[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án tranh chấp QSDĐ vì Tòa án hai cấp không đo đạc diện tích thực tế của các thửa đất là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về xác định vị trí đất tranh chấp:

Theo Sơ đồ chồng ghép số 779 ngày 27/02/2020 của Văn phòng Đăng ký đất đai – Chi nhánh N thì Thửa đất số 91, tờ bản đồ số 18 thành lập năm 2008 thuộc một phần thửa đất cũ số 84, tờ bản đồ số 11 thành lập năm 1996.

Tuy nhiên, tại Công văn số 2065/VPĐK.NT-TTLT ngày 06/8/2020 của Văn phòng Đăng ký đất đai – Chi nhánh N (BL 352) thể hiện: Qua chồng ghép bản đồ địa chính cũ (năm 1996) và mới (năm 2008) thì Thửa đất cũ số 84 tờ bản đồ số 11 tương ứng với thửa đất số 124, 91, một phần thửa đất số 123 tờ bản đồ số 18; Thửa đất số 124, 123 tờ bản đồ số 18 hiện tại chưa có tên hộ gia đình hay cá nhân nào; Thửa đất 91 tờ bản đồ số 18 tách thành thửa đất số 388 (đã cấp GCNQSD đất cho ông Khổng Văn T); sau đó, thửa số 388 được tách thành thửa đất số 495 (đã cấp GCNQSD đất cho bà Hoàng Thị C), thửa đất số 496 (đã cấp GCNQSD đất cho ông Trần Phước L1), thửa đất số 494 (đã cấp GCNQSD đất cho ông Nguyễn Thanh L). Trong khi đó, hồ sơ cấp GCNQSD đất của ông T và trình bày của ông T thì ông T nhận chuyển nhượng 03 thửa đất số 36, 82, 83 tờ bản đồ số 11, không có thửa đất số 84.

Tòa án hai cấp chưa làm rõ vì sao cùng cơ quan quản lý đất đai tại địa phương là Văn phòng Đăng ký đất đai – Chi nhánh N nhưng công văn cung cấp thông tin và bản đồ đo vẽ lại thể hiện vị trí đất tranh chấp khác nhau. Việc xác định vị trí phần đất tranh chấp thuộc Thửa đất số 84 (cũ) hay thuộc Thửa đất số 91 đã tách thành thửa đất số 388 (thuộc quyền sử dụng của ông T) là cần thiết. Bởi vì, nếu phần đất tranh chấp thuộc thửa đất số 388 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Lưu, ông L và bà C thì bà Th không có quyền khởi kiện vụ án.

[2] Trong trường hợp Tòa án thu thập chứng cứ xác định được phần đất tranh chấp thuộc Thửa đất số 91 thì xét thấy:

[2.1] Năm 2001, ông Ph chuyển nhượng diện tích 10.068m2 thuộc thửa đất số 20, 35, 84, 85 tờ bản đồ số 11 cho ông Q, ông Q đã được cấp GCNQSD đất; đến năm 2007, ông Q chuyển nhượng diện tích 10.068m2 thuộc thửa đất số 20, 35, 84, 85 tờ bản đồ số 11 cho bà Th, bà Th đã được cập nhật trên GCNQSD đất. Ông Ph trình bày thống nhất xuyên suốt quá trình giải quyết vụ án là đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông D, không phải đất của ông Ph, ông Ph không chuyển nhượng cho ông Q; ông Q cũng có trình bày phù hợp với ông Ph, không chuyển nhượng đất tranh chấp cho bà Th. Ngoài ra, ông Ph trình bày trường hợp ông chuyển nhượng đất cho ông Q bị thiếu diện tích dẫn đến ông Q chuyển nhượng đất cho bà Th bị thiếu thì ông Ph tự nguyện giao thêm diện tích đất còn thiếu. Ông H (con trai ông Ph), ông Q người nhận chuyển nhượng đất từ ông Ph và chuyển nhượng đất cho bà Th, ông Đ cũng đồng ý.

