NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục kháng cáo:
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 23 tháng 8 năm 2023, bị đơn bà Trần Thị Mộng T1 làm Đơn kháng cáo. Xét Đơn kháng cáo bà Trần Thị Mộng T1 thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định tại các Điều 70, Điều 271, Điều 272, Điều 273, Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét, xét xử theo trình tự phúc thẩm
[2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:
Nguyên đơn bà Trần Thanh B có Đơn khởi kiện về việc yêu cầu hủy “Hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/12/2016”; công nhận “Hợp đồng mua bán ngày 19/11/2019” và buộc bị đơn Trần Thị B1 và bị đơn Trần Thị Mộng T1 giao đất đã chuyển nhượng. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Trần Thị M và Trần Thị N có yêu cầu độc lập về việc yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng theo “Giấy nhượng đất vĩnh viễn ngày 15/01/2008” và “Giấy chuyển nhượng đất ngày 03/09/2012”, buộc bị đơn B1 và bị đơn T1 giao đất chuyển nhượng. Vụ án có quan hệ pháp luật tranh chấp “Tranh chấp về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đòi quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng”; vụ án có đương sự ở nước ngoài, có tranh chấp liên quan đến quyền về tài sản là bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam
Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ tranh chấp và giải quyết đúng thẩm quyền được pháp luật quy định tại các Điều 26; khoản 3 Điều 35; Điều 37; Điều 39; Điều 470 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Về sự vắng mặt của đương sự tại phiên tòa phúc thẩm:
Bị đơn ông Nguyễn Hoàng P, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Trần Thị M, Trần Thị N, Nguyễn Thị H, Thạch Thị Kim S, Nguyễn Trung T2, Nguyễn Thanh P1nh Phú đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, nhưng vẫn vắng mặt không lý do và không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Căn cứ khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vụ án.
[4] Về nội dung giải quyết yêu cầu kháng cáo, Hội đồng xét xử nhận thấy:
[4.1] Nguyên đơn Trần Thanh B và bị đơn Trần Thị B1, Trần Thị Mộng T1 thống nhất đất tranh chấp về diện tích thực tế, thực trạng, tài sản trên đất hiện nay và giá trị đất theo như Biên bản về việc xem xét, thẩm định tại chỗ, Sơ đồ hiện trạng thửa đất và Biên bản định giá tài sản cùng ngày 12/07/2021 (thể hiện ở bút lục số 193 đến số B). Theo đó, thực tế diện tích đất tranh chấp 4.169,3m2 (nguyên đơn không yêu cầu và không tranh chấp diện tích 549,1m2 , từ rào kẽm gai qua giáp đất Nguyễn Thị H, Thạch Thị Kim S), nằm trong diện tích 4.718,4m2 , thuộc thửa đất số 03, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại ấp C, thị trấn C, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. Trên đất có Khu nền mộ diện tích 164,64m2 (8,4m x 19,6m), trong đó có nhà mộ diện tích 22,5m2 , trong nhà mộ có mộ cụ Trần Thị N1 và mộ cụ Trần Văn Y (cha mẹ bà B); Tháp hài cốt của cụ ông Trần Văn S2 và cụ bà Trần Thị S3; có mộ ông Trần Văn L (anh bà B, chồng bà B1 và cha bà T1); có 09 cây dừa loại A do gia đình bà B1 trồng.
[4.2] Nguyên đơn Trần Thanh B và bị đơn Trần Thị B1 (có bà T1 đại diện), Trần Thị Mộng T1 thừa nhận toàn bộ diện tích đất tranh chấp theo khởi kiện và toàn bộ diện tích thực tế 4.718,4m2 (theo Giấy chứng nhận có diện tích 5.119,5m2 , loại đất trồng cây hàng năm), thuộc thửa đất số 03, tờ bản đồ số 31, có nguồn gốc là của ông Trần Văn L (chết năm 2004) và bà Trần Thị B1. Ông Trần Văn L và bà Trần Thị B1 được Ủy ban nhân dân (sau đây viết tắt là UBND) huyện L, tỉnh Sóc Trăng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BT 494012 (vào sổ số CH01569) ngày 02/06/2014 (bút lục số 30). Đồng thời, xác nhận ông Trần Văn L với bà Trần Thị B1 chỉ có một người con là bà Trần Thị Mộng T1, ông L không có con nuôi hay con riêng, cha mẹ ông L cũng đã chết hết.
[4.3] Theo nguyên đơn bà Trần Thanh B trình bày, vào ngày 10/6/2014 bà Trần Thị B1 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hoàng P toàn bộ diện tích 5.119,5m2 (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BT 494012, vào sổ số CH01569 ngày 02/06/2014) thuộc thửa đất số 03, tờ bản đồ số 31, với giá là 150.000.000 đồng và đã giao đủ tiền theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/06/2014 (có chứng thực, thể hiện ở bút lục số 25). Do trên đất có mộ của ông bà, cha mẹ và người thân của bà B, nên khi biết bà B1 chuyển nhượng đất cho ông P thì bà B yêu cầu ông P cho bà B được chuộc lại đất, ông P đã đồng ý chuyển nhượng lại phần đất trên cho bà B cũng với giá 150.000.000 đồng (giao đủ tiền), theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/12/2016 (giấy viết tay, thể hiện ở bút lục số 21). Sau khi bà B nhận chuyển nhượng từ ông P thì bà B1 và bà T1 không lập thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông P, nên ông P không lập được thủ tục chuyển quyền cho bà B. Đến ngày 19/11/2019 bà B1 và bà T1 mới đồng ý lập thủ tục chuyển nhượng và chuyển nhượng cho bà B toàn bộ diện tích 5.119,5m2 , thuộc thửa đất số 03, tờ bản đồ số 31, theo Hợp đồng mua bán và Giấy thỏa thuận cùng ngày 19/11/2019 (giấy viết tay, thể hiện ở bút lục số 22 và 25), giá chuyển nhượng thực chất là 215.000.000 đồng (trả lại cho ông P 150.000.000 đồng, trả thêm cho bà B1 và bà T1 65.000.000 đồng nhưng chỉ trả được 55.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sau khi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sẽ trả đủ).
[4.4] Bà T1 và bà B1 (do bà T1 đại diện) thừa nhận có giao kết và ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/06/2014; biết việc ông P chuyển nhượng đất lại bà B theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/12/2016; có giao kết và ký kết Hợp đồng mua bán ngày 19/11/2019 với bà B, giá chuyển nhượng, trả tiền và số tiền còn lại như bà B trình bày là đúng. Các bị đơn Trần Thị Mộng T1, Trần Thị B1 cùng xác nhận quyền sử dụng đất trên là tài sản của ông L và bà B1 tạo lập, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông L và bà B1, sau khi ông L chết (năm 2004) bà B1 cùng bà T1 quản lý sử dụng.
[4.5] Như vậy, có căn cứ xác định toàn bộ đất tranh chấp theo đo đạc thực tế có diện tích 4.169,3m2 (từ rào kẽm gai qua giáp đất Nghĩa địa và Chùa A), nằm trong diện tích 4.718,4m2 , thuộc thửa đất số 03, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại ấp C, thị trấn C, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. Vào ngày 10/06/2014, bà Trần Thị B1 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hoàng P; ngày 13/12/2016, ông Nguyễn Hoàng P chuyển nhượng lại cho bà Trần Thanh B; ngày 19/11/2019, bà Trần Thị B1 và Trần Thị Mộng T1, ông Nguyễn Hoàng P đồng ý xác lập chuyển nhượng lại cho bà Trần Thanh B.
[4.6] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/06/2014 và ông Nguyễn Hoàng P đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền xong; theo bị đơn bà T1 và bà B1 thừa nhận có xác lập nhưng cho rằng do thiếu nợ ông P nên ông P yêu cầu bà B1 ký xác nhận nợ, không có việc chuyển nhượng, ngoài lời trình bày thì bị đơn T1 và B1 không đưa ra được chứng cứ chứng minh.
[4.7] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/11/2019. Hội đồng xét xử xét thấy:
[4.7.1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/06/2014, được lập theo mẫu quy định và có chứng thực nên đây là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất tranh chấp cho ông P và là căn cứ để ông P lập thủ tục chuyển quyền theo quy định. Tuy nhiên, đến ngày 13/12/2016, ông Nguyễn Hoàng P chuyển nhượng lại cho bà Trần Thanh B theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/12/2016, do bà B1 và bà T1 không tiến hành các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông P, nên ông P không thực hiện được thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bà B và các bên có phát sinh tranh chấp. Đến ngày 19/11/2019, giữa bà B, bà B1 và ông P lập “Giấy thỏa thuận” với nội dung thỏa thuận “Khi ông P rút toàn bộ hồ sơ tranh chấp với bà B1; bà B rút hồ sơ đã khởi kiện ông P tại Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, ông P đồng ý rút toàn bộ hồ sơ tranh chấp với bà B1 và giấy chuyển nhượng đất của bà B1 đã ký tại UBND thị trấn C; bà B1 đồng ý có trách nhiệm làm giấy chuyển nhượng đất cho bà Trần Thanh B”. Cùng ngày, bà B1 và bà T1 lập “Hợp đồng mua bán” theo đó “Bà B1 và bà T1 đồng ý bán thửa đất số 03, tờ bản đồ số 31, diện tích 5.119,5m2 ,…bà B1 và bà T1 đồng ý sang thửa đất nói trên cho bà Trần Thanh B…”.
Sau khi xác lập thỏa thuận, bà B rút đơn khởi kiện ông P tại Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; ông P rút toàn bộ hồ sơ tranh chấp với bà B1 tại UBND thị trấn C và ngày 02/12/2019 bà Trần Thị B1 với ông Nguyễn Hoàng P đã tự nguyện xác lập Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/06/2014. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/11/2019 (theo Hợp đồng mua bán ngày 19/11/2019) được xác lập giữa nguyên đơn bà B với bị đơn bà T1 và bị đơn bà B1 đã xảy ra trên thực tế, được các bên thừa nhận và thống nhất phát sinh hiệu lực và có giá trị pháp lý thực hiện.
[4.7.2] Xét thấy, trong việc chuyển nhượng đất các bên tự nguyện và không thuộc trường hợp không được chuyển nhượng hoặc không được nhận chuyển nhượng. Tuy tại thời điểm chuyển nhượng nguyên đơn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài nhưng hiện tại nguyên đơn đã hồi hương về sinh sống tại ấp C, thị trấn C, huyện C, tỉnh Sóc Trăng (Số định danh cá nhân 094156011255), nhập quốc tịch Việt Nam, là công dân Việt Nam nên được nhận chuyển nhượng đất theo Điều 169 của Luật Đất đai năm 2013. Về nguồn gốc đất của ông L và bà B1 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông L và bà B1 chỉ có một người con là bà T1, nên khi ông L chết thì bà T1 và bà B1 có quyền định đoạt, chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 167 và Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013. Do đó, các bên đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. Mặt khác, về hình thức hợp đồng được xác lập bằng văn bản, tuy chưa đúng theo mẫu quy định nhưng về nội dung phù hợp quy định tại Điều 501 của Bộ luật Dân sự năm 2015; nguyên đơn cũng đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bị đơn hơn 95% (205.000.000đ/215.000.000đ). Do vậy, nguyên đơn yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/11/2019, xác lập giữa nguyên đơn B với bị đơn T1 và bị đơn B1 là có cơ sở chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng này hợp pháp là có căn cứ, đúng pháp luật.
[4.8] Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, nguyên đơn cũng đã đồng ý theo điều kiện bị đơn đặt ra, nguyên đơn không tranh chấp đất của bị đơn đang ở và đồng ý khi bị đơn bà Trần Thị B1 chết được chôn cất trong khu mộ, đồng ý chừa lối đi ngang một mét theo bị đơn yêu cầu, nên ghi nhận.
[5] Đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn Trần Thị Mộng T1 tại phiên tòa phúc thẩm, qua động viên nguyên đơn nhưng nguyên đơn không đồng ý. Từ những phân tích và nhận định như đã nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được tình tiết, chứng cứ gì mới để bảo vệ cho yêu cầu kháng cáo của mình, nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn Trần Thị Mộng T1. Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên Bản án sơ thẩm là đúng với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn Trần Thị Mộng T1 phải chịu theo quy định của pháp luật.
[7] Các phần Quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật.
[Nguồn: Bản án số 242/2024/DS-PT ngày 25/4/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]
Xem file đính kèm toàn văn Bản án số: 242/2024/DS-PT
……………..
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, đường Nguyễn Văn Linh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
