[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Đất đứng tên vợ, nhưng là tài sản chung của vợ chồng: Tự ý nhận cọc bán đất khi chưa có sự đồng ý của chồng, có phải chịu phạt cọc? - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng:

[1.1]. Đơn kháng cáo của Nguyên đơn bà Hồ Thị Thu H nộp trong thời hạn và đúng quy định tại Điều 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tuyên Quang trong thời hạn và đúng quy định tại Điều 279, 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được Hội đồng xét xử xem xét, giải quyết.

[1.2]. Hội đồng xét xử sơ thẩm đã xác định quan hệ pháp luật, tư cách đương sự, thẩm quyền giải quyết là đúng pháp luật. Tuy nhiên, các bên không thỏa thuận được khoản tiền phạt cọc nên phát sinh tranh chấp. Do đó, quan hệ pháp luật đầy đủ là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, phạt cọc”.

[1.3]. Về việc vắng mặt của các đương sự:

Nguyên đơn vắng mặt tại phiên tòa ngày 25/02/2026 nhưng có người đại diện; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; căn cứ Điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, HĐXX xét xử theo thủ tục chung.

[2]. Xét yêu cầu kháng cáo của Nguyên đơn bà Hồ Thị Thu H và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tuyên Quang.

Sau khi xét xử sơ thẩm, Nguyên đơn bà Hồ Thị Thu H có đơn kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà, buộc bà N1 ngoài việc trả lại 100.000.000đ khoản tiền đặt cọc, còn phải chịu phạt cọc số tiền là 100.000.000đ; Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tuyên Quang kháng nghị đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn, buộc bà N1 phải thanh toán cho bà H 100.000.000 đồng tiền đặt cọc và 100.000.0000 đồng tiền phạt cọc.

[2.1]. Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 09/4/2025 giữa bà Hà Thị N và bà Hồ Thị Thu H là tự nguyện, hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thửa đất số 408, tờ bản đồ số 04 (có địa chỉ tại thời điểm ký kết hợp đồng là Thôn A, xã K, thành phố T, tỉnh Tuyên Quang) mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên bà Vũ Thị N2 nhưng đây là tài sản chung của bà N2 và chồng bà là ông Nguyễn Đình D. Khi bà N2 và bà H giao kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền (bằng hình thức chuyển khoản), ông D có mặt nhưng không tham gia ký kết hợp đồng.

Hội đồng xét xử có đủ cơ sở xác định việc bà N2 và bà H giao kết hợp đồng đặt cọc, không được sự đồng ý của ông D (thể hiện bằng việc ông D không tham gia ký kết hợp đồng) là trái với quy định tại Điều 24, Điều 26 và Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình và Điều 117 Bộ luật Dân sự. Bởi lẽ, theo quy định tại các điều luật nêu trên thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bất động sản là tài sản chung của vợ chồng thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Vợ chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp; chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích, nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức của giao dịch (nếu pháp luật yêu cầu) được tuân thủ. Tuy nhiên, ngay từ đầu bà N2 không có toàn quyền định đoạt tài sản, nên việc ký hợp đồng đặt cọc đã vượt quá thẩm quyền của bà. Bên cạnh đó, ông D không tham gia ký kết hợp đồng cho thấy việc không hoàn toàn tự nguyện của chủ thể tham gia giao dịch.

[2.2]. Khoản 2 Điều 26 quy định: “Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi”.

Theo quy định tại Điều 122, 123 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự hoặc có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Do vậy, căn cứ vào nội dung trên thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa bà Hà Thị N và bà Hồ Thị Thu H vô hiệu là đúng quy định của pháp luật.

Khi hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc, bà N có lỗi là đã không cung cấp thông tin đầy đủ cho bà H biết về thửa đất sẽ chuyển nhượng là tài sản chung thuộc quyền sử dụng của bà N và ông D nên bà H tin tưởng thửa đất là của bà N và ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bà H cũng có lỗi là không tìm hiểu thửa đất thuộc quyền sử dụng riêng của bà N hay là tài sản chung của bà N và ông D để đảm bảo đủ điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ngay ngày hôm sau, bà N đã thông tin lại cho bà H biết ông D không đồng ý bán và sau đó có báo việc thiếu trang bổ sung nên không thể thực hiện được việc chuyển nhượng, lúc này bà H hoàn toàn có thể nhận thấy rủi ro về việc đây là tài sản chung của vợ chồng mà chưa có sự đồng thuận của người chồng, nhưng vẫn tiếp tục thỏa thuận việc giao kết hợp đồng với giá cao hơn giá ban đầu, điều này thể hiện sự thiếu thận trọng trong giao dịch dân sự.

Trong hợp đồng đặt cọc các bên có thỏa thuận nội dung “trong trường hợp quá thời hạn thỏa thuận đặt cọc – thanh toán (từ 09/4/2025 đến 29/4/2025), nếu bên nhận đặt cọc không chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc thì phải bồi thường cho bên đặt cọc gấp 02 lần số tiền mà bên đặt cọc đã đặt cọc cho bên nhận đặt cọc, tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 200.000.000đ”. Việc phạt cọc chỉ được áp dụng khi hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và một bên từ chối giao dịch. Tuy nhiên, trường hợp này hợp đồng đặt cọc được xác định vô hiệu vì có lỗi của cả hai bên và bà N đã thông tin ngay trong thời hạn thỏa thuận về việc ông D không nhất trí chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sau đó thông báo việc thiếu tờ bổ sung thông tin nên bà N không phải chịu tiền phạt cọc.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ: 28 /2026/DS-PT NGÀY 28/4/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TUYÊN QUANG]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ: 28 /2026/DS-PT NGÀY 28/4/2025

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

09 Nguyễn Huệ, Phường Thuận Hoá, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An