Tranh chấp đất đai từ trước đến nay vẫn là một trong những dạng tranh chấp phức tạp, đặc biệt là các tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất. Một trong các thủ tục quan trọng khi giải quyết các dạng tranh chấp này chính là đo đạc, xác định diện tích sử dụng, ranh giới sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng đất.
- Thẩm quyền đo đạc trong giải quyết tranh chấp đất đai
Toà án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng không có chức năng đo đạc, xác định vị trí đối với đất đang tranh chấp. Do đó, khi thực hiện thủ tục đo đạc, Toà án cần kết hợp với các cơ quan chức năng, có chuyên môn thực hiện đo đạc, xác định hiện trạng sử dụng đất của các đương sự.
Tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai là tổ chức đăng ký đất đai, là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh; có chức năng thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin đất đai, cung cấp dịch vụ công về đất đai và hỗ trợ công tác quản lý nhà nước khác về đất đai trên địa bàn cấp tỉnh.”.
Khoản 2 Điều 13 Nghị định này cũng quy định các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai, trong đó có nhiệm vụ thực hiện đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính và thực hiện thu phí, lệ phí quy định của pháp luật. các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai (có bao gồm dịch vụ cung cấp thông tin, dữ liệu về đất đai, dịch vụ đo đạc địa chính).
Ngoài ra, ở nhiều địa phương cũng có thành lập Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường. Đây là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức theo Quyết định của tỉnh/thành phố nơi thành lập. Cụ thể một số chức năng của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường như cung cấp dịch vụ, tác nghiệp về chuyên môn, kỹ thuật chuyên ngành về đo đạc – bản đồ, viễn thám, tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, địa chất, môi trường, khí tượng thủy văn, biến đổi khí hậu và biển.
Theo báo cáo tổng hợp của Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất về thực trạng chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức, cơ chế tài chính, tình hình hoạt động của Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường của 43 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (20 tỉnh, thành phố chưa gửi báo cáo) thì hiện nay có 20/43 Sở có Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường; 02/43 Sở có tên khác; 04/43 Sở sáp nhập Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường vào Văn phòng Đăng ký đất đai; 03/43 Sở sáp nhập vào Trung tâm Phát triển quỹ đất; 04/43 Sở sáp nhập vào Trung tâm Quan trắc tài nguyên và môi trường; 04/43 Sở sáp nhập vào Trung tâm Công nghệ thông tin tài nguyên và môi trường; 03/43 không thành lập Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường; 01/43 giải thể Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường; 02/43 Sở chuyển Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành Công ty Cổ phần tự đảm bảo chi thường xuyên.[1]
Như vậy, Văn phòng đăng ký đất đai, Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường là cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện đo đạc bản đồ, chính lý hồ sơ địa chính. Qua các vụ án thực tế, việc đo đạc được thực hiện trực tiếp bởi Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận (nơi có quyền sử dụng đất) hoặc được thực hiện bởi Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường theo sự trưng cầu đo đạc của đương sự.
- Thủ tục thực hiện đo đạc hiện trạng sử dụng đất trong giải quyết tranh chấp đất đai
Trong các vụ án tranh chấp đất đai, thông thường, việc đo đạc hiện trạng sử dụng đất được thực hiện dựa trên yêu cầu của đương sự (nguyên đơn, bị đơn hoặc người có quyền và nghĩa vụ liên quan). Thủ tục đo đạc hiện trạng sử dụng đất thường được thực hiện cùng thủ tục xem xét, thẩm định tại chỗ của Toà án. Tuy nhiên, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành lại không có quy định cụ thể đối với thủ tục đo đạc hiện trạng sử dụng đất. Do đó, đương sự cũng nhiều gặp nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục này.
Từ những vụ án thực tế, thủ tục đo đạc có trình tự gần tương tự thủ tục định giá tài sản đang tranh chấp, nhìn chung thông qua các bước thực hiện gồm:
Bước 1: Đương sự trong vụ án thực hiện đề nghị Toà án tiến hành tổ chức đo đạc, xác định hiện trạng sử dụng đất.
Bước 2: Sau khi nhận được yêu cầu, Toà án xem xét cơ quan thực hiện đo đạc, yêu cầu tạm ứng chi phí thực hiện đo đạc, kết nối với đơn vị có chức năng thực hiện đo đạc để chuẩn bị tiến hành thủ tục đo đạc.
Bước 3: Sau khi bên yêu cầu đo đạc đã nộp tạm ứng chi phí đo đạc, Toà án ban hành Quyết định thực hiện đo đạc hiện trạng sử dụng đất đối với diện tích đất tranh chấp.
