1. Các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

1.1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”. Như vậy thế chấp là việc một bên dùng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ và không phải giao tài sản đó cho bên kia.

Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; (4) Trong thời hạn sử dụng đất; (5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Đồng thời theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP thì thế chấp quyền sử dụng đất thì cần phải đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 thì một trong các Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng thế chấp tài sản. Theo đó, hợp đồng thế chấp là sự thỏa thuận của các bên về quyền và nghĩa vụ được bảo đảm. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng thế chấp tài sản, trong đó tài sản chính là quyền sử dụng đất, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp. Bên có quyền sử dụng đất vẫn được sử dụng đất trong thời gian thế chấp.

Theo quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hợp đồng thế chấp tài sản hay hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm giao kết trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

1.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào

Hợp đồng thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực pháp luật khi phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 (bao gồm: điều kiện về chủ thể, điều kiện về ý chí tự nguyện, điều kiện về mục đích và nội dung và điều kiện về hình thức). Ngược lại, một hợp đồng thế chấp tài sản được xác định là vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo điều 122 Bộ luật dân sự 2015.

Mặc dù pháp luật đã quy định rõ về điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thế nhưng, trên thực tế, không ít hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã bị vô hiệu bởi nhiều lý do khác nhau gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, nhất là đối với bên nhận thế chấp. Dưới đây là một số nguyên nhân phổ biến làm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu:

Thứ nhất, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể vô hiệu do bỏ sót chủ thể giao kết hợp đồng. Hợp đồng thế chấp vô hiệu do bỏ sót chủ thể giao kết hợp đồng thường xảy ra đối với các trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, của hai vợ chồng hoặc của các đồng thừa kế. Về nguyên tắc, khi giao kết hợp đồng thế chấp, tất cả các thành viên là đồng sở hữu phải đồng ý giao kết và ký hợp đồng thế chấp đó. Tuy nhiên một số trường hợp một trong các đồng sở hữu chung không tham gia giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là không đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình:

Tại khoản 25 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”

Tại Khoản 1 Điều 102 và Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định về tài sản chung của các thành viên hộ gia đình. Theo đó, tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan, trừ trường hợp Sở hữu chung của vợ chồng.

Như vậy, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, việc định đoạt, thế chấp tài sản chung của hộ gia đình này phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên. Các thành viên hộ gia đình được xét đến là các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp. Việc thiếu một trong các thành viên này ký vào hợp đồng thế chấp sẽ dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Thứ hai, trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu do giả mạo giấy tờ, chữ ký của một trong các đồng sở hữu chung hoặc một trong các đồng thừa kế.

Tại Điều 48 Luật công chứng 2014 quy định “Người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch phải ký vào hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên.Trong trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp khác đã đăng ký chữ ký mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng thì người đó có thể ký trước vào hợp đồng; công chứng viên phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện việc công chứng….”

Đồng thời, theo quy định tại điều 50 Luật công chứng 2024 (Có hiệu lực ngày 01/07/2025) quy định: “1.Người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch phải ký vào từng trang của giao dịch trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này và trường hợp người yêu cầu công chứng không ký được và không điểm chỉ được. Việc ký văn bản công chứng điện tử thực hiện theo quy định của Chính phủ. 2. Trong trường hợp người có thẩm quyền giao kết giao dịch của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã đã đăng ký chữ ký mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng thì người đó có thể ký trước vào văn bản giao dịch; công chứng viên phải đối chiếu chữ ký của họ trong văn bản giao dịch với chữ ký mẫu trước khi thực hiện việc công chứng...”

Do đó, ngoại trừ người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã đã đăng ký chữ ký mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng thì người đó có thể ký trước vào hợp đồng, còn lại tất cả mọi người khác tham gia, liên quan đến giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đều phải ký trước mặt công chứng viên. Việc giả mạo chữ ký phải là sự cấu kết, bao che cùng thực hiện của những người có liên quan đến giao dịch. Như vậy chủ thể tham gia không tự nguyện, giả mạo Hợp đồng trái pháp luật làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người liên quan do đó sẽ bị vô hiệu.

Thứ ba, trường hợp quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch dân sự vô hiệu được dùng để thế chấp. Đây cũng là nguyên nhân khá phổ biến làm cho hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu. Ví dụ như anh A vay tiền của anh B, để đảm bảo khoản vay, anh B đã yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh B. Sau đó anh B đã làm các thủ tục sang tên chuyển nhượng, và mang quyền sử dụng đất này đi thế chấp tại ngân hàng, trong khi quyền sử dụng đất vẫn do gia đình anh A sinh sống quản lý và sử dụng. Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch giả tạo nhằm che dấu hợp đồng vay tài sản nên sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực” do đó giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Đối với giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phía sau, giao dịch này cũng có nguy cơ bị vô hiệu. Bởi Ngân hàng chưa làm hết đầy đủ nghĩa vụ trong việc thẩm định, xác minh tài sản thế chấp, nguồn gốc tài sản thế chấp và chủ thể đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản thế chấp nên Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu. (Mục 1 phần III công văn số 02/TANDTC-PC ngày 2/8/2021 của TAND tối cao về giải đáp một số vướng mắc trong xét xử)

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định “Trường hợp tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự vô hiệu được dùng để thế chấp mà đã được chuyển giao cho bên nhận thế chấp ngay tình trong các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu; quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 133 của Bộ luật Dân sự”. Đồng thời, tại mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao thì trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

Do đó để xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bị vô hiệu hay không, cần xác định ngân hàng có phải người thứ ba ngay tình hay không. Nếu ngân hàng là người thứ ba ngay tình thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng không bị vô hiệu, và ngược lại thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

1.3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch bị vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu thì sẽ không phát sinh nghĩa vụ bảo đảm. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các hồ sơ pháp lý khác cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp khi giao kết hợp đồng thế chấp tài sản. Theo đó, bên nhận thế chấp mất quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp, khoản vay đang là khoản vay có tài sản bảo đảm sẽ chuyển thành khoản vay không có tài sản bảo đảm hoặc chỉ bảo đảm một phần, tùy theo hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Tương tự như hậu quả pháp lý của giao dịch, hợp đồng vô hiệu, ngoại trừ việc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

2. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp vô hiệu, tài sản thế chấp đã thi hành án sau khi có Quyết định kháng nghị.

2.1. Vẫn kháng nghị sau khi tài sản thế chấp đã thi hành án

Kháng nghị trong trường hợp này là kháng nghị của người có thẩm quyền theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm đối với bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trong thời hạn luật định.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 326 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây: (1) Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự; (2) Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm cho đương sự không thực hiện được quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của họ không được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật; (3) Có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra bản án, quyết định không đúng, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, xâm phạm đến lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.

Hoặc trường hợp có các căn cứ quy định tại Điều 352 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục tái thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây: (1) Mới phát hiện được tình tiết quan trọng của vụ án mà đương sự đã không thể biết được trong quá trình giải quyết vụ án; (2) Có cơ sở chứng minh kết luận của người giám định, lời dịch của người phiên dịch không đúng sự thật hoặc có giả mạo chứng cứ; (3) Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Kiểm sát viên cố ý làm sai lệch hồ sơ vụ án hoặc cố ý kết luận trái pháp luật; (4) Bản án, quyết định hình sự, hành chính, dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước mà Tòa án căn cứ vào đó để giải quyết vụ án đã bị hủy bỏ.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 266 và khoản 5 Điều 313 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì khi xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định đã bị hủy một phần hoặc toàn bộ theo quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm thì Tòa án phải giải quyết vấn đề tài sản, nghĩa vụ đã được thi hành (nếu có) theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng bị hủy và ghi rõ trong bản án.

Đồng thời theo quy định tại khoản 3 Điều 135 Luật Thi hành án Dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định về thi hành quyết định giám đốc thẩm tuyên giữ nguyên bản án, quyết định đúng pháp luật của Tòa án cấp dưới đã bị hủy hoặc bị sửa, theo đó: “…Trường hợp có yêu cầu về bồi thường thiệt hại thì cơ quan ra bản án, quyết định bị hủy, sửa giải quyết theo quy định của pháp luật”. Tại khoản 4 Điều 170 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định: “ Khi xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định đã bị hủy một phần hoặc toàn bộ theo quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm, Tòa án phải giải quyết vấn đề tài sản, nghĩa vụ đã được thi hành theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng bị hủy”.

Do đó, sau khi có kháng nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm mà bản án bị hủy đã thi hành xong, Tòa án phải giải quyết vấn đề tài sản, nghĩa vụ đã được thi hành (nếu có) theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng bị hủy, trường hợp có yêu cầu về bồi thường thiệt hại thì phải giải quyết theo quy định pháp luật.

2.1. Xử lý tài sản thế chấp đã được thi hành án

Tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “…Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Tại khoản 3 của Điều 135 Luật Thi hành án Dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định về thi hành quyết định giám đốc thẩm tuyên giữ nguyên bản án, quyết định đúng pháp luật của Tòa án cấp dưới đã bị hủy hoặc bị sửa như sau:

“3. Đối với phần bản án, quyết định của Tòa án hủy, sửa bản án, quyết định của Tòa án cấp dưới mà đã thi hành được một phần hoặc đã thi hành xong thì đương sự có thể thỏa thuận với nhau về việc hoàn trả tài sản, phục hồi lại quyền tài sản.

Trường hợp tài sản thi hành án là động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản còn nguyên trạng thì cưỡng chế trả lại tài sản đó cho chủ sở hữu.

Trường hợp tài sản đã được chuyển dịch hợp pháp cho người thứ ba chiếm hữu ngay tình thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa hoặc tài sản thi hành án đã bị thay đổi hiện trạng thì chủ sở hữu tài sản ban đầu không được lấy lại tài sản nhưng được bồi hoàn giá trị của tài sản.

Trường hợp có yêu cầu về bồi thường thiệt hại thì cơ quan ra bản án, quyết định bị hủy, sửa giải quyết theo quy định của pháp luật.”

Đồng thời tại khoản 3 Điều 7 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: “3. Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật này.”

Như vậy trong trường hợp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu sau khi có kháng nghị và đã thi hành án xong, việc thi hành án và bán đấu giá tài sản đúng quy trình thủ tục, thì tài sản thế chấp sẽ thuộc về bên thứ ba mua được tài sản, chủ sở hữu tài sản ban đầu không được lấy lại tài sản nhưng được bồi hoàn giá trị tài sản.

2.2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại của các bên liên quan

Theo nguyên tắc giải quyết hợp đồng vô hiệu tại khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.” Như vậy, để được bồi thường, phải xác định được bên bị thiệt hại, thiệt hại thực tế và bên có lỗi trong việc làm cho hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu như bên thế chấp, bên nhận thế chấp, cán bộ phụ trách khoản vay, cán bộ thẩm định, hay công chứng viên,…

Bộ luật dân sự quy định về bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu nhưng không cho biết thiệt hại nào được bồi thường. Trong một số văn bản quy định về thiệt hại được bồi thường như Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì quy định liên quan đến xác định thiệt hại trong Hợp đồng mua bán nhà ở, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, không quy định trong trường hợp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu thì xác định thiệt hại như nào. Theo quy định tại khoản 3 Điều 135 Luật Thi hành án Dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định về thi hành quyết định giám đốc thẩm tuyên giữ nguyên bản án, quyết định đúng pháp luật của Tòa án cấp dưới đã bị hủy hoặc bị sửa, theo đó: “…Trường hợp có yêu cầu về bồi thường thiệt hại thì cơ quan ra bản án, quyết định bị hủy, sửa giải quyết theo quy định của pháp luật”. Theo đó, bên nào yêu cầu bồi thường về thiệt hại, bên đó sẽ có nghĩa vụ chứng minh thiệt hại của mình do lỗi của bên kia gây ra làm hợp đồng thế chấp vô hiệu. Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định thiệt hại và trách nhiệm bồi thường tương đối khó khăn.

Về việc xác định lỗi của các bên làm cho Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu. Trong thực tế, lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu có thể là của một bên hoặc hai bên hoặc các bên khác có liên quan trong hợp đồng. Nếu cán bộ ngân hàng biết quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để nhận thế chấp hoặc không tiến hành thẩm định quyền sử dụng đất theo đúng quy định, không đủ chữ ký của các thành viên chủ sử dụng quyền sử dụng đất mà vẫn ký hồ sơ phát vay hoặc cấu kết giả mạo chữ ký của chủ sở hữu tài sản thì đây được xác định là lỗi của bên phía Ngân hàng làm cho hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Đối với người thế chấp tài sản cũng có lỗi trong việc thế chấp tài sản khi biết tài sản thuộc sở hữu chung nhưng không cho các thành viên đồng sở hữu biết về việc thế chấp hoặc giả mạo chữ ký của những người liên quan,.. đây cũng là lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Mặt khác, một phần lỗi có thể xuất phát từ các công chứng viên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp. Lỗi của công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền tài sản có thể tồn tại dưới hai dạng: Lỗi cố ý, tức là công chứng viên biết rõ mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp vi phạm điều cấm pháp luật; công chứng viên biết rõ bên thế chấp không đủ năng lực chủ thể để giao kết hợp đồng mà vẫn công chứng…; hoặc lỗi vô ý, tức là công chứng viên bị các chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp lừa dối dẫn đến hiểu sai về chủ thể, về đối tượng của hợp đồng thế chấp nên đã công chứng hợp đồng; công chứng viên chủ quan trong việc xác minh chủ thể sở hữu tài sản trên giấy tờ với chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp.

Việc xác định lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu rất quan trọng, nhằm xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu phát sinh thiệt hại. Trong thực tế, hợp đồng có thể bị vô hiệu do lỗi của nhiều bên, nghĩa là các bên đều biết hợp đồng không đủ điều kiện có hiệu lực nhưng vẫn cố tình giao kết. Trong trường hợp này không có nghĩa các bên đều có lỗi như nhau, cần phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên, thiệt hại cụ thể để quy trách nhiệm bồi thường tương ứng theo lỗi của mỗi bên.

Việc xác định thiệt hại phải bồi thường và yếu tố lỗi là chưa đủ, để xác định trách nhiệm bồi thường cần phải chứng minh mối quan hệ nhân quả giữa hành vi chứa yếu tố lỗi (hành vi trái pháp luật) và thiệt hại xảy ra. Ví dụ như để có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng bồi thường thiệt hại ngoài việc phải chứng minh các yếu tố: hành vi công chứng hợp đồng thế chấp của công chứng viên là trái pháp luật; công chứng viên có lỗi khi công chứng hợp đồng; có thiệt hại xảy ra. Chủ thể yêu cầu bồi thường thiệt hại còn phải chứng minh được mối liên hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp với thiệt hại xảy ra. Ở đây, hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên được xác định là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến thiệt hại, còn thiệt hại phải là hậu quả do chính hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên gây ra.

Tại Điều 38 Luật công chứng hiện hành năm 2014 quy định Bồi thường, bồi hoàn trong hoạt động công chứng như sau: “1. Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng. 2. Công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết”.

Tại Điều 40 Luật Công chứng 2024 (Có hiệu lực ngày 1/7/2025) quy định Bồi thường thiệt hại trong hoạt động công chứng như sau: “1. Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi của công chứng viên, nhân viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng.…3. Công chứng viên, nhân viên trực tiếp gây thiệt hại phải hoàn trả cho tổ chức hành nghề công chứng khoản tiền mà tổ chức đã bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp người đó không còn là công chứng viên hoặc nhân viên của 01 tổ chức hành nghề công chứng; trường hợp công chứng viên, nhân viên trực tiếp gây thiệt hại không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.”

Như vậy, trường hợp Hợp đồng thế chấp vô hiệu do có lỗi của công chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thì tổ chức hành nghề công chứng có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của công chứng gây ra. Đối với tổ chức, cá nhân khác, khi có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu và là nguyên nhân trực tiếp làm phát sinh thiệt hại thì có trách nhiệm phải bồi thường tương ứng với mức độ lỗi của mình.

Đồng thời trong hoạt động tố tụng dân sự hoặc hoạt động thi hành án dân sự cũng có thể tồn tại trách nhiệm bồi thường của Nhà nước như sau: khoản 5, khoản 6 Điều 19 Luật Trách nhiệm bồi thường của nhà nước năm 2017 quy định phạm vi trách nhiệm bồi thường của Nhà nước trong hoạt động tố tụng dân sự, tố tụng hành chính: “Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau đây: 5. Ra bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị cơ quan có thẩm quyền kết luận là trái pháp luật mà người ra bản án, quyết định đó bị xử lý kỷ luật, xử lý trách nhiệm hình sự; 6. Thêm, bớt, sửa đổi, đánh tráo, hủy hoặc làm hư hỏng tài liệu, chứng cứ hoặc bằng hành vi khác làm sai lệch nội dung vụ án, vụ việc dẫn đến việc ban hành bản án, quyết định trái pháp luật”. Điều 21 của Luật này quy định phạm vi trách nhiệm bồi thường của Nhà nước trong hoạt động thi hành án dân sự; Hoặc tại Điều 10 Luật Thi hành án Dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại: “Cơ quan, tổ chức và cá nhân vi phạm quy định của Luật này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy trong trường hợp có vi phạm trong hoạt động tố tụng dân sự hoặc hoạt động thi hành án dân sự dẫn đến xét xử sai, vi phạm quy định về thi hành án dân sự gây thiệt hại đến tài sản cho các đương sự hoặc các cá nhân, tổ chức khác có liên quan thì bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bồi thường Nhà nước trong hoạt động tố tụng dân sự hoặc bồi thường của Nhà nước trong hoạt động thi hành án dân sự theo luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.

Luật sư Nguyễn Loan – Công ty Luật FDVN

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An