NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, người khởi kiện và người bị kiện vắng mặt, đã được Tòa án triệu tập hợp lệ. Căn cứ Điều 225 Luật tố tụng hành chính, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án.
[2] Tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện nguồn gốc, quá trình giao dịch liên quan đến căn nhà số B N (đường K cũ), Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh như sau:
Căn nhà số B đường N (đường K cũ), Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc thuộc quyền sở hữu của ông Trần Khắc T4 và bà Nguyễn Thị Đ theo Bằng khoán số 999 Chợ L – Chợ Q và Tờ lược giải số 541 -Q – Sổ ký thác, ngày 27/8/1960; diện tích đất 1.963m², trên đó có 02 dãy garage, diện tích 474m² và các công trình phụ, tổng diện tích sàn 882m².
Ngày 19/5/1978, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 740/QĐ-UB về việc xử lý tài sản của ông Trần Khắc T4, tư sản gian thương lớn ngành xe đò đưa hành khách, là tịch thu toàn bộ tài sản và phương tiện kinh doanh trong đó có tài sản tại hai G đường N, Quận E và Quyết định số 741/QĐ-UB giao Sở G quản lý toàn bộ tài sản hai cơ sở G đường N, Quận E.
Ngày 18/12/1992, Sở Nhà đất cấp Giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà số 4738/GP-CS, công nhận cho ông Trần Khắc T4 và bà Nguyễn Thị Đ được bán nhà đất trên cho ông Đậu Văn H3, diện tích sử dụng 882,76m².
Ngày 02/6/1993, Sở Nhà đất cấp Giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà số 1193/GP-CS, công nhận cho ông Đậu Văn H3 được bán nhà đất trên cho bà Ngô Thị Bích T3, diện tích sử dụng 882m².
Ngày 23/01/1995, Sở Nhà đất đã ban hành Quyết định số 87/QĐ-SNĐ thu hồi và hủy bỏ Giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà số 4738/GP-CS ngày 18/12/1992 và Giấy phép số 1193/GP-CS ngày 02/6/1993 của Sở Nhà đất nêu trên.
Ngày 21/02/1995, Công ty Q Kinh doanh nhà thuộc Sở Nhà đất có T5 mời ông Đậu Văn H3 và bà Ngô Thị Bích T3 đến tại số B đường K, Quận E để thực hiện Quyết định số 87/QĐ-SNĐ ngày 23/01/1995 của Sở Nhà đất nêu trên.
Ngày 10/3/1995, Công ty Q có Văn bản số 353/QLKDN-NV gửi Ban Giám đốc Sở Nhà đất về việc không kiểm kê quản lý được căn nhà số B đường N (đường K cũ), Quận E do hộ sử dụng nhà (bà Ngô Thị Bích T3) không đồng ý việc kiểm kê quản lý, vì lý do gia đình Bà đã mua bán nhà này hợp pháp, gia đình sẽ có đơn khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.
Ngày 02/3/1995, Sở Nhà đất có Văn bản số 438/CV-CS thông báo đến Ủy ban nhân dân Quận E; Công an Q1; Phòng C4; Phòng Thuế trước bạ và thu khác Thành phố; Phòng PC13 Công an Thành phố; Ủy ban nhân dân Phường E; Công an P2, Quận E; 04 Công ty cho người nước ngoài thuê nhà; các Ngân hàng của Thành phố về tình trạng pháp lý nhà đất tại số B đường N, Quận E và đề nghị ngăn chặn không cho đương sự tẩu tán tài sản trang thiết bị tại nhà xưởng nói trên; không giải quyết việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp nhà xưởng và không cho nhập thêm hộ khẩu vào địa chỉ này.
Ngày 07/12/2006, Phòng T7 có tiếp nhận hồ sơ của bà Ngô Thị Bích T3 đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ) đối với căn nhà số B đường N, Quận E.
Ngày 14/02/2007, Ủy ban nhân dân Quận E đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 18/GCN-NĐ ngày 14/02/2007 cho bà T3 đối với căn nhà số B đường N, Quận E.
Tháng 11/2007, bà T3 có nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, có kèm đơn xin cứu xét phần diện tích bị giảm so với trước bạ ngày 09/6/1993 tại Phòng Thuế trước bạ và thu khác Thành phố. Ngày 06/12/2007, Ủy ban nhân dân Quận E đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 3112/2007/UB.GCN cho bà T3 đối với căn nhà trên.
Năm 2010, bà T3 bán căn nhà trên cho bà Nguyễn Thị H theo Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 16286 được Phòng Công chứng Số 7 Thành phố C3 chứng nhận ngày 07/9/2010.
Ngày 27/9/2010, bà H được Ủy ban nhân dân Quận E cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH02016 đối với nhà, đất trên.
Ngày 12/9/2011, bà Nguyễn Thị H thế chấp tài sản trên để bảo đảm khoản vay tại Ngân hàng TMCP P1 – Chi nhánh L (nay là Ngân hàng TMCP S theo Quyết định số 1844/QĐ-NHNN ngày 14/9/2015 của Ngân hàng N về việc sác nhập Ngân hàng TMCP P1 vào Ngân hàng TMCP S) theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 002/HĐBLTC/NTP11 tại Phòng C ngày 12/9/2011, số công chứng 037298. Đăng ký giao dịch bảo đảm số 27325001705.TC.VP ngày 13/09/2011 tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận E.
Do đã quá hạn trả nợ vay nên ngày 11/8/2017, bà H đã ủy quyền cho Ngân hàng TMCP S được đại diện và nhân danh bà H quyết định mọi vấn đề có liên quan đến tài sản trên theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 003915, quyền số 08 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C1, TP. (ngày đóng dấu: 15/8/2017).
Ngân hàng TMCP S tiến hành xử lý tài sản trên để thu hồi nợ thì đến đầu năm 2020 mới biết được ngày 27/10/2011 Ủy ban nhân dân Thành phố H ban hành Văn bản số 5332/UBND-DTMT ngăn chặn nên việc xử lý tài sản không thể thực hiện được.
[3] Bà H cho rằng văn bản số 5332/UBND-ĐTMT ngày 27/10/2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố H đã ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng mua bán nhà, đất tại số B N, Quận E nên khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy văn bản trên.
Người bị kiện Ủy ban nhân dân Thành phố H cho rằng việc ban hành văn bản ngăn chặn việc chuyển quyền sở hữu đối với căn nhà này là đúng quy định pháp luật nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện.
[4] Bản án sơ thẩm nhận định:
Việc ngăn chặn chuyển dịch tài sản theo Văn bản số 5332/UBND-ĐTMT ngày 27/10/12011, Văn bản số 8568/SXD-QLN&CS ngày 07/11/2011 là có sau khi bà H đã thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm. Bà T3 được cấp giấy chứng nhận đúng quy định của pháp luật. Bà H và Ngân hàng TMCP S hiện nay là người thứ ba ngay tình, hợp pháp được pháp luật dân sự công nhận. Thời hạn ngăn chặn chuyển dịch tài sản là trong thời gian chờ Bộ X có ý kiến hướng dẫn về quyền sở hữu đối với căn nhà số B N, Quận E nhưng Bộ X đã hai lần có ý kiến hướng dẫn mà Ủy ban nhân dân Thành phố chưa hủy bỏ việc ngăn chặn này là chậm trễ, làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp cho bà H và Ngân hàng TMCP S đã được pháp luật dân sự bảo vệ. Từ đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.
[5] Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:
Theo nội dung nêu tại mục [2] thì từ năm 1992 có nhiều giao dịch liên quan đến căn nhà số B N (đường K cũ), Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể ông T4, bà Đ bán cho ông H diện tích 882,76m² vào năm 1992; sau đó ông H bán cho bà T3 vào năm 1993; bà T3 bán nhà cho bà H vào năm 2010. Theo nhận định của Quyết định giám đốc thẩm số 45/2024/HC-GĐT ngày 13/11/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì việc Sở Nhà đất Thành phố H cấp giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà số 4738/GP-CS ngày 18/12/1992 công nhận cho ông Trần Khắc T4 và bà Nguyễn Thị Đ được bán nhà đất số B đường K cho ông Đậu Văn H3 là chưa đúng, nhưng các giao dịch liên quan đến căn nhà số B – 30 đường N từ năm 1992 đến nay chưa bị cơ quan có thẩm quyền xác định là vô hiệu theo quy định pháp luật. Do vậy, khi giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà H3 đối với văn bản ngăn chặn giao dịch số 5332/UBND-ĐTMT ngày 27/10/12011, văn bản số 8568/SXD-QLN&CS ngày 07/11/2011, Tòa án cần phải đưa những người đã tham gia thực hiện các giao dịch liên quan đến căn nhà 28-30 Nguyễn B vào tham gia tố tụng và làm rõ trong trường hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H3 thì họ có ý kiến như thế nào, từ đó xem xét xác định việc giải quyết vụ án theo thủ tục tố tụng hành chính hay tố tụng dân sự (trường hợp đương sự có yêu cầu giải quyết các giao dịch dân sự và hủy quyết định hành chính cá biệt). Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định thiểu người tham gia tố tụng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích các đương sự trong trường hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H3 trong vụ án hành chính.
[6] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định thiếu người tham gia tố tụng và chưa thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ gây ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án, nhưng cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận quan điểm của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa; Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của người bị kiện và một phần quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; Hủy bản án sơ thẩm chuyển hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định pháp luật.
[7] Bản án sơ thẩm bị hủy do xác định thiếu người tham gia tố tụng và chưa thu thập tài liệu, chứng cứ đầy đủ nên Hội đồng xét xử chưa xem xét đến nội dung vụ án.
[8] Án phí hành chính phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên người có kháng cáo không phải chịu.
[NGUỒN: BẢN ÁN SỐ 311/2025/HC-PT NGÀY 22/9/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN TỐI – TÒA ÁN PHÚC THẨM TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 311/2025/HC-PT
………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