Bước 4: Cơ quan có chức năng tiến hành đo đạc theo thời gian do Toà án ấn định trước sự chứng kiến, chỉ dẫn của đương sự và những người tiên hành tố tụng, các đơn vị chứng kiến được mời/triệu tập tham gia.
Bước 5: Sau khi đo đạc, Cơ quan chức năng thực hiện cung cấp kết quả đo đạc để Toà án để Toà án xem xét, sử dụng như một chứng cứ giải quyết tranh chấp.
- Một số vướng mắc trong thủ tục đo đạc hiện trạng sử dụng đất tranh chấp trong các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất
Việc đo đạc hiện trạng đối với đất đang tranh chấp giúp xác định chính xác các thông số về diện tích, ranh giới và tình trạng hiện tại đối với thửa đất, tạo một nguồn chứng cứ để Toà án tiếp tục thực hiện giải quyết tranh chấp. Việc đo đạc là một thủ tục quan trọng, tuy nhiên lại chưa được quy định chi tiết, cụ thể về trình tự thủ tục, gây ảnh hưởng lớn đến việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất.
[1]. Trong một vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, phía nguyên đơn đã yêu cầu Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thực hiện đo đạc để xác định hiện trạng sử dụng đất của nguyên đơn và bị đơn trên 02 thửa đất đang tranh chấp. Sau khi có sơ đồ bản vẽ về quyền sử dụng đất, bị đơn cho rằng sơ đồ đo đạc của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường đo vẽ không đúng, chưa thể hiện rõ diện tích sử dụng thực tế do các bên chỉ dẫn, diện tích đo đạc giảm do đối chiếu sai vị trí với các diện tích được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như nguyên đơn cố tình chỉ ít hơn diện tích mình đang sử dụng ở phía không tranh chấp. Thực tiễn xét xử vụ án trên đã phát sinh một số quan điểm về yêu cầu đo đạc lại như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: Việc đo đạc, trích đo địa chính nhằm xác định diện tích theo hợp đồng với Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường là đo đạc hiện trạng phần diện tích đang tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên, được thực hiện trên cơ sở vị trí được xác định thực địa bởi biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và biên bản làm việc cùng ngày. Do đó, mà số liệu được đo đạc vởi Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường đã phản ánh đúng theo các Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ mà Toà án đã xác lập nên không tiến hành đo đạc lại.
Quan điểm thứ hai cho rằng: Sơ đồ đo đạc không có sự thống nhất về vị trí của các bên, chưa thể hiện rõ đâu là ranh giới sử dụng đất trên thực tế cũng như ranh giới sử dụng đất do đương sự chỉ dẫn đo đạc nên chưa thể làm căn cứ để giải quyết tranh chấp. Thủ tục xem xét, thẩm định tại chỗ và thủ tục đo đạc là hai thủ tục khác nhau, không giống nhau về hội đồng thực hiện nên không nhất thiết phải song hành cùng nhau. Việc đương sự không đồng ý thì có quyền được yêu cầu đo đạc lại. Việc đo đạc lại nhằm củng cố kết quả về sơ đồ tranh chấp nên cần chấp nhận yêu cầu của bị đơn, tiến hành đo đac lại hiện trạng sử dụng đất.
Trước các quan điểm trên thì tác giả cho rằng quan điểm thứ 2 là hợp lý hơn. Cần phân biệt mặc dù thủ tục xem xét thẩm định tại chỗ và thủ tục đo đạc được thực hiện đồng thời nhưng đây là hai thủ tục riêng biệt. Theo Điều 101 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về thủ tục xem xét, thẩm định tại chỗ thực hiện như sau:
“1. Theo yêu cầu của đương sự hoặc khi xét thấy cần thiết, Thẩm phán tiến hành việc xem xét, thẩm định tại chỗ với sự có mặt của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan, tổ chức nơi có đối tượng cần xem xét, thẩm định và phải báo trước việc xem xét, thẩm định tại chỗ để đương sự biết và chứng kiến việc xem xét, thẩm định đó.
2. Việc xem xét, thẩm định tại chỗ phải được ghi thành biên bản. Biên bản phải ghi rõ kết quả xem xét, thẩm định, mô tả rõ hiện trường, có chữ ký của người xem xét, thẩm định và chữ ký hoặc điểm chỉ của đương sự nếu họ có mặt, của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan, tổ chức nơi có đối tượng được xem xét, thẩm định và những người khác được mời tham gia việc xem xét, thẩm định. Sau khi lập xong biên bản, người xem xét, thẩm định phải yêu cầu đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan, tổ chức nơi có đối tượng được xem xét, thẩm định ký tên và đóng dấu xác nhận.”
