[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản án hành chính sơ thẩm Toà án tuyên hành vi của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai về việc không thực hiện hành vi nhiệm vụ, công vụ đăng ký biến động do hàng xóm không ký giáp ranh là trái quy định của pháp luật. - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về áp dụng pháp luật tố tụng:

[1. 1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết vụ án: Người khởi kiện ông Nguyễn Ngọc L và bà Khiếu Thị T khởi kiện yêu cầu buộc Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên thực hiện việc đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2022 giữa bà Phạm Thị T1 với ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T đối với thửa đất số 266 tờ bản đồ số 03 tại tổ C+4 phường T, tỉnh Hưng Yên. Đây là khiếu kiện hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại các Điều 30 Luật Tố tụng hành chính; khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án số 85/2025/QH15.

[1. 2] Tòa án đã gửi, tống đạt hợp lệ các đương sự đến phiên tòa để tham gia tố tụng, nhưng người bị kiện có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt. Căn cứ vào khoản 1 Điều 158 Luật Tố tụng hành chính, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt người bị kiện. [2] Về áp dụng pháp luật nội dung:

[2. 1] Về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và hồ sơ đăng ký biến động:

Theo tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự tại phiên đối thoại có căn cứ xác định: Bà Phạm Thị T1 được quyền sử dụng thửa đất số 266 tờ bản đồ số 03 tại xã T, thị xã T, tỉnh Thái Bình (nay là tổ C+4 phường T, tỉnh Hưng Yên) trên cơ sở phân chia tài sản sau ly hôn với ông Đặng Đức T2 theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn của Tòa án nhân dân thị xã Thái Bình năm 1998. Sau đó UBND thị xã T đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành K774307 ngày 15/9/1998 cho bà Phạm Thị T1. Ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T trình bày đã nhận chuyển nhượng thực tế thửa đất từ bà T1 từ năm 1998, đã nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng ổn định liên tục từ đó đến nay; trên đất đã xây dựng nhà ở và công trình phụ trợ. Nội dung này phù hợp với các giấy biên nhận chuyển quyền sử dụng đất, giấy biên nhận tiền ngày 12/11/1998 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 26/10/2022 giữa bà Phạm Thị T1 với ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T. Năm 2022, Nhà nước thu hồi 17, 3m² đất để thực hiện dự án mở rộng đường giao thông, diện tích còn lại của thửa đất là 126, 9m². Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đăng ký biến động do Nhà nước thu hồi đất. Quá trình Nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường, hỗ trợ đã được chi trả cho gia đình ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T và gia đình ông bà đã nhận khoản tiền này. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2022, ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T nhiều lần nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhưng đến nay vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

[2. 2] Xét tính hợp pháp của hành vi hành chính bị khởi kiện: Người bị kiện cho rằng hiện trạng hình thể thửa đất có thay đổi so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1998; hộ liền kề là ông Đặng Đức T2, bà Nguyễn Thị L1 không thống nhất ký giáp ranh và liên tục có đơn khiếu nại nên chưa đủ điều kiện giải quyết hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T. Xét thấy, tài liệu do UBND phường T cung cấp thể hiện trước ngày 01/7/2025 giữa gia đình ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T với gia đình ông Đặng Đức T2, bà Nguyễn Thị L1 đã phát sinh tranh chấp đất đai và đã được UBND cấp xã tổ chức hòa giải nhưng không thành. Tuy nhiên, UBND phường T xác nhận kể từ ngày 01/7/2025 đến nay không tiếp nhận, thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai nào liên quan đến thửa đất số 266, tờ bản đồ số 03 hiện do ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T quản lý, sử dụng. Do đó, tại thời điểm người bị kiện tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đăng ký biến động ngày 31/7/2025, không có căn cứ pháp luật để Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng hoặc kéo dài việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động của người khởi kiện. Mặt khác, tại thời điểm giải quyết vụ án cũng không có cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào đang thụ lý giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên; đồng thời không có quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch hoặc quyết định tạm dừng việc đăng ký biến động đối với thửa đất. Việc hộ liền kề không đồng thuận về ranh giới, mốc giới hoặc tiếp tục có đơn kiến nghị gửi cơ quan nhà nước không làm phát sinh căn cứ pháp lý để Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai từ chối hoặc kéo dài việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động của người sử dụng đất. Người bị kiện còn cho rằng việc chưa giải quyết hồ sơ của ông L, bà T là căn cứ theo Quyết định số 330/QĐ-STNMT ngày 16/10/2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T. Tuy nhiên, xét thấy tại Điều 1 Quyết định số 330/QĐ-STNMT ngày 16/10/2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T nêu: “. . . . Yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ thực hiện trích do, trich lục địa chính thửa đất của gia đình ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T sau khi ranh giới, mốc giới giữa 02 gia đình ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T và ông Đặng Đức T2, bà Nguyễn Thị L1 được xác định cụ thể tại thực địa theo quy định pháp luật. ”. Hội đồng xét xử thấy rằng, Quyết định này chỉ yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích đo, trích lục địa chính sau khi ranh giới, mốc giới được xác định tại thực địa theo quy định của pháp luật; không có nội dung nào quy định Chi nhánh được từ chối hoặc kéo dài vô thời hạn việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất của công dân. Do đó, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không thể viện dẫn Quyết định số 330/QĐ-STNMT làm căn cứ để không tiếp tục giải quyết hồ sơ đăng ký biến động của người khởi kiện. Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động; trình tự, thủ tục đăng ký biến động do Chính phủ quy định.

Theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024 của Bộ T3 quy định: “Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hóa thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để do đạc chi tiết: ” Quy định trên cho thấy pháp luật đã dự liệu trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận hoặc không hợp tác khi xác định ranh giới, mốc giới.

Như vậy, trong trường hợp người sử dụng đất liền kề không thống nhất hoặc không ký xác nhận ranh giới, mốc giới thì pháp luật không quy định cơ quan đăng ký đất đai được dừng việc giải quyết hồ sơ, mà đã quy định trình tự xử lý tiếp theo để hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Quá trình giải quyết hồ sơ, ngày 08/8/2025 Chi nhánh Văn phòng Đ đã phối hợp với chính quyền địa phương và các hộ liền kề tiến hành kiểm tra thực địa, xác định ranh giới, mốc giới thửa đất. Mặc dù hai gia đình chưa thống nhất được ranh giới, mốc giới thửa đất nhưng sau đó Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai dừng việc thực hiện các bước tiếp theo theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT; không lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; không chuyển Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc niêm yết công khai; đồng thời không tiếp tục thực hiện các bước theo trình tự luật định mà ban hành Văn bản số 196/CNVPĐK-ĐKĐĐ gửi Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên và Phòng Thi hành án dân sự khu vực 5 – Hưng Yên đề nghị hướng dẫn việc giải quyết hồ sơ, cũng không ban hành văn bản giải quyết hoặc văn bản từ chối giải quyết hồ sơ theo quy định. Ngoài ra, sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T ngày 31/7/2025, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đã tiến hành kiểm tra thực địa ngày 08/8/2025 và ban hành Phiếu xin lỗi, hẹn lại ngày trả kết quả số 195/PXL-CNVPĐK-ĐKĐĐ ngày 18/8/2025. Tuy nhiên, đến thời điểm xét xử sơ thẩm, hồ sơ đăng ký biến động của ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T vẫn chưa được giải quyết. Theo điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định: “. . . Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc; . . . ”. Đồng thời, khoản 11 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định cơ quan giải quyết thủ tục hành chính phải chịu trách nhiệm về thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền của mình.

Do đó, việc người bị kiện ban hành Văn bản số 196/CNVPĐK-ĐKĐĐ để xin ý kiến các cơ quan khác không phải là trình tự, thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai và không làm thay đổi trách nhiệm giải quyết hồ sơ trong thời hạn luật định của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người bị kiện cũng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh việc kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ thuộc trường hợp pháp luật cho phép hoặc thuộc các trường hợp không tính vào thời hạn giải quyết quy định tại khoản 10 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Vì vậy, có căn cứ xác định người bị kiện không bảo đảm thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ xác định Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên chưa thực hiện đầy đủ trình tự giải quyết hồ sơ đăng ký biến động theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT và không bảo đảm thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản 2, khoản 10 và khoản 11 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Do đó, hành vi không tiếp tục giải quyết hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo hồ sơ do ông Nguyễn Ngọc L và bà Khiếu Thị T nộp ngày 31/7/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 12 tỉnh Hưng Yên là hành vi hành chính trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc L và bà Khiếu Thị T có căn cứ để chấp nhận.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ 01/2026/HC-ST NGÀY: 29 -6-2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 5 – HƯNG YÊN]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 01/2026/HC-ST NGÀY: 29 -6-2026

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An