[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy hợp đồng mua bán căn hộ do chậm bàn giao, bên bán kháng cáo yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn nhưng không được chấp nhận - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên, xét kháng cáo của Công ty Cổ phần K; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Ngày 05/7/2024 Toà án nhân dân thành phố Bến Tre nhận được đơn kháng cáo của Công ty K đề ngày 04/7/2024, kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015xác định kháng cáo của Công ty K còn trong hạn luật định nên hợp lệ.

[1.2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Tranh chấp phát sinh giữa bà Đặng Thanh T và Công ty K là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre là nơi hợp đồng được thực hiện và nơi có bất động sản. Do đó vụ kiện thuộc thẩm giải quyết của Toà án nhân dân thành phố Bến Tre theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 là đúng thẩm quyền.

[1.3] Về sự vắng mặt của đương sự: Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Thanh H có đơn xin xét xử vắng mặt; người đại diện theo pháp luật của Công ty K là ông Hoàng Quốc T1 có đơn xin xét xử vắng mặt; người bảo vệ và lợi ích hợp pháp của Công ty K là Luật sư Nguyễn Hồng L được Toà án triệu tập hợp lệ đến lần thứa hai nhưng vẫn không có mặt tại phiên toà. Do đó, căn cứ quy định tại khoản 3, Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 Toà án tiến hành xét xử vắng mặt ông Nguyễn Thanh H, ông Hoàng Quốc T1, ông Nguyễn Hồng L là phù hợp.

[2] Về nội dung kháng cáo:

Sau khi xét xử sơ thẩm, Công ty K kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu do bị nhầm lẫn và không tính tiền phạt vi phạm hợp đồng. Các đương sự khác không kháng cáo. Viện kiểm sát không kháng nghị. Căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét trong phạm vi liên quan đến yêu cầu kháng cáo của đương sự.

[3] Nguyên đơn bà Đặng Thanh T căn cứ vào Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai số C1-01-02/2020/HĐMBCH-PN ngày 02/8/2020, Biên bản đối chiếu và xác nhận công nợ ngày 07/9/2022 của Công ty K để xác định bị đơn Công ty K đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng nên yêu cầu bị đơn hoàn trả lại số tiền 1.595.400.000 đồng đã nhận và hủy hợp đồng các bên đã giao kết đồng thời tính tiền phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng tính từ ngày 01/07/2021 đến khi xét xử sơ thẩm theo mức lãi suất 0.05%/ngày.

Xét Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai số C1- 01-02/2020/HĐMBCH-PN giữa Công ty K với bà Đặng Thanh T:

Hợp đồng được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản.

Đối tượng thực hiện hợp đồng là căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; Loại nhà ở: Nhà ở xã hội ký hiệu C1-01-02, Block C, Tầng: TM, Căn 02, diện tích sàn xây dựng căn hộ 86m2, diện tích sử dụng căn hộ là 86m2. Toạ lạc tại xã S, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

Giá bán bao gồm thuế GTGT là 1.625.400.000 đồng. Việc thanh toán tiền được chia làm 12 đợt, trong đó đợt thứ 11 thanh toán 5% giá trị hợp đồng và Công ty K sẽ bàn giao căn hộ.

Thời gian các bên thoả thuận dự kiến bàn giao căn hộ là tháng 12/2020 ngoại trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại Điều 11 Hợp đồng, có thể được chậm nhưng không quá 06 tháng. Như vậy, Công ty K phải bàn giao căn hộ cho bà T chậm nhất là vào tháng 6/2021.

Căn cứ theo Biên bản đối chiếu và xác nhận công nợ ngày 07/9/2022, bà T đã thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng cho Công ty K là 1.595.400.000 đồng. Nhưng kể từ khi ký hợp đồng đến nay Công ty K đã không ra thông báo để bàn giao căn hộ là vi phạm hợp đồng, vi phạm thời hạn cam kết bàn giao được quy định tại Điều 3 của Hợp đồng. Do đó, bà T yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai số C1-01-02/2020/HĐMBCH-PN và yêu cầu Công ty K trả lại số tiền 1.595.400.000 đồng là có căn cứ, phù hợp quy định tại Điều 424, 427 Bộ luật dân sự.

