SO SÁNH HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG THEO ĐƠN GIÁ CỐ ĐỊNH VÀ HỢP ĐỒNG TRỌN GÓI - Luật sư Đà Nẵng

Trong quá trình hoạt động kinh doanh lĩnh vực xây dựng, việc lựa chọn loại giá hợp đồng phù hợp là một trong những quyết định có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả thực hiện công trình cũng như khả năng phát sinh tranh chấp giữa các bên.

Bài viết dưới đây phân tích, đối chiếu hai loại hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định và hợp đồng trọn gói trên cơ sở Luật xây dựng 2025 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về Hợp đồng xây dựng nhằm cung cấp căn cứ tham khảo cho doanh nghiệp và các bên liên quan trong quá trình đàm phán, soạn thảo hợp đồng xây dựng.

I. GIỐNG NHAU

1. Cả hai đều là hợp đồng xây dựng:

Theo Điều 80 Luật Xây dựng 2025 quy định: Hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng.

2. Về giá hợp đồng: Bản chất chủ yếu của hai loại hợp đồng này là đơn giá không thay đổi trong quá trình thực hiện hiện hợp đồng nếu không có phát sinh biến cố khác so với nội dung hợp đồng ban đầu.

3. Về trường hợp loại trừ giá hợp đồng: Cả hai loại hợp đồng này đều có thể điều chỉnh giá trong trường hợp sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật.

II. KHÁC NHAU

Tiêu chí

Hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định

Hợp đồng trọn gói

Khái niệm

Hợp đồng theo đơn giá cố định là hợp đồng xây dựng trong đó đơn giá để thực hiện các công việc thuộc phạm vi của hợp đồng không thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng trừ trường hợp: khối lượng công việc thực tế thực hiện tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đồng thời tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá để thực hiện công việc đó, thì các bên thống nhất xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận trong hợp đồng về đơn giá mới cho các khối lượng này để thanh toán. Đơn giá mới được áp dụng cho phần khối lượng thực tế thực hiện vượt quá 120% khối lượng ghi trong hợp đồng; trường hợp khối lượng công việc thực tế thực hiện giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đơn giá mới được áp dụng cho toàn bộ khối lượng công việc thực tế hoàn thành được nghiệm thu; bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

(Điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP)

Hợp đồng trọn gói là loại hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng được xác định tại thời điểm giao kết hợp đồng và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng tương ứng với nội dung, phạm vi công việc, các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện và các điều khoản khác đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trừ sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

(Điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP)

Theo khái niệm của hai loại Hợp đồng này, thì điểm khác nhau cơ bản của Hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định và Hợp đồng trọn gói là:

– Hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định có thể thay đổi trong trường hợp: Khối lượng công việc thực tế thực hiện tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng đồng thời tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá để thực hiện công việc đó. Trong khi hợp đồng trọn gói không có trường hợp ngoại lệ này.

– Hợp đồng trọn gói phải đáp ứng điều kiện trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng thì hai bên không có thay đổi về nội dung, phạm vi công việc các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện và các điều khoản khác đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng trong khi hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định không có điều kiện này.

– Hợp đồng trọn gói có ngoại lệ đơn giá thay đổi trong trường hợp phạm vi công việc thay đổi, trong khi hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định không có ngoại lệ này.

Điều kiện áp dụng

Hợp đồng theo đơn giá cố định được áp dụng phổ biến đối với trường hợp trong quá trình tổ chức lựa chọn nhà thầu, đàm phán, giao kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, ít có khả năng xảy ra rủi ro biến động giá đối với chi phí đầu vào để thực hiện hợp đồng nhưng chưa xác định được chính xác số lượng, khối lượng công việc thực tế phải hoàn thành. Giá hợp đồng tại thời điểm giao kết hợp đồng dựa trên số lượng, khối lượng công việc, đơn giá cố định đã thỏa thuận trong hợp đồng và chi phí dự phòng cho số lượng, khối lượng công việc có thể phát sinh được xác định theo quy định của pháp luật;

(Điểm b khoản 3 Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP)

Hợp đồng trọn gói được áp dụng phổ biến đối với trường hợp trong quá trình tổ chức lựa chọn nhà thầu, đàm phán, giao kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng và đơn giá hoặc giá để thực hiện các công việc theo đúng các yêu cầu của hợp đồng xây dựng, ít có khả năng xảy ra thay đổi về khối lượng, rủi ro biến động giá đối với chi phí đầu vào để thực hiện hợp đồng; hoặc trường hợp chưa thể xác định rõ được về khối lượng, đơn giá nhưng các bên tham gia hợp đồng có khả năng quản lý rủi ro, quản lý thay đổi phát sinh hoặc xác định được các tính chất, đặc điểm của sản phẩm đầu ra, bao gồm cả hợp đồng EC, EP, EPC, chìa khóa trao tay và các loại hợp đồng xây dựng khác;

(Điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định 210/2026/NĐ-CP)

Việc thanh toán

Việc thanh toán hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP:

Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định: thanh toán trên cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu của từng lần thanh toán và đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã sửa đổi theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng.

(Điểm d khoản 4 Điều 28 Nghị đinh 210/2026/NĐ-CP)

Việc thanh toán hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP:

Đối với hợp đồng trọn gói: thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc tương ứng với các giai đoạn thanh toán mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng; khi thanh toán không được yêu cầu phải có xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết, trừ trường hợp phát sinh khối lượng ngoài phạm vi hợp đồng.

(Điểm c khoản 4 Điều 28 Nghị đinh 210/2026/NĐ-CP)

Thành phần hồ sơ thanh toán

Thành phần hồ sơ thanh toán đối với hợp đồng theo đơn giá cố định

a) Biên bản nghiệm thu khối lượng, công việc hoàn thành thực tế (tăng hoặc giảm so với khối lượng theo hợp đồng) trong giai đoạn thanh toán;

b) Bảng tính giá trị cho những công việc chưa có đơn giá trong hợp đồng (nếu có), trong đó cần thể hiện cả khối lượng và đơn giá cho các công việc này;

c) Đề nghị thanh toán của bên nhận thầu cần thể hiện các nội dung: giá trị khối lượng hoàn thành theo hợp đồng, giá trị khối lượng các công việc phát sinh (nếu có), giảm trừ tiền tạm ứng, giá trị đề nghị thanh toán trong giai đoạn sau khi đã bù trừ các khoản này.

(Khoản 3 Điều 29 Nghị định 210/2026/NĐ-CP)

Thành phần hồ sơ thanh toán đối với hợp đồng trọn gói

a) Biên bản nghiệm thu khối lượng, công việc hoàn thành trong giai đoạn thanh toán; biên bản nghiệm thu khối lượng này là bản xác nhận hoàn thành công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc phù hợp với phạm vi công việc phải thực hiện theo hợp đồng (đối với hợp đồng thi công xây dựng phù hợp với phạm vi công việc phải thực hiện theo thiết kế; đối với hợp đồng tư vấn phù hợp với nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện) mà không cần xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết;

b) Bảng tính giá trị nội dung của các công việc phát sinh (nếu có) ngoài phạm vi hợp đồng đã giao kết;

c) Đề nghị thanh toán của bên nhận thầu cần thể hiện các nội dung: Giá trị khối lượng hoàn thành theo hợp đồng, giá trị khối lượng các công việc phát sinh (nếu có), giảm trừ tiền tạm ứng, giá trị đề nghị thanh toán trong giai đoạn sau khi đã bù trừ các khoản này.

(Khoản 3 Điều 29 Nghị định 210/2026/NĐ-CP)

Thông qua các điểm giống và khác nhau nêu trên, có thể rút ra một số kinh nghiệm thực tiễn khi Doanh nghiệp lựa chọn loại giá hợp đồng xây dựng phù hợp:

1. Không chọn hình thức giá hợp đồng trước, mà đánh giá mức độ hoàn thiện hồ sơ trước. Việc lựa chọn hợp đồng trọn gói hay đơn giá cố định phải xuất phát từ thực trạng hồ sơ thiết kế, dự toán tại thời điểm đàm phán- khối lượng đã đủ rõ chưa, đơn giá đã đủ rõ chưa, trước chọn loại giá, không phải từ mong muốn chủ quan của khách hàng.

2. Khi soạn hợp đồng cần lưu ý đến vấn đề “rủi ro biến động giá đầu vào” vào quy trình thẩm định trước khi ký hợp đồng. Với Doanh nghiệp là chủ đầu tư, nếu thị trường vật tư, nhân công đang trong giai đoạn biến động (ví dụ giá thép, giá nhân công tăng theo chu kỳ), nên khuyến nghị thận trọng với hợp đồng trọn gói hoặc yêu cầu bổ sung điều khoản dự phòng trượt giá rõ ràng, tránh áp dụng trọn gói một cách hình thức rồi phát sinh tranh chấp đòi điều chỉnh giá trái điều kiện luật định.

3. Với Doanh nghiệp ưu tiên kiểm soát tổng mức đầu tư, tư vấn nghiêng về hợp đồng trọn gói – đặc biệt với các công trình đã có thiết kế kỹ thuật, dự toán ổn định, hoặc hợp đồng EPC/chìa khóa trao tay có nhà thầu đủ năng lực quản lý rủi ro. Đồng thời, cần soạn thảo chặt chẽ điều khoản “thay đổi phạm vi công việc” và “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” trong hợp đồng, vì đây là hai căn cứ điều chỉnh giá duy nhất được phép áp dụng cho loại hợp đồng này.

4. Với Doanh nghiệp có công trình còn nhiều yếu tố khối lượng khó lường trước (nền đất yếu, công trình cải tạo, sửa chữa), tư vấn nghiêng về hợp đồng đơn giá cố định, đồng thời khuyến nghị cơ chế giám sát, nghiệm thu khối lượng thường xuyên và chặt chẽ hơn.

5. Với nhà thầu, cần lưu ý khi chấp nhận hợp đồng trọn gói là chấp nhận gánh phần lớn rủi ro trượt giá và khối lượng phát sinh trong phạm vi đã cam kết; do đó, nhà thầu nên rà soát kỹ hồ sơ mời thầu, bản vẽ thiết kế trước khi chào giá trọn gói, và đàm phán đưa vào hợp đồng các trường hợp loại trừ cụ thể (ngoài bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản) nếu có thể.

6. Luôn quy định chi tiết cơ chế điều chỉnh trong chính văn bản hợp đồng thay vì chỉ dẫn chiếu chung chung đến luật – vì đây là điều khoản dễ phát sinh tranh chấp nhất trên thực tế đối với cả hai loại hợp đồng.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An