NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Về thủ tục tố tụng:
[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, những người được Tòa án triệu tập có mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt hoặc được tống đạt hợp lệ, Tòa án tiến hành xét xử theo trình tự phúc thẩm là phù hợp quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về việc giải quyết yêu cầu kháng cáo:
[2] Xét kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng TMCP P, Hội đồng xét xử thấy rằng:
[3] Theo lời trình bày của bà M và bà S đều thống nhất ngày 14/7/2020 bà S cho bà M vay 500.000.000 đồng, thời hạn vay 01 năm, mục đích kinh doanh, lãi suất 2%/tháng, tài sản đảm bảo cho khoản vay là các thửa đất số 210, 211 của bà M đứng tên GCNQSDĐ, hình thức bảo đảm là bà M chuyển nhượng quyền sử dụng đất các thửa 210, 211 cho bà N theo yêu cầu của bà S; bà M và bà S có lập giấy mượn tiền và cùng ký tên. Cùng ngày 14/7/2020, bà M và bà N có lập HĐCNQSDĐ tại Văn phòng C, số công chứng 1741, quyển số 07TP/CC-SCC/HĐGD. Sau đó, bà N được cơ quan có thẩm quyền cập nhật biến động sang tên quyền sử dụng đất ngày 24/7/2020.
[4] Tại giấy mượn tiền ngày 14/7/2020 thì mặt trước có đề cập đến việc thế chấp thửa đất 210 và 211 để đảm bảo cho khoản vay và mặt sau có nội dung do bà S ghi như sau: “Bà Hông T2 Lê Ngô Kim N là người đứng tên dùm cho bà Đỗ Thị Thúy S. Mọi vấn đề do bà S quyết định (ký tên bà S), có gì S hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật (ký tên bà S)”. Tuy nhiên, việc vay tiền và chuyển nhượng chỉ có sự thừa nhận giữa bà M với bà S. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, bà N đã được Tòa án triệu tập nhưng không có ý kiến về việc bà N có đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giùm bà S từ bà M là để đảm bảo cho khoản vay của bà M từ bà S hay không. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ lời trình bày của bà M và bà S nhận định HĐCNQSDĐ này là giả tạo che giấu hợp đồng vay tài sản nên bị vô hiệu là không đủ cơ sở. Tại cấp phúc thẩm, bà N được triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt nên không có ý kiến về việc chuyển nhượng này.
[5] Theo HĐCNQSDĐ thì đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất, không có tài sản trên đất, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 50.000.000 đồng. Bà M trình bày bà S nhờ bà N đứng tên giùm bên nhận chuyển nhượng nên bà N không có giao tiền cho bà M và bà M cũng không có giao đất cho bà N. Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 29/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa thể hiện trên thửa đất 210, 211 có 01 căn nhà cấp 4 do bà Phạm Thị M và gia đình đang trực tiếp, quản lý, sử dụng, căn nhà được xây dựng năm 2010, sửa lại năm 2021. Các tài sản này do bà M và mẹ ruột là Nguyễn Thị N1 và con trai bà M là Phạm Nghĩa B đang trực tiếp quản lý, sử dụng. Xét thấy, trong HĐCNQSDĐ thể hiện việc chuyển nhượng không bao gồm tài sản trên đất, tuy nhiên căn nhà cấp 4 trên đất chuyển nhượng chưa được cấp quyền sở hữu nên ngay cả khi hai bên chuyển nhượng luôn căn nhà này thì trong HĐCNQSDĐ có công chứng cũng không thể cập nhật được việc chuyển nhượng có tài sản gắn liền với đất (căn nhà cấp 4 này).
[6] Do đó cần có ý kiến của bà N hoặc chứng cứ khác thể hiện được ý chí của bà N về HĐCNQSDĐ này thì mới đủ cơ sở xác định được HĐCNQSDĐ này có bị vô hiệu hay không, nếu vô hiệu thì thuộc trường hợp giả tạo hay trái pháp luật hay có đối tượng không thực hiện được hoặc bao gồm các trường hợp trên. Khi xác định được HĐCNQSDĐ vô hiệu thuộc trường hợp nào thì việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mới chính xác. Cấp sơ thẩm xác định HĐCNQSDĐ bị vô hiệu do giả tạo, các bên không giao nhận tiền, nhà đất nên khi giải quyết hậu quả của HĐCNQSDĐ bị vô hiệu không buộc hoàn trả tiền và nhà đất nhưng chưa xem xét có phát sinh thiệt hại hay không để buộc bên có lỗi bồi thường theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 là chưa giải quyết toàn diện vụ án.
[7] Đối với HĐTCQSDĐ ngày 22/10/2020 giữa bà N với Ngân hàng TMCP P: Cấp sơ thẩm xác định HĐTCQSDĐ bị vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được do trên đất có nhà nhưng không có ý kiến của những người sinh sống trong căn nhà (bà M, bà N1, anh B) là không đúng. Bởi lẽ đối với H là không có việc chuyển quyền từ bà N cho Ngân hàng mà chỉ là biện pháp đảm bảo nghĩa vụ thanh toán của bà N đối với Ngân hàng nên trường hợp trên đất có nhà nhưng khi Ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp không lấy ý kiến của những người sinh sống trong căn nhà thì Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình nên HĐTCQSDĐ bị vô hiệu theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ thì tài sản thế chấp vẫn được xử lý theo quy định tại Điều 325, 326 Bộ luật Dân sự 2015.
[8] Xét thấy, khi xác định HĐCNQSDĐ có hiệu lực thì HĐTCQSDĐ ngày 22/10/2020 là có hiệu lực, khi xác định HĐCNQSDĐ bị vô hiệu thì cần phải xem xét Ngân hàng có phải người thứ ba ngay tình hay không, nếu ngay tình thì HĐTCQSDĐ vẫn có hiệu lực theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Theo hồ sơ thẩm định tài sản cho vay của Ngân hàng thì tại thời điểm thẩm định có mặt bà N trong căn nhà (có hình ảnh thể hiện), không thể hiện có mặt bà M, bà N1, anh B nên cần làm rõ thời điểm này họ ở đâu, có biết việc bà N và Ngân hàng ký HĐTCQSDĐ và thẩm định tài sản cho vay không; bà M, bà N1, anh B cho rằng thời điểm thẩm định không có ở nhà vậy ai mở cửa nhà để bà N và Ngân hàng vào thẩm định. Ngoài ra, cấp sơ thẩm tuyên xử HĐTCQSDĐ vô hiệu nhưng không giải quyết hậu quả của HĐTCQSDĐ vô hiệu, buộc Ngân hàng trả GCNQSDĐ cho bà N là không đúng với quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự. Quá trình giải quyết vụ án bà S khai bà N chỉ đứng tên vay tiền giùm bà còn người vay thực sự là bà S và bà S đồng ý trả số tiền nợ vay cho Ngân hàng do đó để đảm bảo quyền lợi cho Ngân hàng Tòa án cần giải thích để Ngân hàng có yêu cầu buộc bà S phải có nghĩa vụ liên đới với bà N trả nợ vay cho Ngân hàng.
[9] Từ những nhận định trên, xét thấy hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa phúc thẩm chưa đủ chứng cứ xác định HĐCNQSDĐ, HĐTCQSDĐ là có hiệu lực hay bị vô hiệu và với những thiếu sót nêu trên nên Hội đồng xét xử phúc thẩm cần huỷ bản án sơ thẩm và chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án về Tòa án cấp sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.
[10] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng sơ thẩm sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án.
[11] Về chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng tại cấp phúc thẩm: Ngân hàng yêu cầu nên phải chịu 5.000.000 đồng (đã nộp xong).
[12] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ngân hàng không phải chịu và được hoàn trả tiền tạm ứng án phí đã nộp.
[NGUỒN BẢN ÁN SỐ: 262/2025/DS-PT NGÀY 23/04/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN]
LINK PDF: 262/2025/DS-PT NGÀY 23/04/2025
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
09 Nguyễn Huệ, phường Thuận Hóa, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