Do đó, cần phải đo đạc thực tế tổng diện tích của thửa đất số 05, 20, 35, 84, 85, 459 tờ bản đồ số 8, 11 (chưa bao gồm đất tranh chấp) để xác định ông Ph đã giao đủ diện tích 10.068m2 đất đã chuyển nhượng cho ông Q chưa, ông Q đã giao đủ diện tích đất cho bà Th chưa.

Ngoài ra, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 02/10/2019 (BL 280) thể hiện: Hiện trạng diện tích thửa 05 tờ bản đồ số 08, thửa đất số 20, 35, 84, 85 tờ bản đồ số 11 giữa diện tích đất có 01 con đường đã đi ngang. Trích lục và đo hiện trạng khu đất bản đồ địa chính số 779/2020 ngày 27/02/2020 của Văn phòng Đăng ký đất đai – Chi nhánh N thì con đường đi ngang có một phần diện tích thuộc Thửa đất 05 và Thửa đất số 20; cụ thể: Thửa đất số 80 (mới) có diện tích 2.195m2, tương ứng với thửa đất cũ 05 có diện tích 2.939m2, chênh lệch là 744m2; thửa đất số 655 (mới) có diện tích 3.343m2, tương ứng với thửa đất số 20 có diện tích 4.393m2, chênh lệch là 1.050m2; tổng chênh lệch là 1.794m2.

Tại đơn ngày 13/9/2019 của bà Nguyễn Thị A – đại diện theo ủy quyền của ông D đề nghị Tòa án tiến hành đo đạc lại toàn bộ thửa đất số 05, 20, 35, 84, 85, 459 tờ bản đồ số 8,11 có diện tích 10.068m2, ông D đã tạm ứng chi phí đo đạc, thẩm định đúng thời hạn theo quy định. Tuy nhiên, Tòa án chỉ xem xét, thẩm định tại chỗ đối với các thửa đất trên mà không đo đạc diện tích thực tế. Hơn nữa, quá trình giải quyết vụ án, ông Ph, ông Q đều xác định vào thời điểm ông Ph chuyển nhượng đất cho ông Q thì hai bên không tiến hành đo đạc, ông Q chuyển nhượng cho bà Th cũng không đo đạc.

Như vậy, Tòa án hai cấp không đo đạc diện tích thực tế của thửa đất số 05, 20, 35, 84, 85, 459 tờ bản đồ số 8, 11 mà đã nhận định ông D lấn chiếm đất của bà Th và buộc ông D trả lại đất tranh chấp cho bà Th là chưa đủ cơ sở, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông D.

[2.2] Về quá trình quản lý, sử dụng đất: ông Ph (chủ đất cũ), ông H (con trai ông Ph), ông Q (chủ đất chuyển nhượng cho bà Th) xác định đất tranh chấp của ông D; đồng thời, ông Nguyễn Văn A (người lớn tuổi sống tại địa phương biết việc) cũng xác định đất tranh chấp là của gia đình ông D và ông D đã quản lý, sử dụng đất từ năm 1985. Tòa án hai cấp chưa yêu cầu cơ quan quản lý đất đai tại địa phương cung cấp thông tin về người trực tiếp quản lý, sử dụng đất tranh chấp; chưa thu thập lời khai của những người sống lâu năm tại địa phương, các hộ dân liền kề với đất tranh chấp để xác định ông D có quản lý, sử dụng đất từ năm 1985 hay không. Trong trường hợp đủ cơ sở xác định ông D quản lý, sử dụng đất ngay tình, liên tục công khai từ năm 1985 đến khi phát sinh tranh chấp (năm 2017) là hơn 30 năm, được các chủ đất cũ xác định là đất của ông D thì căn cứ Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015, ông D được trở thành chủ sở hữu quyền sử dụng đất tranh chấp kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu (năm 1985).

[3] Như vậy, Tòa án hai cấp không đo đạc diện tích thực tế của thửa đất số 05, 20, 35, 84, 85, 459 tờ bản đồ số 8, 11 là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông D. Do đó, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao đề nghị hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại là có căn cứ, đúng pháp luật.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 103/2024/DS-GĐT ngày 25/4/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT số: 103/2024/DS-GĐT

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: