Những điểm cần lưu ý khi đặt cọc từ ngày 15/10/2026 - Luật sư Đà Nẵng

1. Đặt vấn đề

Trong các giao dịch mua đất, bán nhà, mua hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đặt cọc thường là bước đầu tiên và cũng là bước dễ phát sinh tranh chấp nhất. Giấy biên nhận viết tay, thỏa thuận sơ bộ thiếu thông tin, đất chưa đứng tên người bán, mức phạt cọc bị ấn định… là những tình huống quen thuộc. Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) đã có quy định khung tại Điều 328, nhưng khi áp dụng vào vụ việc cụ thể, các Tòa án lại có cách hiểu không thống nhất.

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao ban hành ngày 18/8/2026 có hiệu lực từ 15/10/2026 hướng dẫn một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Nghị quyết không tạo ra một chế định mới mà hướng dẫn cách áp dụng thống nhất các quy định hiện hành.

2. Những điểm mới cần lưu ý

2.1. Hình thức đặt cọc linh hoạt

Theo Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, đặt cọc là giao dịch dân sự, có thể lập thành hợp đồng độc lập hoặc là điều khoản trong hợp đồng chính. Trên thực tế, nhiều cam kết chỉ nằm trong giấy biên nhận tiền hay biên bản thỏa thuận sơ bộ; các hình thức này không bị loại trừ, nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực chung của Điều 117 BLDS: chủ thể có năng lực phù hợp, tham gia giao dịch tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội, và đúng hình thức nếu luật quy định là điều kiện có hiệu lực.

2.2. Đất chưa đứng tên người nhận cọc: hợp đồng đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực

Một trong những vấn đề được làm rõ là hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc khi tài sản dự kiến mua bán chưa đủ điều kiện giao dịch.

Theo Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực dù tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến sẽ vô hiệu nếu được ký kết vào thời điểm đó. Chẳng hạn: người nhận cọc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nhưng hai bên đã ấn định thời hạn để người này hoàn tất việc cấp GCNQSDĐ rồi mới chuyển nhượng. Nếu hết thời hạn mà chưa có GCNQSDĐ, người bán không thể chỉ vì lý do đó mà đề nghị Tòa tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.Theo Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp này vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện của Điều 117 BLDS.

Như vậy, đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng không đương nhiên khiến thỏa thuận đặt cọc vô hiệu. Ngược lại, việc đặt cọc có hiệu lực cũng không có nghĩa người bán được phép chuyển nhượng đất khi chưa đáp ứng điều kiện pháp luật.

2.3. Thỏa thuận thiếu thông tin không đương nhiên vô hiệu

Tương tự, theo Điều 3 Nghị quyết này quy định nếu giấy đặt cọc ghi thiếu kích thước thửa đất hoặc giá chuyển nhượng, dẫn đến hợp đồng chính không ký được, Tòa án vẫn phải xem xét hiệu lực của riêng thỏa thuận cọc theo Điều 117 BLDS, không được mặc nhiên tuyên vô hiệu. Điều này hợp lý về mặt lý luận (cọc có chức năng bảo đảm, không đòi hỏi mức độ chi tiết ngang hợp đồng chính), nhưng không vì thế mà các bên chủ quan trong việc ký hợp đồng đặt cọc vì khi thiếu thông tin làm tăng rủi ro tranh chấp về chính nội dung cam kết.

2.4. Mất cọc, đền cọc: phải xem xét lỗi và trở ngại khách quan

Điều 328 BLDS quy định rằng nếu không có thỏa thuận khác, bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; ngược lại bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn cụ thể hơn cách xử lý khi phát sinh tranh chấp mà các bên không có thỏa thuận khác, theo đó:

– Bên nào có lỗi khiến hợp đồng không được ký kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì chịu phạt cọc.

– Nếu cả hai bên cùng có lỗi, hoặc do bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Ví dụ: người bán cam kết hoàn tất thủ tục cấp giấy trong 3 tháng, đã nộp hồ sơ đúng quy định nhưng cơ quan nhà nước chưa giải quyết khi hết hạn. Đây là trở ngại khách quan, người bán không bị phạt cọc.

Tuy nhiên cần nắm rõ hai vấn đề sau. Một là, trở ngại khách quan chỉ được chấp nhận khi bên có nghĩa vụ đã làm đúng phần việc của mình (ở ví dụ trên là nộp hồ sơ hợp lệ); chứng cứ về việc này là yếu tố quyết định. Hai là, không bị phạt cọc không đồng nghĩa được giữ tiền cọc: việc hoàn trả tài sản và xử lý các nghĩa vụ liên quan vẫn phải thực hiện theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP còn phân biệt rõ: trường hợp nếu đặt cọc chỉ bảo đảm việc ký hợp đồng và hợp đồng đã được ký, thì vi phạm phát sinh trong quá trình thực hiện, hoặc việc phát hiện hợp đồng vô hiệu một phần hay toàn bộ, không dẫn đến phạt cọc theo thỏa thuận bảo đảm ký kết ban đầu; tranh chấp lúc này giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Cách xử lý sẽ khác nếu khoản cọc được thỏa thuận để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng.

2.5. Mức trần của thoả thuận phạt cọc:

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, nếu các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt giá trị hợp đồng được bảo đảm, Tòa án xem xét quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Từ quy định trên có thể rút ra hai hệ quả sau:

– Mức phạt đã ghi trong hợp đồng không phải lúc nào cũng được chấp nhận toàn bộ.

– Mốc tham chiếu để quyết định mức phạt cọc là giá trị hợp đồng, không phải số tiền cọc.

Vì vậy không thể hiểu mức phạt tối đa luôn là một hoặc hai lần số tiền đặt cọc; với thỏa thuận hợp lệ, mức phạt có thể cao hơn nhiều so với tiền đặt cọc, miễn không vượt giá trị hợp đồng. Hướng dẫn này giúp các bên có cơ sở rõ ràng hơn khi thỏa thuận mức phạt, đồng thời là căn cứ để Tòa án xử lý những yêu cầu phạt cọc vượt giá trị hợp đồng.

2.6. Phạt cọc và bồi thường thiệt hại: hai trách nhiệm khác nhau

Theo Khoản 5 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, khi các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 BLDS, Tòa án xem xét chấp nhận cả hai yêu cầu. Tuy nhiên, yêu cầu bồi thường vẫn phải được xem xét theo các căn cứ pháp luật tương ứng. Ngược lại, nếu các bên thỏa thuận cùng một hành vi vi phạm vừa bị phạt cọc vừa bị phạt vi phạm theo Điều 418 BLDS, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

2.7. Cách xác định tiền lãi

Theo khoản 4 Điều 6 Nghị định 03/2026/NQ-HĐTP, đối với khoản tiền cọc phải hoàn trả, Tòa án xem xét yêu cầu tính lãi theo Điều 357 BLDS, từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả. Ngược lại, không chấp nhận tính lãi trên khoản tiền phạt cọc, trừ khi luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2.8. Tài sản dùng để đặt cọc

Điều 328 BLDS đã cho phép dùng tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để đặt cọc. Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn cụ thể hơn về nhóm tài sản có giá trị khác, cụ thể tại Điều 5 Nghị quyết minh họa nhóm “vật có giá trị khác” bằng cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số, với điều kiện tài sản: (i) được phép giao dịch theo pháp luật, (ii) có thể giao cho bên nhận cọc nắm giữ, (iii) xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ khi luật có quy định khác.

Tuy nhiên, khi tiến hành sử dụng tài sản để đặt cọc, cần phải lưu ý các vấn đề sau:

– Không phải mọi loại tài sản số đều mặc nhiên được phép đặt cọc; từng tài sản vẫn phải đáp ứng những điều kiện tương ứng.

– Giá trị tài sản cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật quy định khác. Nếu không thỏa thuận được giá trị bằng tiền, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

– Tài sản chung hợp nhất: việc đặt cọc phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu. Tài sản chung theo phần: mỗi người chỉ được dùng phần thuộc quyền sở hữu của mình, trừ khi luật hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Những hướng dẫn này giúp làm rõ điều kiện sử dụng, xác định giá trị và xử lý tranh chấp khi tài sản đặt cọc không phải tiền mặt hoặc thuộc sở hữu của nhiều người.

2.9. Thời hiệu khởi kiện

Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP phân loại thời hiệu khởi kiện đối với một số loại yêu cầu, cụ thể như sau:

Loại yêu cầu	Thời hiệu
Phạt cọc, bồi thường thiệt hại, yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc	Điều 429 Bộ luật dân sự 2015: 3 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm
Tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu	Xem xét theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2015
Đòi lại tài sản đặt cọc	Không áp dụng thời hiệu khởi kiện (theo Điều 155 Bộ luật dân sự 2015)

Qua đó có thể thấy người đã chuyển tiền đặt cọc không đương nhiên mất quyền đòi lại tài sản chỉ vì tranh chấp kéo dài. Nhưng cần tránh những lầm tưởng sau: không áp dụng thời hiệu không bảo đảm sẽ thắng kiện, và quyền đòi phạt cọc, bồi thường thiệt hại thì thời hiệu vẫn bị giới hạn 3 năm, nên cần xác định đúng loại yêu cầu trước khi quyết định thời điểm khởi kiện.

3. Kết luận

Như vậy Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP được ban hành giúp cho Toà án thống nhất trong việc xem xét giải quyết các tranh chấp về vấn đề đặt cọc: thay vì chỉ nhìn vào hình thức, Tòa án sẽ xem xét mục đích của đặt cọc, mốc thời gian, nguyên nhân thất bại giao dịch và cách phân loại từng khoản yêu cầu. Với các bên giao dịch, bài học cốt lõi là chuyển từ tư duy “đặt cọc giữ chỗ” sang tư duy “thiết kế hợp đồng đặt cọc như một cơ chế phân bổ rủi ro”: điều khoản rõ ràng, kiểm tra trước, lưu chứng cứ và hiểu đúng giới hạn của từng quyền yêu cầu.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

09 Nguyễn Huệ, phường Thuận Hóa, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An