NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Về thủ tục tố tụng:
[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, những người được Tòa án triệu tập có mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt hoặc đã được triệu tập hợp lệ, Tòa án tiến hành xét xử theo trình tự phúc thẩm là phù hợp với quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về việc giải quyết yêu cầu kháng cáo:
[2] Xét kháng cáo yêu cầu hủy án sơ thẩm của bị đơn ông Trần Văn Ú Ba và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Kim C1, bà Đoàn Thị Bé T1, Hội đồng xét xử thấy rằng:
[3] Tại đơn khởi kiện đề ngày 31/10/2023 của bà C, bà C yêu cầu ông B hoàn trả 750.000.000đ và đã được Toà sơ thẩm thụ lý. Sau đó ngày 26/02/2024, bà C có đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu ông B trả 2.700.000.000đ (trong đó có 900.000.000đ tiền cọc và 1.800.000.000đ tiền phạt cọc) và được Toà sơ thẩm thụ lý bổ sung ngày 07/3/2024. Đến khi xét xử sơ thẩm, bà C chỉ yêu cầu hoàn trả 900.000.000đ tiền cọc, không yêu cầu phạt cọc nên vẫn nằm trong phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. Do đó ông B, bà C1, bà T1 kháng cáo cho rằng cấp sơ thẩm giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện là không có căn cứ chấp nhận.
[4] Về thỏa thuận đặt cọc, chuyển nhượng giữa các bên: Ngày 01/6/2022, ông B ký hợp đồng sang nhượng đất với bà T có nội dung: đặt cọc trước cho ông Ba 400.000.000đ để nhận chuyển nhượng thửa đất 15, loại đất thổ cư, có diện tích 21m x 55m với giá 3.150.000.000đ (bà T đã giao cho ông B 400.000.000đ). Ngày 05/8/2022, ông B ký hợp đồng sang nhượng đất với bà Nguyễn Lệ C có nội dung: đặt cọc trước cho ông Ba 600.000.000đ để nhận chuyển nhượng thửa đất 15, loại đất thổ cư, có diện tích 21m x 55m với giá 3.150.000.000đ (bà T đã giao cho ông B 200.000.000đ). Ông B, bà T, bà C thống nhất bà T sang cọc lại bà C nên ngày 05/8/2022 ông B ký hợp đồng sang nhượng đất với bà C và ghi số tiền đặt cọc trước là 600.000.000đ. Ngày 23/9/2022, ông B nhận số tiền cọc 300.000.000đ bằng hình thức chuyển và nhận từ tài khoản Ngân hàng giữa bà C và bà Trần Thị Kim C1 (con gái ông B).
[5] Sau khi ông B ký hợp đồng chuyển nhượng với bà T, bà C thì phía ông B, bà T1 đã ký chuyển nhượng các phần đất liên quan thuộc thửa số 15 cho nhiều người như: Ngày 23/9/2022 chuyển nhượng cho bà Bùi Ngọc H diện tích 210m2 với giá 160.000.000đ, ngày 23/9/2022 chuyển nhượng cho bà Võ Thị Bích L diện tích 105m2 với giá 90.000.000đ, ngày 26/9/2022 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T2 diện tích 128m2 với giá 110.000.000đ, ngày 19/01/2023 chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hồng D diện tích 104,9m2 với giá 120.000.000đ, ngày 19/01/2023 chuyển nhượng cho bà Hồ Thị Thanh S1 diện tích 104,9m2 giá 120.000.000đ, ngày 19/01/2023 chuyển nhượng cho bà Trần Thị Kim C1 diện tích 316,3m2. Sau đó phần đất 316,3m2 được tách thành 3 phần và ngày 17/3/2023 bà C1 chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Minh N2 106,5m2 với giá 50.000.000đ, ngày 17/3/2023 bà C1 chuyển nhượng cho bà Trần Thị T3 104,9m2 với giá 50.000.000đ, ngày 17/3/2023 bà C1 chuyển nhượng cho ông Bùi Thế V 104,9m2 với giá 50.000.000đ.
[6] Ông B cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B với bà T, bà C thực tế nhóm người mua là ông S1, bà C, bà T có quan hệ họ hàng thân tích với nhau nên ông mới bán đất, còn những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như bà S1, bà D, ông T2, bà N2, bà T3,… đây là những khách hàng của ông S1 đứng giùm ông S1 sau khi các bên đã tiến hành đặt cọc. Hội đồng xét xử thấy rằng các giao dịch chuyển nhượng sau khi ông B ký chuyển nhượng cho bà T, bà C đã diễn ra liên tiếp, có mối liên hệ về thời gian, nguồn tiền và mục đích. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ, xác minh, lấy lời khai đầy đủ đối với những người đã nhận chuyển nhượng đất từ ông B, bà T1 để làm rõ các tình tiết của vụ án như: Ai là người thực tế bỏ tiền mua đất? Việc giao tiền giữa các bên diễn ra như thế nào? Quan hệ giữa bà C, bà T và ông S1 có phải là hùn vốn mua đất, phân lô bán nền hay không?
[7] Đối với số tiền cọc: Theo trình bày của bà C thì ông B nhận tiền cọc 03 lần với số tiền 900.000.000đ, trong đó: Kết chuyển tiền từ bà T sang bà C ngày 05/8/2022 là 600.000.000đ nên mới lập hợp đồng chuyển nhượng từ ông B với bà T sang hợp đồng chuyển nhượng ông B với bà C và chuyển khoản 300.000.000đ vào ngày 23/9/2022. Còn ông B thì cho rằng số tiền 600.000.000đ kết chuyển ngày 05/8/2022 thực tế ông không có nhận. Xét thấy, lời trình bày của các bên không thống nhất, có sự mâu thuẫn, số tiền 300.000.000đ được bà C chuyển vào tài khoản của bà Kim C1 (con gái ông B) ngày 23/9/2022 trùng thời điểm ông B ký hợp đồng chuyển nhượng với những người liên quan khác như bà Bùi Ngọc H, bà Võ Thị Bích L. Tại phiên tòa phúc thẩm, người làm chứng là ông Nguyễn Ngọc V1 trình bày ông là cò đất, có tham gia chứng kiến giao dịch ngày 01/6/2022 giữa ông B với ông S1, bà C và bà T, việc mua đất là của anh em trong gia đình ông S1, bà C, bà Thu M chung. Cấp sơ thẩm có tiến hành đối chất nhưng chưa đối chất đầy đủ giữa tất cả đương sự, người làm chứng, chưa tiến hành thu thập chứng cứ và đánh giá đầy đủ chứng cứ, lời khai của các đương sự, người làm chứng để làm rõ mục đích thực sự của việc giao nhận tiền trên là tiền đặt cọc hay tiền thanh toán việc chuyển nhượng, là tiền của cá nhân bà C hay có quan hệ hùn vốn mua đất để phân lô chuyển nhượng giữa bà C, bà T, ông S1 không mà cấp sơ thẩm lại nhận định số tiền trên là tiền đặt cọc riêng của bà C là chưa đủ căn cứ vững chắc.
[8] Ngoài ra, người làm chứng ông Nguyễn Ngọc V1 xác định có tham gia phiên toà sơ thẩm, có trình bày về việc mua bán đất, hùn vốn, phân lô, chuyển tiền giữa các bên, tuy nhiên bản án sơ thẩm không đánh giá, không phân tích lời khai này, không thể hiện rõ lý do chấp nhận hay bác bỏ, từ đó đã làm ảnh hưởng đến tính khách quan của bản án sơ thẩm.
[9] Do cấp sơ thẩm chưa thực hiện đầy đủ việc thu thập chứng cứ và chứng minh, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong việc đánh giá chứng cứ mà cấp phúc thẩm không thực hiện, bổ sung được nên để đảm bảo bản án có tính khách quan, toàn diện, đầy đủ và chính xác thì Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông Trần Văn Út B, bà Trần Thị Kim C1 và bà Đoàn Thị Bé T1, hủy bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Long An (nay là Toà án nhân dân khu vực 5 – Tây Ninh), giao hồ sơ về Toà án nhân dân khu vực 5 – Tây Ninh giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
[10] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án.
[11] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông B, bà T1, bà C1 không phải chịu, hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp.
[NGUỒN: Bản án số 785/2025/DS-PT NGÀY 16/12/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH]
LINK PDF: Bản án số 785/2025/DS-PT
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
