[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Tòa án chấp nhận yêu cầu đòi lại đất ở nhờ và buộc chủ sở hữu hỗ trợ hoàn lại giá trị căn nhà gắn liền trên đất cho bên ở nhờ. - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai. Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt theo quy định tại khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, HĐXX vẫn tiến hành xét xử vắng mặt.

Xét kháng cáo của bị đơn: HĐXX xét thấy:

1. Về nguồn gốc và quyền sử dụng đất:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời khai của các đương sự và kết quả thẩm tra tại phiên tòa, có đủ cơ sở xác định: Thửa đất số 23, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, thành phố Đ), diện tích 246,5m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Trần Văn D và bà Châu Thị Ú; nguồn gốc đất do được nhận thừa kế; quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục, không có tranh chấp và phù hợp với Bản án số 108/2026/DS-PT ngày 05/02/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã có hiệu lực pháp luật trước đó. Do đó, ông Trần Văn D và bà Châu Thị Ú là người sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013.

Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận hiện nay trên đất tranh chấp còn tài sản của chị X và bà G; chị X hiện nay đang sinh sống ở nước ngoài; chị X và bà G mặc dù không sinh sống thường xuyên trên đất nhưng có đi đi về về phần đất tranh chấp. Đây là tình tiết không cần phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

2. Về việc sử dụng đất của chị Nguyễn Thị X:

Phía bị đơn trình bày, chị Nguyễn Thị X nhận chuyển nhượng phần đất tranh chấp của ông Trần Văn D theo giấy sang nhượng nhà ngày 02/01/2001. Tuy nhiên, ông D xác định không chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho chị X và hoàn toàn không ký tên vào giấy sang nhượng nhà; chị X không có tài liệu, chứng cứ chứng minh chữ ký và chữ viết tên Trần Văn D trong giấy sang nhượng nhà là của ông D và nội dung này cũng không được ông D thừa nhận, cũng không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện việc giao nhận tiền, giao đất hoặc thực hiện hợp đồng; việc sử dụng đất của chị X không được đăng ký, không được cơ quan có thẩm quyền công nhận. Do đó, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ xác định không tồn tại quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D và chị X; việc sử dụng đất của chị X là do được cho ở nhờ.

3. Về nghĩa vụ trả lại đất:

Chị Nguyễn Thị X mặc dù không sinh sống trên phần đất tranh chấp nhưng hiện nay vẫn còn căn nhà do chị X tạo lập và bà G (mẹ chị X) vẫn thỉnh thoảng đi đi, về căn nhà này. Chị X không có tài liệu, chứng cứ chứng minh đã chuyển giao quyền quản lý, sử dụng đất và tài sản trên đất cho người khác một cách hợp pháp. Như vậy, có đủ cơ sở xác định chị X vẫn là người chiếm hữu, quản lý tài sản và sử dụng đất trên thực tế, dù không cư trú thường xuyên. Trong vụ án này, việc chị X không còn sinh sống thường xuyên trên đất không làm chấm dứt tình trạng chiếm hữu, sử dụng đất, bởi quyền chiếm hữu không phụ thuộc vào việc cư trú liên tục mà phụ thuộc vào việc còn duy trì sự quản lý, kiểm soát đối với tài sản. Do đó, yêu cầu của ông Trần Văn D buộc chị Nguyễn Thị X trả lại diện tích đất đang tranh chấp là có căn cứ pháp luật, không phụ thuộc vào việc chị X có cư trú thường xuyên trên đất hay không.

Theo quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người có quyền sử dụng hợp pháp có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật. Trong vụ án này: Ông D, bà Ú là người sử dụng đất hợp pháp; chị X không có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất; quan hệ thực tế là ở nhờ đã chấm dứt khi chủ đất có yêu cầu. Do đó, yêu cầu của ông Trần Văn D về việc buộc chị Nguyễn Thị X trả lại diện tích đất 56,4m² là có căn cứ, cần được chấp nhận.

4. Về tài sản trên đất:

Tại Trích lục và đo vẽ hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính số 10069/2022 ngày 18/11/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T thể hiện: Phần nhà đất tranh chấp có diện tích 56,4m² thuộc thửa số 23, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại Tổ I, khu phố B, thị trấn T, tỉnh Đồng Nai (nay là ấp B, phường T, thành phố Đ) được giới hạn bởi các điểm (9, 10, 8, 8′, 9), trên đất có 01 căn nhà gạch.

Tại chứng thư thẩm định giá số 102/2023/TĐG-CT ngày 11/5/2023 của Công ty Cổ phần T1 thể hiện: Nhà ở gia đình có diện tích 56,4m² trị giá 93.060.000 đồng (chín mươi ba triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng).

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông D, bà Ú đồng ý hỗ trợ cho chị X giá trị tài sản hiện có trên đất với số tiền 93.060.000 đồng (chín mươi ba triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng). Do quyền sử dụng đất được giao cho ông D, bà Ú quản lý, sử dụng nên ghi nhận ý kiến của ông D, bà Ú về nội dung này. Buộc ông Trần Văn D, bà Châu Thị Ú phải thanh toán cho chị Nguyễn Thị X giá trị căn nhà theo chứng thư thẩm định giá là 93.060.000 đồng (chín mươi ba triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng).

5. Về chi phí tố tụng:

Chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ: 775.000 đồng.
Chi phí thẩm định giá tài sản: 28.000.000 đồng.

Tổng cộng chi phí tố tụng là: 28.775.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Trần Văn D đã nộp tạm ứng toàn bộ các chi phí tố tụng và yêu cầu khởi kiện của ông D được chấp nhận. Vì vậy, chị Nguyễn Thị X phải thanh toán cho ông Trần Văn D 28.775.000 đồng chi phí tố tụng.

6. Về án phí:

Về án phí đối với nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất: Việc buộc ông Trần Văn D và bà Châu Thị Ú thanh toán cho chị Nguyễn Thị X số tiền 93.060.000 đồng là giá trị căn nhà trên đất. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định ông Trần Văn D và bà Châu Thị Ú không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền này là không đúng. Trường hợp này, ông D, bà Ú vẫn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, tuy nhiên ông Trần Văn D và bà Châu Thị Ú là người cao tuổi nên được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016. Vậy nên Tòa án cấp sơ thẩm cần nghiêm túc rút kinh nghiệm nội dung này.

Tại phiên tòa hôm nay, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn có cung cấp 02 bản gốc là “giấy sang nhượng nhà ngày 2/1/2001 và giấy ủy quyền đất cho cháu ngày 24/2/1993” và cho rằng hai con chị X là Hà Nguyễn Thanh Đ, Hà Hoàng P đang sinh sống trên tài sản.

Hội đồng xét xử xét thấy: “Giấy sang nhượng nhà ngày 2/1/2001 và giấy ủy quyền đất cho cháu ngày 24/2/1993” không được ông D thừa nhận. Hơn nữa, tài liệu trên đã được chị Nguyễn Thị X khởi kiện bằng quan hệ tranh chấp “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” vào ngày 04/03/2021, vào ngày 06/05/2021 chị X rút yêu cầu này. Bản án số 43/2026/DS-ST, ngày 17/4/2026 chị X trở thành bị đơn đối với yêu cầu phản tố của ông Trần Văn D. Đây là quan hệ pháp luật tranh chấp “đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất”.

Đối với hai con chị X, bị đơn cho rằng đang sinh sống tại thửa đất đang tranh chấp. Hội đồng xét xử xét thấy: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án, bị đơn không có yêu cầu đưa những người này vào tham gia tố tụng; tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 19/10/2022 cũng không thể hiện hai người này đang sinh sống trên tài sản tranh chấp. Do vậy, các chứng cứ bị đơn cung cấp tại phiên tòa hôm nay không có căn cứ để Hội đồng xét xử xem xét, giải quyết. “Giấy sang nhượng nhà ngày 2/1/2001”, nếu có tính hợp pháp, bị đơn được quyền khởi kiện bằng một vụ án khác để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình (nếu có yêu cầu).

7. Như vậy, Bản án số 43/2026/DS-ST ngày 17/04/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đồng Nai xác định thẩm quyền, quan hệ pháp luật tranh chấp và những người tham gia tố tụng để giải quyết vụ án là đúng với trình tự của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ: 580/2026/DS-PT NGÀY: 06/8/2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐỒNG NAI]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ: 580/2026/DS-PT NGÀY: 06/8/2026

——-

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

09 Nguyễn Huệ, Phường Thuận Hoá, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: