[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Bản án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tiền cọc thuộc về bên chuyển nhượng do bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thanh toán - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng.

[1.1] Đơn kháng cáo của bà Trần Thị Minh T làm trong thời hạn pháp luật quy định và đúng hình thức, nội dung nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[1.2] Nguyên đơn khởi kiện vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, việc bà T chuyển 900.000.000 đồng cho ông T2, bà T3 theo hợp đồng đặt cọc là quan hệ dân sự, vụ việc không có dấu hiệu tội phạm. Nếu bà T có các tài liệu liên quan có dấu hiệu tội phạm, có thể gửi đơn sang Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh N giải quyết.

Đối với văn bản ngày 20/01/2025 giữa bà T với anh T4 đã được làm rõ tại Tòa án cấp sơ thẩm nên không cần thiết phải giám định chữ ký của anh T4. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích của nguyên đơn đề nghị ngừng phiên tòa để giám định chữ ký của anh T4 tại văn bản ngày 20/01/2025 nêu trên.

Tại phiên toà, ông T2, bà T3, anh T4 vắng mặt nhưng đều có Đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Luật sư Đ, Luật sư T1 đã được Toà án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt.

Do đó, căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.

[1.3] Về xác định tư cách người tham gia tố tụng.

Bà T có đơn yêu cầu đưa ông Phạm Trần Thanh N1 và Ủy ban nhân dân xã N vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Xét thấy, yêu cầu khởi kiện của bà T liên quan đến hợp đồng đặt cọc độc lập, không liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T2, bà T3 với ông N1.

Ngoài ra, phía bà T còn yêu cầu đưa Cục Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình, ông Nguyễn Văn T6 (Cục Trưởng Cục Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình), bà T5 (cán bộ của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình), bà Nguyễn Thị C vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Xét thấy, nguồn gốc tiền đặt cọc của bà T do bà T chịu trách nhiệm, ông T2 bà T3 chỉ thỏa thuận, ký hợp đồng đặt cọc với bà T, bà C không liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Bà T gặp ông T6 trình bày sự việc mua bán nhà đất của ông T2, bà T3 nên Cục Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình, ông T6, bà T5 không liên quan đến hợp đồng đặt cọc ngày 13/01/2025.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông N1, Ủy ban nhân dân xã N, Cục Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình (nay là Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình), ông T6, bà T5, bà C vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là có căn cứ, đúng pháp luật.

[1.4] Về phạm vi xét xử phúc thẩm:

Căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét bản án sơ thẩm theo yêu cầu kháng cáo của bà T.

[2] Về nội dung kháng cáo của bà Trần Thị Minh T.

[2.1] Về xác định phạm vi, yêu cầu khởi kiện.

Tại đơn khởi kiện đề ngày 04/3/2025, bà T yêu cầu Tòa án giải quyết: buộc ông T2 bà T3 phải trả cho bà số tiền 2.000.000.000 đồng, bao gồm: tiền đặt cọc 900.000.000 đồng, số tiền phạt cọc 900.000.000 đồng, số tiền thiệt hại về kinh tế 200.000.000 đồng.

Tại đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung đề ngày 02/6/2025, bà T đề nghị được thay đổi yêu cầu khởi kiện, cụ thể: công nhận hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 13/01/2025 giữa bà T và vợ chồng ông T2, bà T3. Buộc vợ chồng ông T2, bà T3 tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 13/01/2025 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Tại đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung đề ngày 17/6/2025, bà T đề nghị bổ sung yêu cầu khởi kiện, cụ thể: tuyên hủy hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 05/3/2025 giữa ông T2, bà T3 và ông N1, chứng thực số 42 và số 43, quyển số 01/2025-SCT/HĐ,GD tại Ủy ban nhân dân xã N, thành phố H, tỉnh Ninh Bình.

Xét thấy: theo quy định tại Điều 5, khoản 4 Điều 70, khoản 2 Điều 71, khoản 2 Điều 210, Điều 243, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Tòa án chấp nhận việc nguyên đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện nếu việc thay đổi, bổ sung được thực hiện trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Trong vụ án này, ngày 11/6/2025 Tòa án cấp sơ thẩm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Đến ngày 17/6/2025 (sau phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải), nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện đề ngày 17/6/2025 vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận việc nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện theo đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung đề ngày 17/6/2025 của bà T là đúng pháp luật. Bà T kháng cáo cho rằng bà có đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung nhưng không được Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý bổ sung đơn khởi kiện là không có căn cứ.

Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định phạm vi, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đúng pháp luật, cụ thể nguyên đơn đề nghị Tòa án giải quyết về việc công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 13/01/2025 giữa bà T và ông T2, bà T3; buộc vợ chồng ông T2, bà T3 tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 13/01/2025.

[2.2] Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân thành phố N cấp ngày 12/6/2017 mang tên ông Nguyễn Văn T2 và bà Nguyễn Thị Thanh T3 thể hiện: ông T2, bà T3 được quyền sử dụng 360,3m2 đất ở nông thôn, tại thửa đất số L11, tờ bản đồ quy hoạch, địa chỉ thửa đất: khu dân cư phía Tây, đường trục xã N, thành phố N, tỉnh Ninh Bình (sau đây viết tắt là thửa đất số L11). Trên thửa đất L11 có nhà 3 tầng.

Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N cấp ngày 14/5/2018 mang tên ông Nguyễn Văn T2 và bà Nguyễn Thị Thanh T3 thể hiện: ông T2, bà T3 được quyền sử dụng 432m2 đất ở nông thôn, tại thửa đất số 341, tờ bản đồ số 5, địa chỉ thửa đất: khu dân cư mới phía Tây đường trục xã N, xã N, thành phố N, tỉnh Ninh Bình (sau đây viết tắt là thửa đất số 341).

Như vậy, 02 thửa đất nêu trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông T2, bà T3. Ông T2, bà T3 có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.

Quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, các đương sự đều thừa nhận về vấn đề sau: ngày 13/01/2025, ông T2, bà T3 và bà T đã ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có nội dung chính: ông T2 bà T đồng ý bán nhà và đất cho bà T, tại thửa đất số L11 và thửa đất số 341 với giá chuyển nhượng là 28.000.000.000 đồng; bà T đặt cọc trước số tiền 900.000.000 đồng; số tiền còn lại 27.100.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 40 ngày, kể từ ngày 13/01/2025 đến hết 24 giờ ngày 22/02/2025…Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thoả thuận trên, nếu ông T2 bà T không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bà T thì bên ông T2 bà T3 phải bồi thường cho bà T gấp 02 lần số tiền mà bà T đã đặt cọc, tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 1.800.000.000 đồng. Ngược lại, nếu bà T không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên. Ngày 13/01/2025, phía ông T2 bà T3 đã nhận số tiền 900.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản của anh Nguyễn Đức T4. Ông T2, bà T3 không có văn bản gia hạn thời hạn thanh toán số tiền 27.100.000.000 đồng. Căn cứ khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự, các tình tiết nêu trên là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.

[2.3] Xét giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 13/01/2025 giữa bà T với ông T2, bà T3 là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật nên việc giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 13/01/2025 giữa nguyên đơn và bị đơn có hiệu lực pháp luật. Thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bà T thừa nhận có biết về hiện trạng tài sản đặt cọc đang được thế chấp tại Ngân hàng. Ông T2 bà T3 đã nhận 900.000.000 đồng tiền đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với giá chuyển nhượng là 28.000.000.000 đồng. Ngân hàng đồng ý không đưa tài sản nêu trên ra bán đấu giá, tạo điều kiện cho ông T2 bà T3 và anh T4 được tự bán toàn bộ tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ thi hành án trả nợ cho Ngân hàng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc giữa ông T2, bà T3 với bà T có hiệu lực pháp luật. Các bên đương sự phải thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã cam kết.

Tại Vi bằng số 574/2025/VB-TPLTH ngày 10/6/2025 của Văn phòng T7 thể hiện: tại ứng dụng Zalo trên điện thoại của bà T nhắn tin cho anh T4 qua tài khoản “Toàn Ninh B” vào hồi 03 giờ 26 phút ngày 23/02/2025 như sau: “Sáng nay thứ 7 ngày 22/2/ cô chú cùng môi giới vào làm việc theo đúng hợp đồng đặt cọc Nhưng vào ngày hành chính nhà nước nghỉ sổ đỏ ngân hàng đang gữi cũng chưa xóa thế chấp được chưa công chứng được nên chưa giao dịch dc nên lùi chậm lại vài ngày để cùng nhau giải quyết cháu nhé”.

Trong quyển sổ do bà T giao nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm có thể hiện nội dung của văn bản ngày 20/01/2025 giữa bà T, anh T4 như sau: …cô T chuyển 12 tỷ vào Ngân hàng để lấy sổ, còn 3 tỷ từ 15 đến hết tháng 1 âm cô T giao nốt và nhà em T4 sẽ giao nhà theo hợp đồng đặt cọc…

Xét thấy nội dung của văn bản thoả thuận ngày 20/01/2025 giữa bà T, anh T4 không có giá trị pháp lý, không có chứng cứ chứng minh ông T2 và bà T3 đã uỷ quyền cho anh T4 thoả thuận về vấn đề trên. Thực tế, đến hết tháng 01 âm lịch (tức hết ngày 27/02/2025 dương lịch) bà T cũng không thực hiện được việc chuyển tiền vào Ngân hàng như bà T đã đồng ý nội dung tại văn bản ngày 20/01/2025 nêu trên.

Tại Toà án cấp sơ thẩm, bị đơn trình bày: trước thời điểm thanh toán khoảng hơn 01 tuần, bà T chủ động liên hệ với gia đình ông bà, nói rằng hiện không thể lo được tiền nên xin gia hạn 3 tuần so với thời hạn cam kết nhưng ông bà không đồng ý.

Nguyên đơn và bị đơn cũng không có văn bản gia hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc. Bà T không có căn cứ chứng minh hai bên đã thống nhất chuyển thời hạn thanh toán từ ngày 22/02/2025 sang thứ hai, ngày 24/02/2025. Mặt khác, trong hợp đồng đặt cọc, các bên cũng không thoả thuận việc bị đơn phải thực hiện việc xoá thế chấp tại Ngân hàng trước khi bà T thanh toán 27.100.000.000 đồng.

Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc thể hiện nội dung: ông T2 bà T3 nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bà T làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bà T phải giao đủ số tiền còn lại cho ông T2 bà T3. Tuy nhiên, sau đó hai bên lại thỏa thuận tại Điều 4 của hợp đồng đặt cọc bằng dòng chữ viết tay, không phải dòng chữ đánh máy sẵn như sau: bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền 28 tỷ đồng cho bên bán trước khi bên bán ký công chứng. Căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng, xét thấy thỏa thuận tại Điều 4 nêu trên là thỏa thuận sau, phủ nhận thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc. Do đó, Hội đồng xét xử xác định thỏa thuận cuối cùng của hai bên là bà T sẽ thanh toán toàn bộ số tiền 28.000.000.000 đồng cho ông T2 bà T3 trước khi bên bị đơn ký công chứng.

Đến ngày 22/02/2025, bà T không giao đủ số tiền 27.100.000.000 đồng cho bị đơn. Lý giải về việc không thanh toán số tiền nêu trên, phía bà T cho rằng do hai bên có văn bản ngày 20/01/2025 và ngày 22/02/2025 vào thứ 7, Ngân hàng không làm việc và không thực hiện được xóa thế chấp đối với 02 tài sản là không có cơ sở, vì ngày 22/02/2025 là ngày các bên đã tự thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, không thuộc sự kiện bất khả kháng hay trở ngại khách quan; văn bản thoả thuận ngày 20/01/2025 giữa bà T, anh T4 không có giá trị pháp lý như đã nhận định nêu trên. Bà T vi phạm thời hạn thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, không giao đủ số tiền 27.100.000.000 đồng vào ngày 22/02/2025, dẫn đến không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc, lỗi hoàn toàn thuộc về nguyên đơn.

Tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “…nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc…”. Mặt khác, tại mục cam kết chung của hợp đồng đặt cọc, các bên cũng đã thoả thuận: …nếu bên bà T không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc chấm dứt hiệu lực, không còn giá trị thực hiện đối với các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc, kể từ sau 24 giờ ngày 22/02/2025. Do đó số tiền đặt cọc 900.000.000 đồng thuộc về bị đơn. Toà án cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

[3] Như vậy, các lý do kháng cáo do phía bà T, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị Toà án cấp phúc thẩm hủy bản án dân sự sơ thẩm để giải quyết lại vụ án là không có căn cứ. Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

[4] Tại Đơn đề nghị xét xử vắng mặt đề ngày 13/11/2025, anh T4 đề nghị Tòa án chuyển hồ sơ vụ việc sang cơ quan điều tra để khởi tố vụ án.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, yêu cầu nêu trên của anh T4 không liên quan đến vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định: nếu anh T4 có căn cứ và các tài liệu liên quan có dấu hiệu tội phạm, anh có thể gửi đơn sang cơ quan điều tra là đúng pháp luật. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận đề nghị của anh T4 về việc chuyển hồ sơ vụ việc sang cơ quan điều tra để khởi tố vụ án.

[5] Án phí dân sự phúc thẩm: do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên bà T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, bà T thuộc trường hợp người cao tuổi, xin miễn nộp tiền án phí phúc thẩm, thuộc trường hợp được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

[NGUỒN: BẢN ÁN SỐ98/2025/DS-PT NGÀY 8/12/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH ]

LINK PDF: Bản án số 98/2025/DS-PT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: