[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản án tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét:
[1] Về tố tụng:

[1. 1] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được Tòa án triệu tập hợp lệ và có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt những người tham gia tố tụng trên.

[2] Về nội dung kháng cáo của bà Nguyễn Thị Tố N yêu cầu xem xét lại toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm:

[2. 1] Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H về việc buộc bà Nguyễn Thị Tố N trả cho ông H, bà Nguyễn Thị Bích N1 diện tích 2. 036, 9m2 thuộc thửa đất số 24 và công nhận cho ông H, bà N1 được sử dụng 8. 354, 2m2 đất (6. 317m2 thuộc thửa đất 21 và 2. 036, 9m2 thuộc thửa đất số 24), tờ bản đồ số 1, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai. Ngày 12/12/1997, hộ ông Nguyễn Ngọc T3 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 24. 616m2, gồm có thửa đất là:

– Thửa đất số 17 có diện tích 11. 726m2;

– Thửa đất số 18 có diện tích 6. 620m2;

– Thửa đất số 19 có diện tích 6. 270m2; Các thửa đất cùng tờ bản đồ số 1, đất tọa lạc tại xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai. Ngày 13/12/1999, ông T3 ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Q toàn bộ thửa đất số 17 có diện tích 11. 726m2 nêu trên (thửa đất số 17). Ông Q đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 23/11/1999. Ngày 13/5/2002, ông Q chuyển nhượng thửa đất số 17 cho ông Nguyễn Văn S1. Ông S1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 24/6/2002. Ngày 17/7/2003, ông S1 chuyển nhượng thửa đất số 17 cho bà Nguyễn Thị Bích N1. Ngày 21/8/2003, bà Nguyễn Thị Bích N1, ông Nguyễn Văn H (chồng bà N1) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, thửa đất số 17 được tách thành 03 thửa là thửa 21, thửa 25 và thửa 26. Trong đó, ông H, bà N1 chỉ quản lý, sử dụng thửa đất số 21 có diện tích 6. 317, 3m2. Ngày 10/02/2016, ông Nguyễn Ngọc T3 chết. Ngày 13/6/2018, bà Nguyễn Thị Tố N (vợ ông T3) và các con gồm bà Nguyễn Thị Mỹ C, bà Nguyễn Thị Ngọc T1, bà Nguyễn Thị Phụng T2, ông Nguyễn Duy H1, bà Nguyễn Thị Xuân H4 lập văn bản phân chia di sản thừa kế, trong đó bà N được hưởng 4. 200m2 đất thuộc một phần thửa đất số 18, tờ bản đồ số 1 nêu trên (thửa đất số 18). Bà N đã hoàn tất các thủ tục kê khai, đăng ký, tách thửa quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N có số thửa mới là thửa 24, diện tích 4. 052m2. Nguyên đơn ông Nguyễn Văn H cho rằng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều ghi nhận chuyển nhượng trọn thửa đất số 17 có diện tích 11. 726m2, nhưng trên thực tế các bên chỉ chuyển nhượng và bàn giao có 8. 354, 2m2 đất, trong đó 6. 317, 3m2 thuộc một phần thửa đất số 17 (nay là thửa 21) và 2. 036, 9m2 đất thuộc một phần thửa đất số 18 (nay là một phần thửa đất số 24) nên yêu cầu bà N trả lại 2. 036, 9m2 đất thuộc một phần thửa đất số 24 do bà N đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà N cho rằng ông T3 chỉ chuyển nhượng cho ông Q phần đất tầm 7 – 8 sào thuộc một phần thửa đất số 17, không chuyển nhượng phần đất còn lại thuộc thửa 17 và cũng không chuyển nhượng một phần thửa đất số 18. Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T3 và ông Q, ông Q và ông S1, ông S1 và bà N1 đều ghi nhận chuyển nhượng trọn thửa đất số 17 có diện tích 11. 726m2, không ghi cụ thể vị trí, tứ cận phần đất chuyển nhượng. Ông H cho rằng phần đất chuyển nhượng thực tế không đúng với diện tích ghi trong hợp đồng chuyển nhượng nhưng khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ai tranh chấp, khiếu nại hay phản đối. Trong suốt thời gian dài từ năm 1999 đến nay, qua nhiều lần chuyển nhượng, không có ai yêu cầu đo đạc, chỉnh lý lại diện tích đất được cấp. Khi chuyển nhượng các bên cũng không lập biên bản bàn giao đất, cắm mốc ranh trên thực địa. Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đo đạc, không ký giáp ranh. Theo Bản vẽ bản đồ địa chính khu đất ngày 24/5/2002 của Phòng Địa chính huyện X thì hình thể thửa đất số 17 diện tích 11. 726m2 có 4 mặt giáp ranh với thửa đất số 18, 15, 16, 01 và đường đất, trong đó ranh đất giữa thửa đất số 17 và số 18 là một đường thẳng, còn hình thể phần đất mà ông H khởi yêu cầu công nhận (6. 317m2 thuộc thửa đất 21 và 2. 036, 9m2 thuộc thửa đất số 24) theo Trích lục và đo vẽ hiện trạng khu đất bản đồ địa chính ngày 04/7/2024, là hình chữ L. Hiện nay thửa đất số 17 được tách thành thửa là thửa đất số 21 có diện tích 6. 317m2 (do nguyên đơn sử dụng), thửa đất số 25 do gia đình ông Nguyễn Văn K1 đang sử dụng, thửa đất số 26 do gia đình ông Nguyễn Văn H5 đang sử dụng. Bà N không sử dụng phần đất nào thuộc thửa đất số 17 cũ. Như vậy, quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tách thửa đất số 17, đều không liên quan đến phần đất thuộc thửa đất số 18 (nay là thửa số 24 do bà N đang sử dụng). Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định cho rằng thực chất ông T3 chuyển nhượng cho ông Q một phần thửa đất số 17 (nay là thửa 21) và một phần thửa đất số 18 (nay là thửa 24), tổng diện tích 8. 340, 9m2 (6. 317m2 thuộc thửa đất 21 và 2. 036, 9m2 thuộc thửa đất số 24) để buộc bà N giao trả cho ông H, bà N1 phần đất 2. 036, 9m2 thuộc thửa đất số 24, là chưa đủ căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định cho rằng sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Q có làm nhà và đường đi trên diện tích đất tranh chấp thuộc thửa số 24. Theo Kết quả xác minh ngày 23/5/2019 và ngày 14/11/2020 của Ủy ban nhân dân xã X thể hiện: Tòan bộ diện tích 8. 340, 9m2 đang trồng cây điều khoảng 10 năm tuổi, điều do ông Hồng T4, xung quanh diện tích đất đã được chôn cọc bê tông và rào kẽm gai. Tuy nhiên, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc ngày 05/01/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai thì trên phần đất tranh chấp thuộc thửa đất số 24 có trồng 40 cây điều đường kính từ 10 – 20cm và 02 cây bưởi đường kính 05cm, ngoài ra không có tài sản, công trình xây dựng gì. Bà N xác định các cây trồng trên đất do bà N trồng từ năm 1998 cho đến nay, hàng rào trên đất là do bà N rào. Còn thửa đất số 21 không có công trình xây dựng gì trên đất, chỉ có cỏ mọc hoang. Như vậy, tài liệu có trong hồ sơ vụ án còn mâu thuẫn, nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa phù hợp với tài liệu có trong hồ sơ vụ án. Do đó, cần phải làm rõ, sau khi ông T3 chuyển nhượng thửa đất số 17 cho ông Q thì quá trình sử dụng đất thực tế tại thửa đất số 17 (nay là thửa 21, 25, 26) và thửa đất số 18 (nay là một phần thửa đất số 24) như thế nào, ai sử dụng; các cây trồng trên đất tranh chấp thuộc thửa 24 (40 cây điều, 02 cây bưởi) là do ông Hồng T4 hay gia đình bà N trồng, trồng vào thời gian nào, có trồng vào thời điểm vợ chồng ông H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông S1 hay không (năm 2003); cần đo đạc toàn bộ diện tích thửa đất số 17 (gồm cả thửa 21, 25, 26) để xác định tổng diện tích đất thực tế của thửa 17 so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp có chênh lệch hay không; làm rõ tại sao thửa đất số 17 ông T3 chuyển nhượng cho ông Q từ năm 1999, hiện nay vợ chồng ông H đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được tách thành thửa 21, 25, 26 và do các con của ông T3 đang sử dụng thửa 25, 26; nhằm xác định diện tích đất thực tế các bên sử dụng, từ đó có căn cứ giải quyết vụ án đúng pháp luật. Ngoài ra, ông H cho rằng các bên chuyển nhượng diện tích đất thực tế là 8. 340, 9m2 (6. 317m2 thuộc thửa đất 21 và 2. 036, 9m2 thuộc thửa đất số 24); bà N cho rằng ông T3 chỉ chuyển nhượng cho ông Q một phần thửa đất số 17, nay là thửa 21 có diện tích 6. 317m2, trong khi hợp đồng chuyển nhượng ghi chuyển nhượng trọn thửa đất số 17. Do đó, cũng cần phải làm rõ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/12/1999 giữa ông T3 và ông Q (15. 000. 000 đồng) tương đương với bao nhiêu diện tích đất tại thời điểm chuyển nhượng, để từ đó xác định thực chất ông T3 đã chuyển nhượng cho ông Q diện tích đất là bao nhiêu. Các vấn đề nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung, nên Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Tố N, hủy bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

[2. 2] Đối với yêu cầu của ông Nguyễn Văn H về việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP534853 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 26/11/2018 cho bà Nguyễn Thị Tố N. Ngày 26/11/2018, bà Nguyễn Thị Tố N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP534853 đối với thửa đất số 24 có tổng diện tích là 4. 052m2. Thửa đất số 24 này được tách ra từ thửa đất số 18 có diện tích 6. 620m2 do hộ ông Nguyễn Ngọc T3 đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 12/12/1997. Năm 2016, ông T3 chết, các đồng thừa kế của ông T3 phân chia di sản thừa kế, theo đó bà N được hưởng diện tích đất 4. 052m2 nêu trên. Bà N kê khai, đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, bà N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế.

Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức: “1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết. Quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Trường hợp vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định này thì phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân sự đó”.

Theo hướng dẫn tại mục 1 Phần I Công văn giải đáp nghiệp vụ số 02/GĐTANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân tối cao về giải đáp nghiệp vụ thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính cá biệt. Do đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP534853 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 26/11/2018 cho bà Nguyễn Thị Tố N là quyết định cá biệt, phải được Tòa án xem xét trong cùng vụ án này mới đúng. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP534853 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 26/11/2018 cho bà Nguyễn Thị Tố N không phải là quyết định cá biệt nên không thuộc trường hợp Tòa án phải xem xét trong cùng một vụ án, từ đó đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông H về việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP534853 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 26/11/2018 cho bà Nguyễn Thị Tố N, là không đúng. Bởi lẽ, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là yêu cầu khởi kiện trong vụ án dân sự; đó chỉ là một hệ quả phát sinh khi giải quyết tranh chấp dân sự, quá trình giải quyết xét xử Tòa án buộc phải xem xét, đánh giá tính hợp pháp của giấy chứng nhận để hủy hay không hủy mới đảm bảo giải quyết triệt để vụ án (căn cứ mục II của Công văn giải đáp nghiệp vụ số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân tối cao )

Trong vụ án này, Tòa án cần phải xem xét có cần thiết phải hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP534853 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 26/11/2018 cho bà Nguyễn Thị Tố N hay không; việc không hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà N có đảm bảo việc giải quyết vụ án một cách đầy đủ, toàn diện hay không; để từ đó có cơ sở giải quyết vụ án đúng pháp luật. Như đã phân tích trên, Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Tố N, hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ: 204/2025/DS-PT NGÀY: 20-3-2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ: 204/2025/DS-PT NGÀY: 20-3-2025

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An