[4] Tại văn bản trình bày ý kiến đề ngày 15/01/2025, Công ty K trình bày Công ty K đồng ý trả cho bà T số tiền là 1.595.400.000 đồng. Nhưng việc thanh toán cho bà T diễn ra sau khi Công ty K đã bán được căn hộ trên cho bên thứ ba đồng thời bên thứ ba đã thực hiện xong đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Công ty K quy định tại Điều 12.6 của hợp đồng.

Xét thấy, Công ty K là bên có lỗi trong việc chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng, vi phạm thời hạn cam kết bàn giao được quy định tại Điều 3 của Hợp đồng. Công ty K căn cứ vào Điều 12 của hợp đồng về trường hợp chấm dứt hợp đồng không phải do lỗi của Công ty K là không phù hợp, ngoài ra việc thỏa thuận về thời gian thanh toán của Công ty K không được nguyên đơn chấp nhận nên không có cơ sở chấp nhận lời trình bày của bị đơn. Do đó, buộc Công ty K có nghĩa vụ hoàn trả cho bà T số tiền là 1.595.400.000 đồng.

[5] Xét yêu cầu trả tiền phạt vi phạm từ ngày 01/7/2021 đến khi xét xử sơ thẩm với lãi phạt là 0,05%/ngày:

Căn cứ quy định tại Khoản 11.3 của hợp đồng “khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại Khoản 11.1 thì bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông (bằng văn bản hoặc thông báo trực tiếp) cho bên còn lại trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lí do bất khả kháng thì bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này)”. Bị đơn cho rằng do Nghị định 49/2021/NĐ-CP ban hành nên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng với nguyên đơn. Tuy nhiên, theo thỏa thuận thì chậm nhất đến tháng 6/2021 Công ty K phải bàn giao căn hộ cho bà T, ngày 01/4/2024 Nghị định 49 ban hành nhưng trong khoản thời gian từ ngày 01/4/2021 đến tháng 6/2021 Công ty K không thông báo bằng văn bản cho bà T biết về việc thay đổi chính sách của Nhà nước nên hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được quy định tại Điều 13 của hợp đồng.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng, chậm nhất là đến tháng 6/2021 Công ty K phải thực hiện thủ tục bàn giao căn hộ cho bà T khi bà T đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Công ty K. Bị đơn đã nhận đủ số tiền 1.595.400.000 đồng từ bà T nhưng lại không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa các bên trong một khoảng thời gian dài cũng không đưa ra phương án giải quyết về số tiền đã nhận, có dấu hiệu của việc chiếm dụng số tiền của bà T nhưng không muốn thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận, lỗi thuộc về Công ty K.

Căn cứ khoản 9.1 Điều 9 của hợp đồng “Trường hợp Bên A chậm thực hiện việc bàn giao Căn hộ quá 06 (sáu) tháng kể từ ngày đến hạn và Bên B đã thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng này, Bên A phải chịu phạt 0.05%/ngày trên tổng số tiền mua Căn hộ mà bên B đã thanh toán cho bên A”. Bà T đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán với Công ty K và Công ty K đã chậm bàn giao căn hộ cho bà T trên 06 tháng, nên yêu cầu của bà T về việc buộc công ty K phải trả số tiền phạt vi phạt từ ngày 01/7/2021 đến khi xét xử sơ thẩm với lãi suất là 0,05%/ngày là có căn cứ, phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng và không vượt quá mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự nên có cơ sở chấp nhận.

Như vậy, số tiền phạt vi phạm = 1.595.400.000 đồng x 0.05% x 1072 ngày = 855.134.400 đồng. Tổng cộng, Công ty K có trách nhiệm trả lại cho bà Đặng Thanh T số tiền = 1.595.400.000 đồng + 855.134.400 đồng = 2.450.534.400 đồng.

[6] Công ty K cho rằng hợp đồng bị vô hiệu do nhầm lẫn nhưng không cung cấp chứng cứ chứng minh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bà Đặng Thanh T và Công ty K bị nhầm lẫn nên không có cơ sở để chấp nhận. Do đó, Công ty K phải chịu tiền phạt vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 9 của hợp đồng.

[7] Do hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bà Đặng Thanh T và Công ty cổ phần K không bị vô hiệu nên yêu cầu kháng cáo về việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không có cơ sở.

Từ những nhận định trên, Toà án nhân dân thành phố Bến Tre chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần K là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

[8] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[9] Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên Công ty Cổ phần K phải chịu án phí theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

[NGUỒN: Bản án số 45/2025/DS-PT NGÀY 16/01/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE]

LINK PDF: Bản án số 45/2025/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: