TỔNG HỢP 09 ĐIỂM MỚI LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ NÔNG THÔN NĂM 2024 CÓ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG NĂM 2025 (CÓ HIỆU LỰC TỪ 01/7/2025) - Luật sư Đà Nẵng

Ngày 26/11/2024, tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025, thay thế Luật Quy hoạch đô thị 2009. Đây được xem là một bước hoàn thiện quan trọng của pháp luật về quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn, đồng thời là lần đầu tiên hoạt động quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn được điều chỉnh thống nhất trong một đạo luật, khắc phục tình trạng chồng chéo, thiếu đồng bộ giữa các quy định trước đây.

Sau khi ban hành, Luật tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 144/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, chủ yếu để đồng bộ với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp (chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã, không còn cấp huyện).

Những thay đổi này không chỉ tác động trực tiếp đến trách nhiệm, thẩm quyền của các cơ quan, người có thẩm quyền trong việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận thông tin quy hoạch cũng như tham gia đầu tư xây dựng.

Dưới đây là tổng hợp 9 điểm mới đáng chú ý của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 sửa đổi, bổ sung năm 2025, cụ thể như sau:

1. Hệ thống hóa rõ ràng các loại và cấp độ quy hoạch:

Luật đã hệ thống hóa toàn bộ các loại và cấp độ quy hoạch đô thị, nông thôn thay vì quy định rải rác tại nhiều văn bản như trước đây. Cụ thể, theo Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, hệ thống quy hoạch gồm 05 loại: quy hoạch đô thị đối với thành phố, đô thị thuộc tỉnh, đô thị thuộc thành phố, đặc khu là đô thị, đô thị mới; quy hoạch nông thôn đối với xã, đặc khu không thuộc trường hợp trên; quy hoạch khu chức năng đối với khu chức năng; quy hoạch không gian ngầm đối với thành phố; và quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật đối với thành phố. Các quy hoạch này được lập theo 03 cấp độ là quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.

Trong khi đó, Luật Quy hoạch đô thị 2009 chỉ điều chỉnh quy hoạch đô thị, chưa hệ thống hóa rõ ràng các loại và cấp độ quy hoạch, đồng thời tổ chức theo các đơn vị hành chính cũ (tỉnh, huyện, xã, thị xã, thị trấn).

Việc hệ thống hóa nêu trên, gắn với các đơn vị hành chính thành phố, xã, đặc khu theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, giúp rút ngắn thời gian, tiết kiệm chi phí lập quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ triển khai đầu tư xây dựng, đồng thời tạo lập một khung pháp lý thống nhất điều chỉnh cả không gian đô thị lẫn nông thôn trên phạm vi cả nước.

2. Bổ sung mới việc phân loại đô thị gắn với đơn vị hành chính:

Khoản 1 Điều 4 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi 2025 quy định đô thị được phân loại theo vai trò, vị trí và điều kiện phát triển kinh tế – xã hội; mức độ đô thị hóa; trình độ phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng số, tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và các yếu tố đặc trưng; việc phân loại đô thị là cơ sở tổ chức, sắp xếp hệ thống đô thị và định hướng phát triển từng đô thị. Căn cứ tình hình phát triển kinh tế – xã hội của từng giai đoạn, Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về phân loại đô thị bảo đảm các xu hướng phát triển đô thị thích ứng với biến đổi khí hậu, xanh, thông minh, hiện đại và bền vững. Khoản 2 Điều 4 khẳng định Thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị loại đặc biệt; Khoản 3 Điều 4 quy định hệ thống đô thị (gồm đô thị và đô thị mới) được định hướng tại quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị và nông thôn, quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố.

Luật Quy hoạch đô thị 2009 không có điều khoản riêng quy định trực tiếp về phân loại đô thị ngay trong nội dung của Luật, mà việc phân loại đô thị được thực hiện theo văn bản dưới luật riêng biệt.

Việc đưa nội dung phân loại đô thị vào ngay trong Luật, gắn với tiêu chí hạ tầng số và các yếu tố đặc trưng, đồng thời giao Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định chi tiết theo từng giai đoạn thay vì quy định cứng, giúp tạo cơ sở pháp lý thống nhất, đồng bộ giữa công tác quy hoạch đô thị với công tác tổ chức chính quyền địa phương, hạn chế chồng chéo giữa các hệ thống văn bản có liên quan.

3. Không bắt buộc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với nhiệm vụ quy hoạch chung:

Theo khoản 2 Điều 36 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, đối tượng lấy ý kiến về nhiệm vụ quy hoạch đô thị và nông thôn chỉ gồm các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan. Khoản 4 Điều này quy định việc lấy ý kiến được thực hiện theo hình thức gửi hồ sơ để cơ quan được lấy ý kiến nghiên cứu, trả lời bằng văn bản trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định việc lập nhiệm vụ quy hoạch đô thị phải lấy ý kiến của cộng đồng dân cư có liên quan.

Như vậy, kể từ 01/7/2025, đối với nhiệm vụ quy hoạch đô thị và nông thôn nói chung, cơ quan lập quy hoạch không còn phải tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư ở giai đoạn lập nhiệm vụ mà chỉ cần lấy ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, góp phần rút ngắn đáng kể thời gian lập nhiệm vụ quy hoạch, đơn giản hóa thủ tục ngay từ giai đoạn đầu của quy trình quy hoạch và việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư vẫn được thực hiện ở giai đoạn lập quy hoạch theo Điều 37 của Luật.

4. Thu hẹp và điều chỉnh lại phạm vi phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng khi thẩm định quy hoạch:

Điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 được sửa đổi, bổ sung bởi Điểm b Khoản 25 Điều 1 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi 2025 quy định: “Đối với quy hoạch chung đô thị là trung tâm chính trị – hành chính của tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng trước khi họp Hội đồng thẩm định“; điểm c khoản 2 Điều này còn bổ sung quy định mới: đối với quy hoạch thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp xã phải lấy ý kiến bằng văn bản của cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi họp Hội đồng thẩm định. Khoản 4 Điều 37 quy định cơ quan được lấy ý kiến có trách nhiệm cho ý kiến về sự bảo đảm phù hợp với yêu cầu phát triển, kết nối hạ tầng kỹ thuật vùng, tỉnh và việc tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng trong nội dung quy hoạch.

Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải lấy ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng đối với quy hoạch chung đô thị loại II, III, IV và đô thị mới trước khi phê duyệt.

Việc thu hẹp đối tượng phải lấy ý kiến Bộ Xây dựng chỉ còn áp dụng đối với quy hoạch chung đô thị là trung tâm chính trị – hành chính của tỉnh, thay vì theo loại đô thị I-V như trước và chuyển từ “ý kiến thống nhất” sang “ý kiến bằng văn bản” giúp phân cấp mạnh hơn cho địa phương, giảm bớt thủ tục trung gian, rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch đối với phần lớn các đô thị còn lại.

5. Bổ sung quy định về quy hoạch không gian ngầm đối với thành phố:

Điều 34 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 lần đầu tiên dành riêng một điều quy định về quy hoạch không gian ngầm đối với thành phố, phạm vi áp dụng được mở rộng từ “thành phố trực thuộc trung ương” ban đầu thành “thành phố” nói chung theo sửa đổi của Luật số 144/2025/QH15, bao gồm việc xác định yêu cầu theo quy hoạch chung đã phê duyệt; đánh giá điều kiện địa chất công trình, địa chất thủy văn; đánh giá hiện trạng xây dựng công trình trên mặt đất và ngầm; xác định nhu cầu, khu vực khai thác, khu vực hạn chế hoặc cấm xây dựng công trình ngầm. Khoản 2 Điều 34 quy định các bản vẽ thể hiện nội dung của quy hoạch không gian ngầm được lập theo tỷ lệ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định.

Luật Quy hoạch đô thị 2009 chưa có quy định riêng, đầy đủ về quy hoạch không gian ngầm mà chỉ đề cập lồng ghép trong nội dung quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết.

Quy định mới tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để khai thác hiệu quả không gian dưới lòng đất tại các thành phố, gắn kết đồng bộ không gian xây dựng trên và dưới mặt đất, đáp ứng nhu cầu phát triển hạ tầng ngầm, giao thông ngầm, công trình công cộng ngầm đang ngày càng cấp thiết tại các thành phố lớn.

6. Quy định rõ nội dung, thời hạn công bố quy hoạch và xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch:

Theo Điều 50 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày quy hoạch được phê duyệt, nội dung quy hoạch phải được công bố công khai, trừ những nội dung thuộc bí mật nhà nước; nội dung công bố bao gồm quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch (nếu có), quyết định phê duyệt quy hoạch, các bản vẽ, thuyết minh quy hoạch và quy định quản lý theo quy hoạch. Điều 54 của Luật còn bổ sung quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn, bao gồm dữ liệu điện tử của hồ sơ quy hoạch sau phê duyệt và cơ sở dữ liệu địa lý gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu nền địa lý quốc gia.

Trong khi đó, Luật Quy hoạch đô thị 2009 chỉ quy định chung về việc công bố công khai nội dung đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, chưa có quy định cụ thể về thời hạn công bố cũng như việc xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch dưới dạng điện tử.

Việc luật hóa cụ thể thời hạn, nội dung công bố và bổ sung cơ sở dữ liệu điện tử giúp tăng tính minh bạch, tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận thông tin quy hoạch, hạn chế tình trạng quy hoạch không được công khai kịp thời như thực tế từng xảy ra.

7. Quy định chặt chẽ hơn đối với việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch:

Theo điểm a khoản 2 Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị và nông thôn được tiến hành trên cơ sở kết quả rà soát quy hoạch và khi có một trong các điều kiện điều chỉnh quy định tại Điều 45 của Luật, với điều kiện nội dung dự kiến điều chỉnh không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới, các giải pháp quy hoạch chính của khu vực đã được phê duyệt và không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Điểm b khoản 2 Điều 46 quy định việc điều chỉnh cục bộ không phải thực hiện lại trình tự lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch như đối với quy hoạch mới.

Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định về điều chỉnh quy hoạch đô thị theo hướng chung, chưa phân định rõ giữa điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ, cũng như chưa gắn điều kiện điều chỉnh cục bộ với kết quả rà soát quy hoạch.

Quy định mới giúp hạn chế tình trạng điều chỉnh quy hoạch tùy tiện, tràn lan như thực tế từng xảy ra, đồng thời vẫn bảo đảm sự linh hoạt, rút gọn thủ tục đối với những điều chỉnh không làm thay đổi bản chất của quy hoạch đã được duyệt.

8. Bổ sung quy định rõ ràng về nguồn kinh phí cho hoạt động quy hoạch:

Điều 10 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định Nhà nước bảo đảm kinh phí cho hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước. Nguồn kinh phí bao gồm kinh phí chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, kinh phí của tổ chức được lựa chọn làm chủ đầu tư và nguồn kinh phí hợp pháp khác; được sử dụng cho các công việc như khảo sát địa hình, lập và điều chỉnh, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, cắm mốc theo quy hoạch, xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu quy hoạch… Bên cạnh đó, Luật còn bổ sung riêng Điều 11 quy định về nguồn lực hỗ trợ hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn, tách bạch với nguồn kinh phí từ ngân sách quy định tại Điều 10.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị 2009 chỉ quy định kinh phí cho công tác lập và tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị gồm kinh phí từ ngân sách nhà nước và kinh phí của tổ chức, cá nhân, mà chưa quy định thành một điều luật riêng về nguồn lực hỗ trợ cũng như chưa liệt kê cụ thể, đầy đủ danh mục các công việc được sử dụng kinh phí như Điều 10 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.

Quy định mới góp phần bảo đảm nguồn lực ổn định, minh bạch cho công tác lập, quản lý quy hoạch, hạn chế tình trạng thiếu kinh phí kéo dài dẫn đến chậm trễ, tồn đọng trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch tại nhiều địa phương như thực tế từng gặp phải.

9. Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương theo mô hình chính quyền 2 cấp:

Thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch quy định tại Điều 41 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 được sửa đổi bởi Điểm b Khoản 29 Điều 1 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi 2025 chỉ còn 3 cấp: Thủ tướng Chính phủ (quy hoạch chung thành phố, đô thị mới dự kiến thành lập thành phố, khu kinh tế, khu vực có ý nghĩa quan trọng quốc gia…); Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (quy hoạch không gian ngầm, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật của thành phố; quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, đô thị mới, xã, đặc khu, khu du lịch quốc gia...); và Ủy ban nhân dân cấp xã (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trong phạm vi địa giới do xã quản lý). Luật cũng phân cấp thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã tùy theo thẩm quyền phê duyệt quy hoạch ban đầu.

Trong khi đó, Luật Quy hoạch đô thị 2009 tập trung nhiều thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch ở Trung ương và Bộ Xây dựng, đồng thời tổ chức thẩm quyền theo 3 cấp hành chính (tỉnh, huyện, xã).

Việc phân cấp mạnh hơn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp xã, đồng thời bỏ cấp huyện khỏi hệ thống thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, giúp chính quyền địa phương chủ động hơn, các đồ án quy hoạch sát thực tế hơn, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, trong khi vẫn bảo đảm kiểm soát thông qua cơ chế lấy ý kiến cấp trên trước khi phê duyệt.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An