[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] - Huỷ bản án Dân sự sơ thẩm do Tòa án sơ thẩm đã ban hành hai bản án sơ thẩm cùng số, cùng ngày phát hành cho đương sự và Viện kiển sát nhưng có phần nhận định hoàn toàn trái ngược nhau - Luật sư Đà Nẵng

luu-nhap-tu-dong-4

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thời hạn, nội dung và thủ tục kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Nhật T, của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị N và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng đối với Bản án sơ thẩm số: 41/2026/DSST ngày 17/4/2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 3 là đảm bảo theo quy định tại các Điều 271, Điều 272, Điều 273, Điều 276, Điều 278, Điều 279, Điều 280, Điều 281 và Điều 283 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đó, vụ án được thụ lý xét xử theo trình tự, thủ tục phúc thẩm để xét kháng cáo của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và kháng nghị của Viện kiểm sát đối với Bản án sơ thẩm.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Nhật T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị N:

[2.1] Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Ngày 19/5/2025, bà Nguyễn Thị Nhật T cùng bà Mai Thị Kim O và ông Nguyễn Văn C ký hợp đồng đặt cọc về việc đặt cọc để đảm bảo nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của bà O và ông C tại 2x H, phường N, quận H, nay là phường H, thành phố Đà Nẵng, với giá chuyển nhượng là 7.000.000.000 đồng (bảy tỷ đồng). Bà T đặt cọc cho bà O và ông C số tiền 400.000.000 đồng. Khi ký hợp đồng đặt cọc, hai bên đều biết tài sản đặt cọc để chuyển nhượng đang được bà O và ông C thế chấp tại ngân hàng và thỏa thuận bà O và ông C có trách nhiệm tất toán khoản vay, nhận giấy chứng nhận xóa đăng ký thế chấp để hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng và thanh toán đủ số tiền còn lại trong thời hạn 30 ngày, từ ngày 19/5/2025 đến ngày 19/6/2025.

Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Theo Án lệ số 79/2025/AL của Tòa án nhân dân tối cao: Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, việc các bên thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 19/5/2025 giữa bà Nguyễn Thị Nhật T, bà Mai Thị Kim O và ông Nguyễn Văn C là có hiệu lực pháp luật. Bản án sơ thẩm nhận định hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 là không đúng với quy định của pháp luật nêu trên.

[2.2] Về nội dung khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Nhật T: Theo thỏa thuận của hai bên tại Hợp đồng đặt cọc, đến ngày 19/6/2025, hai bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, hết ngày 19/6/2025 không tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng được, lý do bà O và ông C chưa xóa được đăng ký thế chấp đối với tài sản đã nhận cọc nên không công chứng được hợp đồng chuyển nhượng cho bà T.

Như vậy, bà O và ông C là bên vi phạm theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc. Quá trình giải quyết vụ án, bà O, ông C và người đại diện theo ủy quyền của bà O, ông C cho rằng bà T đồng ý cho vài ngày để bà O, ông C xóa đăng ký thế chấp để tiến hành công chứng chuyển nhượng. Tuy nhiên, chỉ có trình bày của bà O, ông C và người môi giới, không có văn bản thể hiện sự thống nhất của bà T. Quá trình giải quyết vụ án, bà T cũng phản đối nội dung này.

Đồng thời, qua tài liệu do nguyên đơn cung cấp là các video do bà T quay tại Văn phòng công chứng chiều ngày 19/6/2025, bà O xác định là không chuyển nhượng cho bà T nữa. Các tin nhắn qua lại giữa bà T, bà N, bà O và người môi giới từ ngày 20/6/2025 trở về sau cũng chỉ đề cập đến việc yêu cầu trả tiền cọc và bồi thường mà không có nội dung nào thể hiện việc bà T thống nhất cho thêm vài ngày để xóa thế chấp như trình bày của bị đơn.

Như vậy, việc bà T khởi kiện yêu cầu bà O và ông C trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc là đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

[3] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng:

[3.1] Tại Bản án sơ thẩm số: 41/2026/DS-ST ngày 17 tháng 4 năm 2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 3 – Đà Nẵng có trong hồ sơ vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định: Hợp đồng đặt cọc đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 123 Bộ luật Dân sự và áp dụng Điều 131 Bộ luật Dân sự khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bà O và ông C trả lại cho bà T 400.000.000 đồng đã nhận, do cả hai đều có lỗi nên phải chịu hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Nhật T về việc buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Mai Thị Kim O trả lại tiền cọc 400.000.000 đồng.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Nhật T về việc buộc chấm dứt Hợp đồng đặt cọc giữa bà Nguyễn Thị Nhật T và vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Mai Thị Kim O ngày 19/5/2025 và buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn C và bà Mai Thị Kim O bồi thường thiệt hại sức khỏe, tinh thần cho bà Nguyễn Thị Nhật T: 100.000.000 đồng.

3. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Tại phiên tòa phúc thẩm, cả nguyên đơn và bị đơn đều xác nhận nội dung tại phần nhận định và quyết định của bản án sơ thẩm như nêu trên đúng với bản án mà họ đã nhận được do Tòa án sơ thẩm tống đạt.

[3.2] Tại Bản án sơ thẩm Tòa án gửi cho Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 3 – Đà Nẵng có cùng số, cùng ngày với Bản án gửi cho các đương sự trong vụ án, lại có phần nhận định và quyết định khác nhau. Cụ thể, Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định:

Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên là hợp pháp, có hiệu lực pháp luật, buộc các bên phải thực hiện. Đến ngày ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc không ký kết được do tài sản chưa được xóa thế chấp là do lỗi của bên nhận cọc là bà O và ông C. Sau đó, các bên có trao đổi thống nhất thêm vài ngày để xóa thế chấp để tiến hành ký công chứng chuyển nhượng, nhưng sau khi bà O, ông C thực hiện xong thủ tục xóa thế chấp tài sản thì bà T thay đổi, không đồng ý nhận chuyển nhượng nên lỗi thuộc về bà T. Do cả hai bên cùng có lỗi nên phải chịu hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự. Bà O trả cho bà T số tiền 400 triệu đồng, không chấp nhận phạt cọc của nguyên đơn.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Nhật T về việc buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Mai Thị Kim O trả lại tiền cọc 400.000.000 đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà T đối với bà O và ông C số tiền 400.000.000 đồng.

3. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Nhật T về việc buộc chấm dứt Hợp đồng đặt cọc giữa bà Nguyễn Thị Nhật T và vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Mai Thị Kim O ngày 19/5/2025 và buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn C và bà Mai Thị Kim O bồi thường thiệt hại sức khỏe, tinh thần cho bà Nguyễn Thị Nhật T: 100.000.000 đồng.

4. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Phần án phí thì 02 bản án đều tuyên giống nhau.

[3.3] Như vậy, Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng cho rằng Tòa án sơ thẩm đã ban hành hai bản án sơ thẩm cùng số, cùng ngày, phát hành cho đương sự và Viện kiểm sát nhưng có phần nhận định hoàn toàn trái ngược nhau. Chính tại bản án phát hành cho đương sự, tại mục [1] và mục [2], nhận định của bản án cũng hoàn toàn trái ngược nhau. Mục [1] thì nhận định Hợp đồng đặt cọc đúng theo quy định tại Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự nên có hiệu lực, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ khi ký kết; nhưng tại mục [2] thì nhận định ngược lại: Hợp đồng đặt cọc đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, nên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 122, Điều 123 Bộ luật Dân sự.

Nguyên đơn có yêu cầu phạt cọc số tiền 400 triệu đồng nhưng tại phần quyết định của bản án phát hành cho đương sự lại không tuyên chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn.

Việc Tòa án cấp sơ thẩm ban hành hai bản án như trên là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng theo quy định tại Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự, HĐXX cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, chấp nhận Quyết định kháng nghị số: 10/QĐ-VKS-DS ngày 20/5/2026 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng, hủy Bản án sơ thẩm, giao về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại và ban hành bản án sơ thẩm đúng quy định của pháp luật.

[3.4] Về kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Nhật T và kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị N là có cơ sở như đã phân tích, nhận định trên. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm bị hủy, giao về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm nên HĐXX phúc thẩm không giải quyết đối với kháng cáo của bà T và bà N.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ: 213/2026/DS-PT NGÀY: 12– 8 – 2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ: 213/2026/DS-PT NGÀY: 12– 8 – 2026

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: