[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: Kháng cáo của chị Nguyễn Thị Hoài A được thực hiện đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án có đơn xin vắng mặt tại phiên tòa, căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn chị Nguyễn Thị Hoài A:

[2.1] Xét thấy, nguyên đơn bà H khởi kiện yêu cầu chị A phải trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng, chịu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng và đồng thời yêu cầu bồi thường giá trị căn nhà do chị A vi phạm thỏa thuận đặt cọc được ký giữa hai bên ngày 10/11/2020 đối với 02 lô đất, mỗi lô kích thước 4m3 x 31m, với giá mỗi lô là 850.000.000 đồng, thuộc một phần thửa đất số 651, tờ bản đồ số 35, đất tọa lạc tại ấp B, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Do các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc có liên quan đến bất động sản nên Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa thụ lý giải quyết là có căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2.2] Xét thấy, mặc dù quá trình tố tụng, Tòa án cấp sơ thẩm có tiến hành tống đạt Thông báo thụ lý vụ án số 691/2023/TB-TLVA ngày 20/10/2023, Quyết định xem xét, thẩm định tại chỗ số 26/2024/QĐ-XXTĐTC ngày 06/3/2024 thông qua dịch vụ bưu chính cho chị A ngày 20/3/2024; tống đạt Biên bản về việc tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 09/7/2024, Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 284/2024/QĐXXST-DS ngày 09/7/2024 thông qua dịch vụ bưu chính cho chị A ngày 24/7/2024 và có tống đạt Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 38/2024/QĐST-DS thông qua dịch vụ bưu chính cho chị A nhưng việc tống đạt trên không được sự xác nhận của chị A và chị A xác định chỉ nhận được Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 38/2024/QĐST-DS ngày 29/8/2024.

Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa tống đạt Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Quyết định hoãn phiên tòa số 244/2024/QĐST-DS ngày 06/8/2024, Quyết định tạm đình chỉ số 66/2024/QĐST-DS ngày 19/4/2024, Quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự số 23/2024/QĐST-DS ngày 07/8/2024 cho chị A là vi phạm quy định tại các Điều 175, 207, 208, 214 và Điều 216 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Mặt khác, việc định giá tài sản không thực hiện đúng trình tự, thủ tục quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chị A.

[2.2] Xét thấy, ngày 10/11/2020, chị Nguyễn Thị Hoài A thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Chung Thị Ngọc H hai nền đất, mỗi nền kích thước 4m3 x 31m, thuộc một phần thửa đất số 651, tờ bản đồ số 35, diện tích 1.712m², đất tọa lạc tại ấp B, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, với giá thỏa thuận mỗi nền đất là 850.000.000 đồng.

Bà H ký hợp đồng đặt cọc đề ngày 10/11/2020, đặt cọc cho chị A số tiền 200.000.000 đồng và hẹn khi nào chị A tách xong hai sổ (hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng và bà H sẽ thanh toán tiếp số tiền còn lại theo thỏa thuận.

Thấy rằng, ngày 01/12/2020, chị Nguyễn Thị Hoài A được Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Long An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 651, tờ bản đồ số 35, diện tích 1.712m², đất tọa lạc tại ấp B, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Nguyễn Thị Kim L, con ruột của bà Chung Thị Ngọc H.

Ngày 04/02/2021, chị A tách phần đất diện tích 256m² thuộc một phần thửa 651 (thửa mới 810), tờ bản đồ số 35 để chuyển nhượng cho anh Đinh Tất L1; tách phần đất diện tích 266m² thuộc một phần thửa 651 (thửa mới 809), tờ bản đồ số 35 để chuyển nhượng cho anh Đinh Tất T; tách phần đất diện tích 254m² thuộc một phần thửa 651 (thửa mới 811), tờ bản đồ số 35 để chuyển nhượng cho anh Hoàng Văn H2; tách phần đất diện tích 290m² thuộc một phần thửa 651 (thửa mới 812), tờ bản đồ số 35 để chuyển nhượng cho anh Nguyễn Trọng N và tách phần đất diện tích 379m² thuộc một phần thửa 651 (thửa mới 813), tờ bản đồ số 35 để chuyển nhượng cho anh Đặng Việt A1.

Đến ngày 30/3/2021, chị A tách phần đất diện tích 143m² thuộc một phần thửa 651 (thửa mới 818), tờ bản đồ số 35 để tặng cho con ruột là anh Đinh Nguyễn Đăng K và tách phần đất diện tích 138m² thuộc một phần thửa 651 (thửa mới 819), tờ bản đồ số 35 để tặng cho con là anh Đinh Nguyễn.

Đến ngày 17/5/2021, chị A mới chuyển nhượng phần còn lại của thửa đất số 651, diện tích 133m² cho bà Vũ Thị T1.

Như vậy, tại thời điểm ngày 30/3/2021, chị A chỉ còn đứng tên phần còn lại của thửa đất số 651, diện tích 133m²; riêng thửa đất số 818 (tách từ thửa 651), diện tích 143m² do Đinh Nguyễn Đăng K đứng tên và thửa 819 (tách từ thửa 651), diện tích 138m² do Đinh N1 (con chị A) đứng tên.

Bà H trình bày cho rằng do đất lên giá nên chị A đã chuyển nhượng cho người khác một lô nền trong số hai lô nền đã thỏa thuận chuyển nhượng cho bà và bà cũng thống nhất đồng ý mua lô nền còn lại với giá 850.000.000 đồng. Ngày 26/4/2021, tại phòng công chứng, bà giao tiếp cho chị A số tiền 650.000.000 đồng nhưng chị A không đồng ý ký hợp đồng nên là người có lỗi, phải chịu phạt cọc theo quy định.

Tuy nhiên, bà H cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh về việc thay đổi thỏa thuận từ chuyển nhượng hai lô nền thành chuyển nhượng 01 lô nền và Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành lấy lời khai các đương sự, thu thập chứng cứ làm rõ có sự thay đổi trên hay không để làm căn cứ giải quyết vụ kiện.

Ngược lại, chị A cho rằng theo thỏa thuận bà H nhận chuyển nhượng hai lô nền nhưng ngày 26/4/2021, tại Văn phòng công chứng, do bà H thay đổi ý kiến chỉ mua một lô nền và giao số tiền 650.000.000 đồng nên là người có lỗi, làm cho hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết.

Mặt khác, chị trình bày đã tiến hành tách hai cuốn sổ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), thể hiện ở việc tách thửa đất số 651 thành hai thửa đất số 818, diện tích 143m², thửa 819, diện tích 138m² và nhờ hai con là anh Đinh N1, Đinh Nguyễn Đăng K đứng tên giùm ngày 12/4/2021 để làm thủ tục chuyển nhượng cho bà H.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa tiến hành lấy lời khai, thu thập chứng cứ để xác định thửa đất số 818, 819 thuộc quyền sử dụng của anh Đinh N1, Đinh Nguyễn Đăng K hay chỉ đứng tên nhờ cho chị A để làm thủ tục chuyển nhượng cho bà H, để làm căn cứ giải quyết vụ án.

[3] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, chưa thu thập chứng cứ đầy đủ mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm để đảm bảo vụ án được giải quyết đúng quy định của pháp luật. Quan điểm phát biểu của vị đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên được chấp nhận.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ: 204/2025/DS-PT NGÀY: 25-3-2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TÍNH LONG AN]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ: 204/2025/DS-PT NGÀY: 25-3-2025

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: