GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN - Luật sư Đà Nẵng

Trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không ít trường hợp Tòa án xác định giao dịch vô hiệu nhưng lại chưa giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý phát sinh từ giao dịch đó. Đây là một thiếu sót nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, đồng thời dẫn đến việc bản án bị hủy ở cấp phúc thẩm.

Một vụ án điển hình xảy ra theo Thông báo rút kinh nghiệm của VKSND tỉnh A[1] liên quan đến tranh chấp yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu đã cho thấy rõ những bất cập trong quá trình giải quyết của cấp sơ thẩm, đặc biệt là việc không giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quy định pháp luật về giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu

Thứ nhất, về việc giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Như vậy, khi xác định một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án không chỉ dừng lại ở việc tuyên bố vô hiệu mà còn phải tiếp tục giải quyết toàn diện các vấn đề phát sinh như:

– Ai đang quản lý, sử dụng tài sản?

– Tài sản đã được giao nhận hay chưa?

– Có phát sinh thiệt hại hay không?

– Xác định phần hoa lợi, lợi tức phân biệt lợi tức với giá trị tăng thêm của tài sản do biến động của thị trường, lợi tức là “khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản”;

– Các bên có lỗi như thế nào? Khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Toà án phải xác định lỗi của các chủ thể, làm căn cứ ấn định mức bồi thường thiệt hại.

– Nghĩa vụ hoàn trả tiền, giấy tờ, tài sản?

– Giá trị tài sản tại thời điểm giải quyết vụ án?

Về cách xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại, thiệt hại đối với Hợp đồng mua bán ở được quy định rõ tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HDTP có thể được áp dụng tương tự với tranh chấp hợp đồng trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, các quy định hiện hành chưa có hướng dẫn cụ thể riêng về các tranh chấp trong lĩnh vực đất đai khi Hợp đồng vô hiệu, dẫn đến việc các Bản án hiện nay thường giải quyết không triệt để làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án. Đất đai là một tài sản lớn vậy nên thiết nghĩ các cơ chế quy định pháp luật phải quy định cụ thể, riêng biệt nhằm bảo đảm quyền của các cá nhân, tổ chức khi giao dịch các tài sản “lớn” này.

Thứ hai, pháp luật có bắt buộc phải giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu hay không

Để làm rõ vấn đề mà tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể, rõ ràng thì tại Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/04/2017 của TAND tối cao như sau:

“Tòa án giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Trường hợp này, Tòa án có phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu không?

Khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba”.

Và tại Công văn số 443/VKSTC-V9 ngày 15/02/2023 giải thích như sau:

“Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Trong thời gian chuẩn bị xét xử, Tòa án không hỏi, không giải thích cho các đương sự biết về hậu quả của hợp đồng vô hiệu mà đến phiên tòa mới hỏi các đương sự có đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu không. Các đương sự trả lời không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tòa án căn cứ vào đó không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là đúng hay sai?

Trả lời:

Theo Điều 131 BLDS và hướng dẫn tại Công văn số 01/2017/GĐ- TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ thì: “…Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án…Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu…”. Do vậy, trong trường hợp này, việc Tòa án chỉ hỏi mà không giải thích rõ cho các đương sự về hậu quả khi tuyên hợp đồng vô hiệu, không lập biên bản xác định rõ yêu cầu của các đương sự là thiếu sót, vi phạm. Khi tham gia phiên tòa, Kiểm sát viên cần yêu cầu Tòa án giải thích rõ cho các đương sự, nếu các đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết thì Tòa án lập biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án mới bảo đảm đúng quy định”.

Như vậy, tuyệt nhiên pháp luật không bắt buộc tất cả các vụ án đều phải giải quyết Hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, tuy nhiên phải đảm bảo quyền và lợi ích của họ chỉ khi Tòa án và Viện kiểm sát đã hỏi và giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Nếu chỉ hỏi và giải thích nhưng không lập biên bản thì cũng xem là thiếu sót và vi phạm.

Một số vấn đề pháp lý đáng chú ý từ vụ án

Nội dung rút kinh nghiệm:

“Toà án sơ thẩm tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhưng không giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, vi phạm Điều 131 Bộ luật Dân sự:

Tòa án sơ thẩm nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Ngô Thị Đ và bà Nguyễn Thị Yến Nh số công chứng số 1358, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD do VPCC Y chứng nhận ngày 24/9/2018 đối với thửa đất số 549, TBĐ số 11 diện tích 639,5m2 tọa lạc tại TDP Phú Lộc T 3, TT. D, huyện D, tỉnh A vô hiệu là có căn cứ. Vì: Thửa đất số 549 trên chính là thửa đất bà Đ đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng cho bà V theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Ngô Thị Đ và bà Nguyễn Thị Hồng V vào ngày 15/9/2017, số công chứng 3368/2017, quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD tại VPCC Y đang tồn tại, có giá trị pháp lý nhưng Tòa án sơ thẩm không giải quyết hậu quả pháp lý đối với hợp đồng vô hiệu là vi phạm Điều 131 Bộ luật Dân sự, giải quyết vụ án không triệt để, làm ảnh hưởng quyền lợi của bà Nh.

Theo đó, để giải quyết hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Ngô Thị Đ. và bà Nguyễn Thị Yến Nh. vô hiệu, Tòa án phải xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản tranh chấp và làm rõ các nội dung liên quan để xác định thiệt hại thực tế (nếu có), lỗi của các bên… Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm không thực hiện việc xem xét, thẩm định tại chỗ, xác định hiện trạng thửa đất, tài sản đang tồn tại trên đất là căn nhà cấp 4 và định giá đối với nhà, đất tại thửa đất số 549, TBĐ số 11 diện tích 639,5m2 tọa lạc tại TDP Phú Lộc T 3, TT. D, huyện D, tỉnh A là chưa đảm bảo cơ sở cho việc xem xét, giải quyết vụ án”.

2.1. Quan hệ giữa “tuyên vô hiệu Hợp đồng” và “giải quyết hậu quả pháp lý”

Trong thực tiễn, nhiều vụ án dân sự hiện nay vẫn tồn tại quan điểm cho rằng yêu cầu “tuyên hợp đồng vô hiệu” là yêu cầu độc lập, còn hậu quả pháp lý chỉ giải quyết khi có yêu cầu riêng.

Tuy nhiên, quan điểm này chưa phù hợp với bản chất của giao dịch vô hiệu.

Bởi lẽ, hậu quả pháp lý là hệ quả tất yếu, gắn liền với việc tuyên vô hiệu. Khi đã xác định giao dịch vô hiệu thì Tòa án phải chủ động giải quyết hậu quả, kể cả trong trường hợp đương sự không yêu cầu đầy đủ.

Đây cũng là tinh thần được thể hiện xuyên suốt trong thực tiễn xét xử của Tòa án cấp phúc thẩm và giám đốc thẩm hiện nay nhằm bảo đảm giải quyết vụ án toàn diện, triệt để.

2.2. Dấu hiệu của giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản

Một tình tiết đáng chú ý khác là lời khai của bà Đ cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2017 thực chất chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay 100 triệu đồng với lãi suất cao.

Nếu có căn cứ xác định việc chuyển nhượng chỉ là hình thức để che giấu giao dịch vay tài sản thì giao dịch này có thể bị xem xét là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đây là dạng tranh chấp khá phổ biến hiện nay trong thực tế, khi các bên sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để “hợp thức hóa” quan hệ vay tiền nhằm tránh quy định về thế chấp hoặc che giấu lãi suất cao.

Một số bài học kinh nghiệm rút ra từ vụ án

Từ vụ án trên, có thể rút ra một số bài học thực tiễn quan trọng:

Thứ nhất, xem xét hợp đồng vô hiệu đồng thời giải quyết toàn bộ hậu quả pháp lý

Đây là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm vụ án được giải quyết toàn diện, triệt để, hạn chế phát sinh các tranh chấp tiếp theo và tránh ảnh hưởng đến tính ổn định của bản án, quyết định. Đồng thời, các đương sự cũng cần nhận thức đầy đủ quy định này để chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình tố tụng.

Cần lưu ý rằng, trong một số trường hợp, Tòa án có thể chưa xem xét giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu trong cùng vụ án. Tuy nhiên, trước khi đưa ra phán quyết, cơ quan tiến hành tố tụng cần giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và ghi nhận nội dung này trong hồ sơ vụ án. Việc giải thích nên được thể hiện bằng biên bản hoặc tài liệu tố tụng phù hợp để làm căn cứ chứng minh các đương sự đã được bảo đảm quyền được biết và quyền tự định đoạt theo quy định của pháp luật. Trường hợp nội dung giải thích không được ghi nhận trong hồ sơ có thể gây khó khăn cho việc kiểm tra, đánh giá tính đầy đủ của trình tự, thủ tục tố tụng đã được thực hiện.

Thứ hai, cần chú trọng hoạt động thu thập chứng cứ đối với tài sản tranh chấp

Đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, việc thu thập và đánh giá chứng cứ cần được thực hiện một cách đầy đủ, toàn diện. Theo đó, Tòa án cần xem xét tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết như xem xét, thẩm định tại chỗ; định giá tài sản; xác minh hiện trạng quản lý, sử dụng đất; cũng như làm rõ các thiệt hại thực tế phát sinh (nếu có).

Những tài liệu, chứng cứ này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu, làm căn cứ để giải quyết nghĩa vụ hoàn trả, bồi thường thiệt hại và các vấn đề pháp lý liên quan theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ ba, tăng cường kiểm sát hoạt động giải quyết án dân sự

Vai trò của Viện kiểm sát trong hoạt động kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong tố tụng dân sự có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm các vụ án được giải quyết khách quan, toàn diện và đúng quy định pháp luật. Đối với những vụ án còn tồn tại các vấn đề pháp lý cần tiếp tục được nghiên cứu, đánh giá, việc tổng kết, rút kinh nghiệm của Viện kiểm sát là cần thiết nhằm góp phần nâng cao chất lượng công tác kiểm sát xét xử và bảo đảm áp dụng pháp luật thống nhất trong thực tiễn.

Kết luận

Vụ án trên là một ví dụ điển hình cho thấy việc giải quyết tranh chấp dân sự không thể chỉ dừng lại ở việc tuyên giao dịch vô hiệu mà phải giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của giao dịch đó theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự.

Sai sót của Tòa án cấp sơ thẩm trong việc không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu đã dẫn đến việc bản án bị hủy, kéo dài thời gian tố tụng, làm phát sinh thêm chi phí và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên đương sự.

Trong bối cảnh các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp, yêu cầu đặt ra đối với cơ quan tiến hành tố tụng là phải giải quyết vụ án một cách toàn diện, đầy đủ, đúng bản chất quan hệ pháp luật và bảo đảm khả năng thi hành trên thực tế.

[1] https://vksndtc.gov.vn/tin-tuc-su-kien/chao-mung-ngay-thanh-lap-vien-kiem-sat-nhan-dan-to/thong-bao-rut-kinh-nghiem-vu-an-tranh-chap-lien-qu-s14-t8966.html

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An