Còn thủ tục đo đạc được tiến hành bởi cơ quan chuyên môn về đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính. Hội đồng thực hiện xem xét, thẩm định tại chỗ và hội đồng thực hiện đo đạc hiện trạng sử dụng đối với quyền sử dụng đất tranh chấp là khác nhau.
[2]. Thủ tục đo đạc hiện trạng quyền sử dụng đất chưa được quy định, hướng dẫn chi tiết, nhiều trường hợp kéo dài, ảnh hưởng lớn đến thủ tục tố tụng. Theo khoản 1 Điều 214 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Toà án có thể tạm đình chỉ giải quyết trong trường hợp cần đợi kết quả thực hiện ủy thác tư pháp, ủy thác thu thập chứng cứ hoặc đợi cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án mới giải quyết được vụ án. Thủ tục đo đạc hiện trạng quyền sử dụng đất không quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện. Trong nhiều trường hợp, nếu việc đo đạc và trả kết quả đo đạc quá lâu thì Toà án sẽ thực hiện tạm đình chỉ vụ án với lý do nêu trên. Pháp luật cũng không quy định thời hạn tối đa cho việc tạm đình chỉ vụ án mà theo Điều 216 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự hết hiệu lực kể từ ngày ban hành quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự. Tòa án tiếp tục giải quyết vụ án kể từ khi ban hành quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự.
Thực tế giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, có trường hợp cơ quan đo đạc chậm trả kết quả đo đạc và thời gian này có thể kéo dài suốt 06 tháng, thậm chí mà 01 năm hoặc nhiều hơn.
Mặc dù Điều 105 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, lưu giữ tài liệu, chứng cứ có trách nhiệm cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu; hết thời hạn này mà không cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án thì cơ quan, tổ chức, cá nhân được yêu cầu phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do. Cơ quan, tổ chức, cá nhân không thực hiện yêu cầu của Tòa án mà không có lý do chính đáng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Việc xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân không phải là lý do miễn nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án.”.
Tuy nhiên, thủ tục đo đạc lại được thực hiện bởi yêu cầu của đương sự gửi đến Toà án, việc đo đạc thực hiện theo thủ tục riêng, dịch vụ và hợp đồng đo đạc riêng, không thuộc trường hợp yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng cứ của Toà án. Trên cơ sở pháp luật hiện nay lại không có quy định cụ thể về vấn đề này. Việc Toà án có công văn, văn bản yêu cầu trả kết quả đo đạc thì đang căn cứ vào quy định nào để buộc cơ quan chuyên môn đo đạc phải trả kết quả sớm hơn? Và Cơ quan chuyên môn đo đạc sẽ dựa vào quy định ràng buộc nào để phải trả kết quả đo đạc trong một thời gian nhất định?
Do đó, với các vướng mắc trên, hiện nay quy định về thủ tục đo đạc hiện trạng quyền sử dụng đất cần có quy định, hướng dẫn chi tiết hơn, Việc đo đạc khi giải quyết tranh chấp nên được xác định cụ thể thủ tục, trình tự thực hiện, các nội dung cần thể hiện để giải quyết được tranh chấp giữa các đương sự trong vụ án. Chẳng hạn như sơ đồ phải thể hiện được các mục như hiện trạng thực tế sử dụng đất của các đương sự, so sánh với sơ đồ do cơ quan chức năng lưu trữ, thể hiện sự chênh lệch về diện tích hiện trạng so với sơ đồ lưu trữ. Đồng thời, cũng cần xem xét nâng cao năng lực và trách nhiệm của cơ quan chức năng tiến hành nhiệm vụ đo đạc, ràng buộc việc các cơ quan chức năng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định, tiêu chuẩn về đo đạc, đảm bảo được thời gian trả kết quả, không làm ảnh hưởng đến thời gian, thủ tục tố tụng theo luật định. Nên xem xét thủ tục đo đạc được lồng ghép vào một dịch vụ công, có trình tự, thủ tục và thời gian ấn định cho việc thực hiện đo đac, trả kết quả, giảm bớt các khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục này.
Thanh Trà – Luật sư FDVN
[1] Báo Điện tử Chính phủ (2024), Đề xuất quy định chức năng, cơ cấu tổ chức Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường, https://baochinhphu.vn/de-xuat-quy-dinh-chuc-nang-co-cau-to-chuc-trung-tam-ky-thuat-tai-nguyen-va-moi-truong-102240920152755709.htm
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Vinh Tân, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn