Tóm tắt: Ngày 28/11/2023, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (LKDBĐS 2023) có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024. Theo như Luật mới, nhiều nội dung quy định ràng buộc trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được bổ sung, khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong quy định trước đây. Đáng chú ý, những nguyên tắc kinh doanh bất động sản đã được quy định tối ưu, phù hợp hơn với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Bài viết phân tích, đánh giá một số điểm mới và định hướng áp dụng pháp luật trong thực tiễn đối với nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo LKDBĐS 2023.
Từ khoá: Luật Kinh doanh bất động sản 2023; nguyên tắc kinh doanh bất động sản; kinh doanh bất động sản; bất động sản.
Abstract: On November 28, 2023, the National Assembly officially passed the 2023 Real Estate Business Law (REBL 2023), which will take effect from August 1, 2024. According to the new law, many binding regulations in real estate business activities have been supplemented, addressing previous limitations and obstacles in earlier regulations. Notably, the principles of real estate business have been optimized and made more suitable for real estate business activities in Vietnam. This article analyzes and evaluates some of the new points and provides guidance on the practical application of the law in relation to the principles of real estate business according to REBL 2023.
Keywords: Real Estate Business Law 2023; Principles of real estate business; Real estate business; Real estate.
1. Đặt vấn đề
Kinh doanh bất động sản được xem là một trong những ngành nghề phát triển tại Việt Nam trong những năm qua. Với sự phát triển nhanh chóng như vậy các dự án kinh doanh bất động sản là dự án Luật quan trọng, được cử tri, nhân dân và các doanh nghiệp bất động sản trong cả nước rất quan tâm. Qua từng năm Luật Kinh doanh bất động sản có những sự thay đổi đáng kể bên cạnh những kết quả đạt được, Luật kinh doanh bất động sản 2014 vẫn tồn tại một số bất cập hạn chế nhất định. Đặc biệt đối với một số quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản chưa thực sự thống nhất đồng bộ với các luật ban hành như Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư… Hiện nay, Luật KDBĐS 2023 được Quốc hội 15 thông qua, có hiệu lực từ 01/8/2024 với nhiều điểm mới nổi bật về vấn đề này sẽ có những tác động đáng kể tới thị trường BĐS nói chung và các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng.
2. Các nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản là những tư tưởng chỉ đạo cho quá trình xây dựng và thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản. Qua từng thời kỳ những nguyên tắc ấy dần có sự thay đổi để phù hợp với tình hình kinh tế xã hội.
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.”
Tiếp đó, LKDBĐS 2014 bổ sung thêm khoản 4 Điều 4, quy định: “Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Đến LKDBĐS 2023, các nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 như sau:
“1. Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật;
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản;
3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh”
Khi xem xét những bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung cụ thể từ LKDBĐS 2014, nguyên tắc kinh doanh bất động sản được đánh giá là còn nhiều bất cập, cần phải sửa đổi bởi các nguyên tắc này chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư và chưa đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn.[4] Nội dung này được LKDBĐS 2023 thể chế hoá đầy đủ các đường lối, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản, từ đó đã gộp nguyên tắc “công khai, minh bạch” vào cùng nguyên tắc “tự do thoả thuận” và được đưa lên khoản 1 của Quy tắc chung, đồng thời, đổi cụm từ “ không trái quy định của pháp luật” thành “ không vi phạm điều cấm của luật”. Như vậy, công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản được đưa lên hàng đầu, trở thành nguyên tắc tiên quyết phải tuân theo. Nguyên tắc này là nền tảng pháp lý cho các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản, về nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, nghĩa vụ công khai cập nhật thông tin khi có sự thay đổi. Làm minh bạch hoá tất cả các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, hạn chế tối đa mọi rủi ro cho người dân và hạn chế các hiện tượng biểu tình, khiếu kiện gây mất trật tự an ninh xã hội. Đồng thời, nâng cao vai trò, trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; tạo lập được môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản lành mạnh, ổn định; đảm bảo tốt nhất quyền và lơi ích của người dân, những người yếu thế trong quá trình tham gia các giao dịch bất động sản.
Trước đây, LKDBĐS 2014 quy định nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh bất động sản là “không trái quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, về nguyên tắc, các tổ chức, cá nhân được xác lập, thực hiện hợp đồng trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, miễn là các thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nguyên tắc này được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”. LKDBĐS 2023 sửa cụm từ “ không trái quy định của pháp luật” thành “ không vi phạm điều cấm của luật” là hoàn toàn phù hợp với quy định về nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trong Bộ luật Dân sự. Đồng thời, LKDBĐS 2023 cũng bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm như: giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật. Trên thực tế có nhiều vụ việc đã xảy ra giữa chủ đầu tư gây thiệt hại nghiêm trọng cho các cá nhân tổ chức hay thậm chí là lợi ích của Nhà nước.
Đối với các nguyên tắc còn lại, LKDBĐS 2023 kế thừa nguyên tắc “bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này” và nguyên tắc “tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh” của LKDBĐS 2014. Tuy nhiên, khác với quy định của LKDBĐS 2014, LKDBĐS còn phân định và chi tiết nguyên tắc đối với từng hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể.
3. Một số điểm mới về các nguyên tắc cụ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Ngoài thay đổi một số điểm mới tại nguyên tắc chung, LKDBĐS 2023 còn quy định nguyên tắc đối với từng loại hình kinh doanh khác nhau. Không quy định nguyên tắc đối với hình thức giao dịch cụ thể như Luật kinh doanh bất động sản 2014, nguyên tắc mua bán nhà ở, công trình xây dựng được Luật mới quy định chi tiết hơn, rõ ràng hơn và tách thành hai điều luật riêng Điều 13 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và Điều 23 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Ngoài ra LKDBĐS 2023 còn bổ sung nguyên tắc, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 53; bổ sung nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản tại Điều 66; bổ sung quy định nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 77.
3.1. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
LKDBĐS 2014 quy định phân chia các nguyên tắc theo từng hình thức kinh doanh như nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều 19), Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng (Điều 25), Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng (Điều 31),… LKSBDS 2023 không còn phân chia từng nguyên tắc nhỏ theo từng hình thức và đã có sự đổi mới trong việc quy định chung các nguyên tắc, chặt chẽ, quy định cụ thể và chi tiết hơn. Luật KDBĐS năm 2023 quy định nguyên tắc mà chủ thi tham gia phải tuân theo khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn tại Khoản 6 Điều 3 như sau:
– Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
– Trường hợp bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật KDBDS2023 được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Việc thực hiện trình tự thủ tục để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai
– Phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật nếu bên bán, cho thuê mua nhà ở có dự định bán, cho thuê. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Việc kinh doanh nhà ở, công trình có sẵn là một hoạt động phức tạp, chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác nhau, bao gồm Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Khi quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sản, LKDBĐS 2023 chú trọng nhiều vào sự tương thích giữa các luật này. Cụ thể:
Thứ nhất, LKDBĐS 2023 quy định rõ ràng rằng việc mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có quy định khác của Luật Đất đai hoặc Luật Nhà ở; Luật Đất đai quy định về quyền sử dụng đất, các hình thức sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc gắn liền giữa nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở bổ sung và cụ thể hóa quy định về nhà ở, đảm bảo sự phù hợp với quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản. Như vậy có thể thấy rằng các nguyên tắc có sự tương thích với nhau, tạo nên một hệ thống pháp luật chặc chẽ. Muốn thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản phải đồng thời đáp ứng được các nguyên tắc ở các luật có liên quan. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan sẽ giúp các bên tham gia vào giao dịch bất động sản thực hiện các giao dịch một cách an toàn, hợp pháp và hiệu quả.
Thứ hai, Nguyên tắc tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất. Việc kinh doanh bất động sản, đặc biệt là nhà ở, không chỉ liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản mà còn gắn chặt với Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Trong đó, nguyên tắc tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất là một trong những yếu tố cốt lõi, đảm bảo tính pháp lý và bền vững của các giao dịch bất động sản.
Theo đó Luật Đất đai quy định chi tiết về hình thức, mục đích sử dụng đất của từng loại đất, thời hạn sử dụng đất mà cá nhân tổ chức được phép sử dụng, trong khi đó Luật Kinh doanh Bất động sản đặt ra yêu cầu các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức, mục đích sử dụng đất. Luật Nhà ở quy định về đảm bảo việc sử dụng nhà ở phù hợp với quy hoạch đô thị, mục đích sử dụng đất. Vô hình chung có thể thấy rằng đồng thời phải thực hiện đầy đủ các nguyên tắc trên thì cá nhân, tổ chức mới có thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Cả ba luật đều hướng tới mục tiêu quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi của nhà nước và người dân. Mỗi luật quy định những khía cạnh khác nhau của hoạt động bất động sản, nhưng cùng hướng tới một mục tiêu chung
Thứ ba, nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất. Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một quy trình quan trọng trong các giao dịch bất động sản, liên quan đến nhiều luật khác nhau. Để đảm bảo tính minh bạch, chính xác và hợp pháp của các giao dịch, các quy định về đăng ký trong các luật này phải có sự tương thích cao. Luật Đất đai quy định chi tiết về thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Kinh doanh Bất động sản yêu cầu các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng phải được đăng ký đúng quy định tức là phải thực hiện theo quy định của Luật đất đai. Trong khi đó Luật Nhà ở quy định đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng về quyền sở hữu nhà ở.
Có thể thấy rằng cả ba luật đều quy định tính bắt buộc của việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất. Các thủ tục đăng ký được thống nhất và thực hiện tại một cửa, nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Các thông tin về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất được quản lý thống nhất trong một hệ thống cơ sở dữ liệu, tạo điều kiện cho việc tra cứu và đối chiếu thông tin.
3.2. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Tại Điều 22 LKDBĐS 2023 quy định rõ ràng về các nguyên tắc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong đó có một số nổi bật như sau:
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định của Luật này. Việc giao dịch phải tuân thủ các nguyên tắc như quy định đối với kinh doanh bất động sản có sẵn. Đối tượng giao dịch, ký kết các hợp đồng và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai phải thực hiện theo đúng quy định về đối tượng, về ký kết hợp đồng quy định tại Điều 15 LKDBĐS 2023. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo các quy định cụ thể tại Điểm b khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời thực hiện hợp đồng và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của các bên theo đúng các quy định từ Điều 15 đến Điều 21 của LKDBĐS 2023 và các luật khác có liên quan cụ thể: Đáp ứng điều kiện về giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 16; ngoài ra các quy định về quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán cũng được áp dụng như thực hiện hoạt động giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.
Đặc biệt một trong những nguyên tắc cơ bản tiếp tục được nhắc đến khi quy định nguyên tắc kinh doanh đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết giao dịch bất động sản. Điều này cho thấy “công khai, minh bạch” là một trong những nguyên tắc quan trọng khi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, phải có trách nhiệm thực hiện đúng các quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản (Điều 17 LKDBĐS 2023). Ngoài ra, chủ đầu tư phải có trách nhiệm như: sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền; cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng; không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.[5]
Luật kinh doanh bất động sản 2014 không quy định về Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tuy nhiên Luật mới lại quy định cụ thể. Điều này buộc mọi tổ chức, cá nhân phải tuyệt đối tuân thủ các nguyên tắc nếu muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nhằm đồng bộ, cụ thể và khả thi để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mọi chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản.
3.3 Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản là việc chủ đầu tư kinh doanh bất động sản chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền thực hiện dự án kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khác khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Để đảm bảo tính minh bạch và an toàn khi thực hiện, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện dựa trên một số nguyên tắc theo luật định.
Theo đó, nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản lần đầu tiên được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 với các nội dung chính sau: Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Việc chuyển nhượng dự án phải bảo đảm yêu cầu không làm thay đổi mục tiêu của dự án, không làm thay đổi nội dung của dự án, phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư.[6] Có thể thấy, việc pháp luật kinh doanh bất động sản 2014 lần đầu tiên quy định và đặt ra các nguyên tắc về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn. Những nguyên tắc này được xem là tiền đề để và là cơ sở các bên tham gia thị trường bất động sản thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản một cách an toàn và đúng quy định. Bởi, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thông thường là những dự án có giá trị đầu tư lớn cũng như tính phức tạp về hồ sơ pháp lý khi thực hiện.
Trên cơ sở đó, LKDBĐS 2023 đã kế thừa và bổ sung thêm các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để phù hợp với tình hình phát triển chung của đất nước và khắc phục những mặt còn hạn chế của quy định này tại Luật kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, LKDBĐS 2023 quy định về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Khi thực hiện việc chuyển nhượng các bên phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của LKDBĐS 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.[7]
Có thể thấy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, LKDBĐS 2023 đã bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án một cách rõ ràng và thống nhất hơn với các luật có liên quan. Chẳng hạn, tại khoản 1 Điều 39 LKDBĐS 2023 đã bổ sung thêm nguyên tắc được chuyển nhượng dự án là “khi dự án đang trong thời gian thực hiện dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”. Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng các dự án ma không được cơ quan nhà nước chấp thuận đầu tư hay dự án đã quá thời gian thực hiện theo quy hoạch. Luật hiện hành đã sửa đổi cụm từ “nội dung của dự án” thành “quy hoạch của dự án” tại khoản 1 Điều 39 Luật này đã làm rõ hơn phạm vi chuyển nhượng dự án bất động sản của các chủ thể tham gia. Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 39 Luật này đã bổ sung thêm quy định “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai”. Với quy định này giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và Luật đất đai 2024 đã tạo ra sự thống nhất và đồng bộ trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản.
3.4. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
LKDBĐS 2023 bổ sung các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 53, đây là một trong những quy định mới so với Luật kinh bất động sản 2014. Theo đó, nguyên tắc tổ chức và hoạt động cả sàn giao dịch bất động sản được quy định như sau: Sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy định chung tại Điều 4 của Luật. Đồng thời phải tuân thủ các nguyên tắc riêng đặc thù là: công khai, minh bạch, theo quy chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ giao dịch bất động sản thông qua sàn, hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ; được đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện hoạt động theo quy định; sàn giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử (nếu có); trường hợp thông qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Giao dịch điện tử và quy định của pháp luật có liên quan.[8]
Đây được xem là một quy định mới được bổ sung so với Luật kinh doanh bất động sản 2014 tuy nhiên, trên thực tế quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đã được quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2006 nhưng tới Luật kinh doanh bất động sản 2014 nó đã được bãi bỏ. Theo nhóm tác giả, việc Luật kinh doanh bất động sản hiện hành bổ sung quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là cần thiết và phù hợp với tình hình phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Bởi sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Cùng với đó bất động sản có đặc thù là tài sản có giá trị lớn, rủi ro pháp lý cao, khi thực hiện giao dịch trên sàn nếu không có một nguyên tắc tổ chức hoạt động rõ ràng, cụ thể có thể gây mất an toàn trong thị trường, gây rủi ro cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, quy định này còn bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
3.5. Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
LKDBĐS 2023 quy định bổ sung nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản tại Điều 66, đây là một phần quan trọng trong hệ thống quy định pháp luật kinh doanh bất động sản để đảm bảo chất lượng và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đồng thời tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh và minh bạch. Theo đó, người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn; bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp[9]. Quy định bổ sung nguyên tắc người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn là rất cần thiết. Khi một người được trải qua đào tạo với kiến thức chuyên sâu và cập nhật về thị trường bất động sản, pháp luật liên quan và các kỹ năng cần thiết sẽ bảo đảm tính chính xác, khoa học, đúng pháp luật trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn.
Một điều quan trọng khác mà LKDBĐS 2023 bổ sung đó là chỉ những bất động sản hợp pháp mới có thể được quản lý. Việc pháp luật đặt ra quy định này nhằm mục đích bảo vệ chủ sở hữu bất động sản lẫn cả bên quản lý bất động sản khỏi những vấn đề pháp lý có thể phát sinh từ việc quản lý bất động sản không hợp pháp.
Tất cả những nguyên tắc được pháp luật bổ sung nêu trên nhằm bảo đảm tính ổn định, bền vững của thị trường bất động sản và tăng cường chất lượng dịch vụ, đồng thời bảo vệ lợi ích của khách hàng trước những vấn đề có thể phát sinh trong quá trình tham gia các giao dịch có liên quan. Điều này còn tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh và bền vững trong lĩnh vực tư vấn và quản lý bất động sản.
3.6. Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản
Từ đầu năm 2019, sốt đất lan rộng và bùng phát ở nhiều địa phương từ Nam Chí Bắc như: Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, Thành phố Hồ Chí Minh (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh), Đồng Nai, Long An, Bình Dương,…[10] Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Đến cuối năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm. Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá bất động sản có xu hướng đi ngang.[11] Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản rơi vào khủng hoảng. Số lượng môi giới dừng hoạt động được ước tính đạt 80% lực lượng.
LKDBĐS 2014 và các văn bản ban hành chưa có cơ chế rõ ràng trong việc kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản. Đây là một trong các nguyên nhân khiến cho tình trạng “lên – xuống không phanh” của thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên mà chưa thể kiểm soát trong thời gian qua. Với thị trường biến động bất thường như vậy, tình trạng đầu cơ bất động sản và tạo các cuộc sốt đất ảo đã gây tác động lớn đến nền kinh tế xã hội trong thời gian dài.
Khắc phục những bất cập trên, Nhà nước sẽ có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Theo đó, LKDBĐS 2023 có hiệu lực cùng Nghị định 96/2024/NĐ-CP về hướng dẫn một số điều của LKDBĐS 2023 đã quy định về điều tiết thị trường bất động sản về nguyên tắc, biện pháp và cơ sở đề xuất điều tiết thị trường này.
Căn cứ theo Điều 77 LKDBĐS 2023 quy định về nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản như sau:
– Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
– Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội. nhưng phải bảo đảm các yếu tố: Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân; Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường; Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan; Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.
Như vậy, so với LKDBĐS 2014, LKDBĐS 2023 đã có bước tiến xa hơn khi nhận định rõ tác động của sự bất bình ổn của thị trường, đưa ra nguyên tắc thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.
4. Kết luận
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được quy định rất chi tiết, là cơ sở để thực hiện các quy định cụ thể về các hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhìn chung, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tập trung và nghiêm túc trong việc bổ sung thêm nhiều quy định mới theo hướng tăng cường quản lý, minh bạch thông tin và bình ổn hơn thị trường bất động sản, công tác quản lý và đầu tư dự án bất động sản.
Trên thực tế, khi áp dụng các nguyên tắc mới trong kinh doanh bất động sản sẽ có thể chưa đạt hiệu quả cao trong thời gian ngắn, điển hình là các nguyên tắc về điều tiết thị trường bất động sản như điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Do đó, điều cần thiết khi áp dụng những nguyên tắc này là cần có khung hành lang pháp lý kịp thời ràng buộc đến các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, đảm bảo áp dụng quy định hiệu quả, tạo cơ chế phù hợp để hướng đến một thị trường bất động sản phát triển bền vững trong tương lai./.
Luật sư Nguyễn Thị Thanh Thanh Trà, Phan Đức Huỳnh, Võ Thị Thu Hà
CÔNG TY LUẬT FDVN
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
- Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 07 năm 2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
- Tờ trình số 150/TTr-CP ngày 26 tháng 04 năm 2023 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi);
- BDS Share, Nhìn lại “lịch sử” sốt đất 2019, cùng tìm hiểu nguyên nhân sốt ảo, https://hbh.vn/thong-tin/lich-su-sot-dat-2019-nguyen-nhan-sot-ao.html, truy cập ngày 17 tháng 08 năm 2024;
- CafeLand, “Nhật ký Bất Động Sản mùa Covid”, https://cafeland.vn/chu-de-nong/nhat-ky-bat-dong-san-mua-covid-1094/, truy cập ngày 17 tháng 08 năm 2024;
- Nguyễn Thị Hồng Nhung (Trường Đại học Luật Hà Nội), LKDBĐS 2023: Những nội dung mới về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, https://lsvn.vn/luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2023-nhung-noi-dung-moi-ve-nguyen-tac-kinh-doanh-bat-dong-san-1720364884.html, truy cập ngày 18 tháng 08 năm 2024.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
[4] Chính phủ (2023), Tờ trình số 150/TTr-CP về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ban hành ngày 26 tháng 04 năm 2023
[5]TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung (Trường Đại học Luật Hà Nội), LKDBĐS 2023: Những nội dung mới về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, https://lsvn.vn/luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2023-nhung-noi-dung-moi-ve-nguyen-tac-kinh-doanh-bat-dong-san-1720364884.htmltruy cập ngày 18/8/2024).
[6] Xem thêm tại Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
[7] Xem thêm Điều 39 LKDBĐS 2023.
[8] Xem thêm tại Điều 53 LKDBĐS 2023.
[9] Xem thêm tại khoản 1 Điều 66 LKDBĐS 2023
[10] BDS Share, Nhìn lại “lịch sử” sốt đất 2019, cùng tìm hiểu nguyên nhân sốt ảo, https://hbh.vn/thong-tin/lich-su-sot-dat-2019-nguyen-nhan-sot-ao.html.
[11] CafeLand, “Nhật ký Bất Động Sản mùa Covid”, https://cafeland.vn/chu-de-nong/nhat-ky-bat-dong-san-mua-covid-1094/.
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Nam Dương, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Vinh Tân, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
