Một số vấn đề pháp lý về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2024 - Luật sư Đà Nẵng

Kể từ ngày 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, đánh dấu nhiều thay đổi quan trọng trong cơ chế quản lý và đăng ký đất đai tại Việt Nam. Trong hệ thống pháp luật đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục được xác định là chứng thư pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

Tuy nhiên, không phải mọi Giấy chứng nhận đã được cấp đều đương nhiên có giá trị pháp lý tuyệt đối và không thể bị xem xét lại. Trên thực tế, vẫn tồn tại nhiều trường hợp cấp Giấy chứng nhận sai đối tượng, sai nguồn gốc sử dụng đất, sai diện tích hoặc vi phạm trình tự thủ tục cấp giấy theo quy định pháp luật. Chính vì vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định cơ chế thu hồi Giấy chứng nhận nhằm xử lý các sai phạm phát sinh trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan.

Đây là chế định có tính chất đặc biệt nhạy cảm vì việc thu hồi Giấy chứng nhận tác động trực tiếp đến quyền tài sản đã được xác lập, thậm chí có thể ảnh hưởng đến người thứ ba ngay tình, tổ chức tín dụng hoặc các giao dịch dân sự đã phát sinh trên thực tế. Do đó, Luật Đất đai 2024 quy định tương đối chặt chẽ về căn cứ, thẩm quyền, trình tự thủ tục và cơ chế kiểm soát đối với hoạt động này.

Bản chất pháp lý của việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về bản chất pháp lý, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biện pháp hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm chấm dứt hiệu lực pháp lý của Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp luật định. Trong một số trường hợp, việc thu hồi còn là hệ quả bắt buộc phát sinh từ bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.

Điểm đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là đã phân định rõ giữa các cơ chế: đính chính Giấy chứng nhận, cấp đổi Giấy chứng nhận, thu hồi Giấy chứng nhận và hủy Giấy chứng nhận. Theo tinh thần của luật mới, không phải mọi sai sót đều dẫn đến thu hồi. Nếu sai sót chỉ mang tính kỹ thuật hoặc không làm thay đổi bản chất quyền sử dụng đất thì cơ quan nhà nước phải áp dụng biện pháp đính chính hoặc cấp đổi. Việc thu hồi chỉ đặt ra khi tồn tại sai phạm nghiêm trọng ảnh hưởng đến căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hoặc làm cho việc cấp Giấy chứng nhận trở nên trái pháp luật ngay từ thời điểm ban đầu.

Ngoài ra, việc Luật Đất đai 2024 không còn xác định “hộ gia đình sử dụng đất” là một chủ thể sử dụng đất độc lập cũng đặt ra yêu cầu phải xem xét lại quyền của từng cá nhân trong nhiều trường hợp tranh chấp liên quan đến Giấy chứng nhận đã cấp trước đây.

Các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận có thể chia thành ba nhóm cơ bản.

2.1. Thu hồi do biến động trong quá trình sử dụng đất

Đây là nhóm trường hợp mang tính quản lý hành chính thông thường, không xuất phát từ hành vi vi phạm pháp luật. Ví dụ như Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất; người sử dụng đất thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận; hoặc thực hiện đăng ký biến động dẫn đến phải cấp Giấy chứng nhận mới như tách thửa, hợp thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp này, việc thu hồi Giấy chứng nhận cũ chỉ nhằm phục vụ hoạt động cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và bảo đảm tính thống nhất của dữ liệu quản lý đất đai.

2.2. Thu hồi do Giấy chứng nhận được cấp trái pháp luật

Đây là nhóm trường hợp phát sinh nhiều tranh chấp nhất trên thực tế. Theo Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận có thể bị xem xét thu hồi nếu thuộc một trong các trường hợp như:

Cấp không đúng thẩm quyền;
Cấp không đúng đối tượng sử dụng đất;
Cấp sai diện tích, mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất;
Người được cấp không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
Hồ sơ cấp giấy có hành vi giả mạo hoặc vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục.

Tuy nhiên, cơ quan hành chính không được tùy tiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Việc thu hồi trong trường hợp này phải dựa trên kết luận thanh tra, kết quả kiểm tra hoặc bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền.

2.3. Thu hồi theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền

Một số trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi do có bản án hoặc quyết định của Tòa án tuyên hủy Giấy chứng nhận; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai; hoặc yêu cầu phục vụ thi hành án dân sự.

Khi đó, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính theo nội dung bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

Thực tiễn áp dụng và một số vấn đề pháp lý phát sinh

3.1. Tình huống thực tế

Ông Nguyễn Duy Đ (sinh năm 1974, trú tại thôn Văn Giang, xã Phú Lương, huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế, nay thuộc thôn Văn Giang, xã Phú Hồ, thành phố Huế) có đơn kiến nghị phản ánh việc UBND cấp có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 177, tờ bản đồ số 23, diện tích 291m² tại xã Phú Hồ, thành phố Huế cho ông Nguyễn Duy T và bà Phạm Thị Tuyết C.

Theo nội dung phản ánh, thửa đất này có nguồn gốc là tài sản do cha mẹ ông Đ để lại, không có di chúc, nên được xác định là di sản thừa kế chưa chia giữa các đồng thừa kế gồm ông Đ, bà Nguyễn Thị Ph và vợ chồng ông T.

Trong quá trình sử dụng, các thành viên trong gia đình cùng quản lý, sử dụng ổn định và xây dựng nhà ở từ khoảng năm 2004–2005. Tuy nhiên, về sau phát sinh tranh chấp khi bà C cho rằng vợ chồng mình đã được cấp Giấy chứng nhận đứng tên đối với toàn bộ thửa đất.

Đáng chú ý, trong quá trình làm việc tại địa phương, phía người có liên quan có thừa nhận nguồn gốc đất là của cha mẹ ông Đ để lại và việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận không có sự tham gia hoặc đồng ý của toàn bộ các đồng thừa kế. Đồng thời, cơ quan cấp xã cũng ghi nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận có dấu hiệu chưa bảo đảm đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.

Trên cơ sở đó, ông Đ và những người liên quan đã kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho ông T và bà C với lý do cấp không đúng đối tượng sử dụng đất.

3.2. Một số vấn đề pháp lý đặt ra từ tình huống trên

Từ vụ việc nêu trên có thể nhận diện nhiều vấn đề pháp lý điển hình trong thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai hiện nay.

Thứ nhất, đây là quan hệ tranh chấp liên quan đến di sản thừa kế chưa chia. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, khi người chết không để lại di chúc thì di sản được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế. Trong trường hợp chưa có văn bản phân chia di sản hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án, quyền sử dụng đất vẫn thuộc khối di sản chung của tất cả các đồng thừa kế. Vì vậy, không cá nhân nào có quyền tự mình xác lập quyền sử dụng riêng đối với toàn bộ thửa đất.

Thứ hai, vụ việc có dấu hiệu cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng sử dụng đất. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận cho ông T và bà C được thực hiện trong khi chưa xác định đầy đủ hàng thừa kế và chưa có sự đồng thuận của các đồng thừa kế còn lại, thì có thể phát sinh căn cứ xem xét việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật.

Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét các yếu tố như:

Nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất;
Thời điểm mở thừa kế;
Quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế;
Hồ sơ kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận;
Ý kiến của các đồng thừa kế;
Trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận tại địa phương.

Thứ ba, các tình tiết thực tế trong vụ việc có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về mặt chứng cứ. Việc các bên thừa nhận nguồn gốc đất là của cha mẹ để lại; việc hồ sơ cấp Giấy chứng nhận không có sự tham gia của đầy đủ đồng thừa kế; hoặc việc cơ quan địa phương xác nhận hồ sơ có dấu hiệu chưa đúng quy trình đều là những căn cứ quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc cấp Giấy chứng nhận.

Vụ việc trên cho thấy hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là thủ tục hành chính, mà thực chất là hoạt động xác lập quyền tài sản. Chỉ cần sai sót trong việc xác minh nguồn gốc đất hoặc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất, hậu quả pháp lý có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài và việc Giấy chứng nhận bị xem xét thu hồi hoặc bị Tòa án tuyên hủy.

Thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trực tiếp tại Điều 152 Luật Đất đai 2024. Theo đó, nguyên tắc chung là cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan đó có thẩm quyền thực hiện việc đính chính, thu hồi hoặc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Cụ thể, điểm đ khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định: “Cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp … là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này”.

Như vậy, thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận không thuộc về mọi cơ quan quản lý đất đai, mà chỉ thuộc về cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất trong hoạt động quản lý hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai và xử lý sai sót phát sinh trong quá trình cấp giấy.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng quy định rất chặt chẽ về căn cứ thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật. Theo điểm d khoản 2 Điều 152 Luật này, Giấy chứng nhận có thể bị thu hồi nếu thuộc một trong các trường hợp như: cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật tại thời điểm cấp giấy.

Tuy nhiên, cơ quan nhà nước không được tùy tiện ban hành quyết định thu hồi mà phải thực hiện theo đúng trình tự luật định. Khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định việc thu hồi trong trường hợp cấp sai phải dựa trên các căn cứ cụ thể như:

Bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án;
Kết luận của cơ quan thanh tra;
Kết quả kiểm tra, rà soát của chính cơ quan cấp Giấy chứng nhận;
Văn bản kiến nghị của người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đặc biệt, đối với trường hợp đang tồn tại tranh chấp quyền sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận không có chức năng tự mình xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp để làm căn cứ thu hồi. Trong trường hợp này, nếu Tòa án có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật kết luận Giấy chứng nhận được cấp trái pháp luật và phải thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền mới thực hiện việc thu hồi theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024.

Nói cách khác, cơ quan quản lý đất đai không thay thế chức năng xét xử của Tòa án. Việc xác định quyền sử dụng đất hợp pháp trong các tranh chấp về thừa kế, chuyển nhượng, lấn chiếm hoặc tranh chấp nguồn gốc đất thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng và pháp luật dân sự. Sau khi có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật, cơ quan đăng ký đất đai mới thực hiện việc thu hồi, chỉnh lý hoặc cập nhật hồ sơ địa chính theo nội dung được xác định trong bản án hoặc quyết định đó.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024 còn thiết lập cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình. Theo đó, nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định pháp luật thì cơ quan nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với bên nhận chuyển quyền hợp pháp. Việc xử lý thiệt hại trong trường hợp này sẽ được thực hiện theo bản án hoặc quyết định của Tòa án.

Trình tự, thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp phát hiện Giấy chứng nhận được cấp trái pháp luật, trình tự thực hiện về cơ bản gồm các bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận thông tin hoặc phát hiện vi phạm

Việc xem xét thu hồi có thể được thực hiện thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra của cơ quan quản lý đất đai hoặc trên cơ sở đơn kiến nghị, khiếu nại, tố cáo của cá nhân, tổ chức có liên quan.

Bước 2: Kiểm tra, xác minh hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành rà soát hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, xác minh thực địa và làm việc với các bên liên quan để thu thập tài liệu, chứng cứ.

Bước 3: Ban hành quyết định thu hồi

Nếu có đủ căn cứ pháp luật, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định thu hồi Giấy chứng nhận, trong đó phải nêu rõ lý do, căn cứ pháp lý và quyền khiếu nại, khởi kiện của người bị thu hồi.

Bước 4: Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai

Sau khi quyết định thu hồi có hiệu lực, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định.

Quyền khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định thu hồi Giấy chứng nhận

Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận là quyết định hành chính cá biệt. Do đó, người bị thu hồi có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính 2015.

Theo Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện đối với quyết định hành chính là 01 năm kể từ ngày người khởi kiện nhận được hoặc biết được quyết định hành chính đó.

Trong quá trình giải quyết vụ án hành chính, Tòa án sẽ xem xét toàn diện các vấn đề như:

Thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi;
Trình tự, thủ tục thực hiện;
Căn cứ pháp lý áp dụng;
Chứng cứ chứng minh việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật;
Việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi

Một trong những điểm đáng chú ý của pháp luật đất đai hiện hành là cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

Thực tế có nhiều trường hợp Giấy chứng nhận được cấp sai nhưng sau đó đã được chuyển nhượng cho người khác thông qua hợp đồng công chứng và người nhận chuyển nhượng hoàn toàn không biết về sai phạm trước đó.

Trong trường hợp này, pháp luật ưu tiên bảo đảm sự ổn định của giao dịch dân sự và xem xét quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Việc xử lý hậu quả pháp lý thường được thực hiện theo hướng xác định trách nhiệm bồi thường của người có lỗi, thay vì đương nhiên hủy bỏ mọi giao dịch đã phát sinh.

Đối với tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu Giấy chứng nhận bị xem xét thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo cho bên nhận thế chấp để bảo đảm quyền xử lý tài sản, thu hồi nợ hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Kết luận:

Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ chế pháp lý quan trọng nhằm xử lý các sai phạm trong hoạt động quản lý đất đai và bảo đảm tính hợp pháp của việc xác lập quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do đây là biện pháp tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân nên pháp luật quy định rất chặt chẽ về căn cứ, thẩm quyền và trình tự thực hiện.

Qua thực tiễn cho thấy, phần lớn tranh chấp liên quan đến thu hồi Giấy chứng nhận đều xuất phát từ việc xác định không chính xác nguồn gốc đất, quan hệ thừa kế hoặc chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy, trong quá trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền cần thẩm tra chặt chẽ hồ sơ, đồng thời người dân cũng cần kê khai trung thực và bảo đảm đầy đủ quyền lợi của các đồng sở hữu, đồng thừa kế nhằm hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý phát sinh về sau.

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An