Một số vấn đề lưu ý khi hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2024 - Luật sư Đà Nẵng

Trong thực tiễn hành nghề, chúng tôi nhận thấy tranh chấp đất đai luôn nằm trong nhóm những tranh chấp phổ biến nhất, phức tạp nhất và cũng kéo dài dai dẳng nhất. Đất đai không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn, mà còn gắn liền với chỗ ở, sinh kế, mối quan hệ huyết thống, quan hệ láng giềng và nhiều yếu tố tình cảm khác. Chính vì vậy, khi mâu thuẫn phát sinh, nếu không được định hướng giải quyết đúng ngay từ đầu thì rất dễ dẫn đến khiếu kiện kéo dài, vượt cấp, tốn kém thời gian, chi phí và làm sứt mẻ nghiêm trọng các mối quan hệ xã hội.

Xuất phát từ yêu cầu đó, Luật Đất đai năm 2024 đã dành nhiều quy định mới, cụ thể và chặt chẽ hơn về hòa giải tranh chấp đất đai, coi hòa giải là một phương thức đặc biệt quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp. Không chỉ dừng lại ở việc “khuyến khích”, Luật còn xác lập rõ trong nhiều trường hợp, hòa giải tại UBND cấp xã là một bước bắt buộc trước khi người dân có thể khởi kiện ra Tòa án hoặc đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Nếu không nắm rõ các quy định này, người dân rất dễ rơi vào tình trạng nộp hồ sơ nhiều lần nhưng bị trả lại, kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp.

Dưới đây là một số vấn đề pháp lý quan trọng mà người dân cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2024, nhằm bảo đảm việc thực hiện đúng trình tự, thủ tục và bảo vệ tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp của mình, cụ thể:

Về tính bắt buộc của hòa giải tại UBND cấp xã.

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp…”. Như vậy, đối với đa số tranh chấp đất đai, hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện tiền đề bắt buộc. Tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Nếu chưa thực hiện thủ tục này, Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền có quyền từ chối thụ lý hồ sơ.

Về các hình thức hòa giải được pháp luật thừa nhận.

Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải và ghi nhận các hình thức hòa giải gồm: hòa giải ở cơ sở; hòa giải tại Tòa án theo pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật tố tụng dân sự; hòa giải thương mại đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, cần hiểu đúng rằng trong những trường hợp pháp luật yêu cầu phải hòa giải tại UBND cấp xã, thì các hình thức hòa giải khác không thay thế cho thủ tục này.

Về thẩm quyền và thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Theo điểm a và b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, sau khi nhận đơn yêu cầu hòa giải, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tổ chức hòa giải. Hội đồng gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức địa chính và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp (nếu có); tùy trường hợp có thể mời thêm tổ chức, cá nhân khác tham gia.

Về thời hạn hòa giải.

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định thời hạn hòa giải là 30 ngày kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn yêu cầu hòa giải.

Về việc lập biên bản hòa giải.

Điểm d và điểm đ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc hòa giải phải được lập thành biên bản.

Theo khoản 2 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì biên bản hòa giải gồm các nội dung: thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh; ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp một hoặc các bên không ký vào biên bản hòa giải không thành thì Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải vẫn ký xác nhận, đóng dấu UBND cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

Về trường hợp vắng mặt khi hòa giải.

Điểm d khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định: nếu một bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành.

Thủ tục hỏa giải tranh chấp đất đai: Được thực hiện theo Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP:

a) Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do;

b) Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

c) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc, công chức Tư pháp – hộ tịch cấp xã; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

d) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Về ngoại lệ không phải hòa giải tại UBND cấp xã.

Khoản 5 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện thì không áp dụng thủ tục hòa giải bắt buộc tại cấp xã, mà thực hiện giải quyết tranh chấp theo Điều 236 của Luật này.

Về giá trị pháp lý của kết quả hòa giải.

Biên bản hòa giải thành là căn cứ để các bên thực hiện thỏa thuận và để cơ quan có thẩm quyền xem xét đăng ký biến động đất đai. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét, giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Trường hợp hòa giải không thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện cơ chế hòa giải tranh chấp đất đai, không chỉ dừng lại ở việc khuyến khích các bên tự thỏa thuận, mà còn thiết lập một trình tự, thủ tục hòa giải tương đối đầy đủ, chặt chẽ và có tính bắt buộc trong nhiều trường hợp. Việc luật hóa vai trò của UBND cấp xã, Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, rút ngắn thời hạn hòa giải, cũng như bổ sung các quy định xử lý tình huống phát sinh trong thực tiễn đã góp phần nâng cao tính khả thi và hiệu quả của hoạt động hòa giải ngay từ cơ sở.

Tuy nhiên, để các quy định này thực sự phát huy giá trị, người dân cần chủ động tìm hiểu, nắm chắc các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt là về trình tự, điều kiện, thẩm quyền và giá trị pháp lý của biên bản hòa giải. Việc thực hiện đúng ngay từ đầu không chỉ giúp bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của mình, mà còn tránh được tình trạng hồ sơ bị trả lại, phải đi lại nhiều lần hoặc kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp.

Về phía cơ quan nhà nước ở cơ sở, việc tổ chức hòa giải cần được thực hiện khách quan, đúng thành phần, đúng thời hạn và đúng trình tự pháp luật, đồng thời chú trọng lắng nghe ý kiến của các bên, phân tích rõ đúng – sai, cơ sở pháp lý và thực tiễn của từng yêu cầu. Chỉ khi công tác hòa giải được thực hiện nghiêm túc, thực chất thì mới có thể hạn chế được tình trạng khiếu kiện kéo dài, vượt cấp, giảm áp lực cho Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền khác.

Từ góc độ người hành nghề luật, chúng tôi luôn khuyến nghị người dân khi phát sinh tranh chấp đất đai nên ưu tiên tiếp cận con đường hòa giải trên tinh thần thiện chí, đồng thời có sự tư vấn của người am hiểu pháp luật ngay từ giai đoạn đầu để định hướng cách thức bảo vệ quyền lợi phù hợp. Trong trường hợp hòa giải không thành, việc đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ và thực hiện đúng thủ tục hòa giải sẽ là nền tảng quan trọng để tiếp tục theo đuổi các bước pháp lý tiếp theo một cách thuận lợi và hiệu quả.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An