NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về hình thức: Bản án sơ thẩm số 32/2023/KDTM-ST của Toà án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh được tuyên vào ngày 15/9/2023. Ngày 15/9/2023, Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh nhận được đơn kháng cáo của nguyên đơn với yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Ngày 27/9/2023, Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh nhận được đơn kháng cáo của bị đơn với yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn. Vì vậy, kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn là trong thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận về thời hạn.
[2] Về nội dung:
[2.1] Xét kháng cáo của nguyên đơn Công ty AT: yêu cầu Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật đối các khoản tiền sau: tiền phạt cọc; tiền chi phí đầu tư xây dựng, cải tạo mặt bằng; tiền phạt cọc với khách hàng; tiền thu nhập bị mất do bị chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.
[2.1.1] Căn cứ vào “Hợp đồng hợp tác khai thác mặt bằng” ký kết ngày 01/7/2019, giữa Công ty G (bên cho thuê đất) và Công ty AT (bên khai thác); căn cứ vào sự thừa nhận của các bên tại phiên tòa có cơ sở để xác định hai bên có giao kết hợp đồng hợp tác khai thác mặt bằng nhưng thực chất là cho thuê đất và Công ty G đã nhận của Công ty AT số tiền đặt cọc là 40.000.000 đồng. Giao dịch giữa Công ty G và Công ty AT được xác định là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
[2.1.2] Xét về hiệu lực của hợp đồng:
Về hình thức, hợp đồng đã được lập thành văn bản phù hợp với quy định tại Điều 502 của bộ luật Dân sự 2015.
Về nội dung, Công ty G cho Công ty AT thuê lại một phần diện tích đất mà Công ty G đã thuê của ông Nguyễn Minh Đ. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CC 535810, số vào sổ cấp GCN 07052 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 19/01/2016 cho ông Nguyễn Minh Đ và bà Trần Thị Tỷ Ph thì toàn bộ diện tích đất được cấp là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. Việc ông Đức ký hợp đồng cho thuê kho với Công ty G; Công ty G ký kết hợp đồng hợp tác khai thác mặt bằng với Công ty AT để làm nơi giao dịch, văn phòng, garage, bãi xe nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 của Luật Đất Đai 2013 là sử dụng sai mục đích sử dụng đất. Công ty G thừa nhận biết diện tích đất cho Công ty AT thuê lại là đất trồng cây lâu năm và khẳng định đã cung cấp thông tin về chủ sử dụng và mục đích sử dụng đất cho Công ty AT. Công ty AT không tìm hiểu nhưng vẫn giao kết hợp đồng với Công ty G để sử dụng diện tích đất trên làm kho, garage, bãi xe. Do đó, giao dịch giữa các bên có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật nên vô hiệu về nội dung.
[2.2] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty G: yêu cầu Công ty AT có nghĩa vụ trả tiền thuê đất từ tháng 01/2021 đến tháng 06/2022.
[2.2.1] Theo Điều 2 của hợp đồng có nội dung: Bên B có trách nhiệm thanh toán đầy đủ và đúng hạn tiền sử dụng mặt bằng theo kỳ 01 tháng/lần số tiền 20.000.000 vnđ/tháng (Hai mươi triệu đồng chẵn) cho bên A bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản trong vòng 05 (năm) ngày kể từ ngày bên A bàn giao mặt bằng đất thuê cho bên B.
Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, các bên xác nhận Công ty G đã bàn giao mặt bằng đất thuê cho Công ty AT từ ngày 01/8/2019 và từ ngày 11/12/2021 (tức ngày Công ty G ra Thông báo chấm dứt hợp đồng hợp tác) cho đến nay Công ty AT chưa bàn giao trả lại mặt bằng trên cho Công ty G; đồng thời Công ty AT cũng xác nhận từ tháng 11/2020 đến tháng 06/2022 chưa thanh toán tiền thuê đất và chỉ đồng ý trả cho Công ty G tiền thuê đất tháng 11 và tháng 12/2020. Như vậy, có cơ sở để xác định Công ty AT có vi phạm về thời hạn trả tiền thuê đất đúng như Công ty G trình bày. Tuy nhiên, do giao dịch giữa các bên được xác định là vô hiệu về nội dung như đã phân tích tại mục [2.1.2] nên yêu cầu trả tiền thuê đất của Công ty G sẽ được xem xét về lỗi và giải quyết về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
[2.2.2] Tại phiên tòa, bị đơn Công ty G có ý kiến yêu cầu tòa án xem xét giải quyết hậu quả pháp lý trong trường hợp Tòa án tuyên bố Hợp đồng hợp tác khai thác mặt bằng giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu. Tuy nhiên, tại cấp sơ thẩm, các đương sự chưa được giải thích và xem xét yêu cầu giải quyết về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do đó cần hủy bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè để xét xử lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm nhằm đảm bảo hai cấp xét xử đối với yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
[2.3] Xét ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về nội dung là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.
Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, tuyên hủy bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 32/2023/KDTM-ST ngày 15/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè. Do phát sinh yêu cầu mới tại phiên tòa phúc thẩm của bị đơn về giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nên cấp sơ thẩm không có lỗi.
Án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm nguyên đơn và bị đơn không phải chịu do bản án sơ thẩm bị hủy.
[NGUỒN BẢN ÁN SỐ 75/2024/KDTM-PT NGÀY 11/4/2024 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 75/2024/KDTM-PT
…………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
