MỘT SỐ ĐIỂM MỚI ĐÁNG CHÚ Ý CỦA LUẬT XÂY DỰNG NĂM 2025 (CÓ HIỆU LỰC TỪ NGÀY 01/07/2026) - Luật sư Đà Nẵng

Ngày 10/12/2025, Quốc hội thông qua Luật Xây dựng năm 2025 thay thế Luật Xây dựng năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026. Luật Xây dựng năm 2025 với những điểm mới nổi bật sau:

1.Mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng

Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025 quy định chung về cấp giấy phép xây dựng, có quy định về việc mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng như sau:

Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;

Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;

Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;

Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;

Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;

Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;

Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Theo đó, Luật Xây dựng năm 2025 đã mở rộng các đối tượng được miễn Giấy phép xây dựng so với Luật Xây dựng năm 2014 trước đây, cụ thể:

– Bổ sung công trình xây dựng cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt và dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt.

– Bổ sung loại hình công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Bổ sung công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

Bổ sung quy định về quản lý trật tự xây dựng

Căn cứ Điều 47 Luật Xây dựng năm 2025 quy định quản lý trật tự xây dựng như sau:

Việc quản lý trật tự xây dựng phải được thực hiện từ khi tiếp nhận thông báo khởi công, khởi công xây dựng công trình cho đến khi công trình được nghiệm thu, bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời khi phát sinh vi phạm.

Việc quản lý trật tự xây dựng phải đúng và đủ nội dung quản lý trật tự tương ứng với đối tượng công trình có yêu cầu cấp giấy phép xây dựng và công trình không yêu cầu cấp giấy phép xây dựng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng đối với các công trình xây dựng trên địa bàn theo phạm vi quản lý; Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Khi phát hiện vi phạm, cơ quan có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng phải thực hiện thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Điều 47 Luật Xây dựng năm 2025 đã bổ sung và làm rõ nguyên tắc quản lý trật tự xây dựng theo hướng quản lý xuyên suốt từ thời điểm tiếp nhận thông báo khởi công đến khi nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Đồng thời, luật phân định rõ nội dung quản lý tương ứng với từng loại công trình và xác định cụ thể trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong phạm vi quản lý. Qua đó góp phần tăng cường tính chủ động trong phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về trật tự xây dựng.

3.Bắt buộc thẩm tra thiết kế đối với công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy

Căn cứ khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng 2025 quy định công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng phải được thẩm tra thiết kế xây dựng làm cơ sở cho việc thẩm định bao gồm:

Công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng xây dựng;
Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải được thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm các yêu cầu về thiết kế phòng cháy và chữa cháy.

Đây là quy định mới quy định rõ hơn trách nhiệm thiết kế xây dựng đối với công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ nhằm tăng cường kiểm soát chất lượng thiết kế ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, bảo đảm tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và yêu cầu về an

toàn phòng cháy, chữa cháy, qua đó nâng cao mức độ bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ lợi ích cộng đồng.

4. Quy định cụ thể trường hợp bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản được sửa đổi hợp đồng, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

Trước đây, Luật Xây dựng năm 2014 chưa quy định cụ thể các trường hợp bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản có thể sửa đổi hợp đồng, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2026 theo Điều 13 Luật Xây dựng năm 2025, các trường hợp bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng đã được quy định cụ thể như sau:

“Điều 13. Bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng

1. Sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng bao gồm:

a) Thiên tai, thảm họa môi trường;

b) Hỏa hoạn, dịch bệnh;

c) Tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng;

d) Đình công, bãi công, cấm vận, bao vây;

đ) Hoạt động về phát hiện cổ vật, khảo cổ;

e) Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

2. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng bao gồm các trường hợp:

a) Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật;

b) Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được;

c) Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

3. Việc xác định các sự kiện, trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về sự kiện bất khả kháng và thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.”

Theo đó, Luật Xây dựng năm 2025 đã cụ thể hóa các trường hợp sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng, làm rõ căn cứ pháp lý để sửa đổi hợp đồng và điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng. Quy định này khắc phục khoảng trống của Luật Xây dựng năm 2014, bảo đảm tính minh bạch, thống nhất với pháp luật dân sự, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các chủ thể xử lý rủi ro khách quan phát sinh trong quá trình thực hiện dự án.

Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở

Để cải cách thủ tục hành chính và cơ chế kiểm soát miễn giấy phép xây dựng, Luật Xây dựng năm 2025 đã bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế sau triển khai thiết kế cơ sở, giao trách nhiệm kiểm soát thiết kế xây dựng sau khi dự án được phê duyệt cho chủ đầu tư.

Thực hiện nguyên tắc từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khởi công xây dựng, mỗi một công trình hoặc dự án chỉ phải thực hiện một thủ tục. Cụ thể Điều khoản chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2025 quy định: “Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định tại Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14, trường hợp thực hiện điều chỉnh thiết kế này thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.”

Như vậy, Luật Xây dựng năm 2025 đã bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, đồng thời chuyển trách nhiệm kiểm soát thiết kế cho chủ đầu tư sau khi dự án được phê duyệt. Điểm mới này khẳng định rõ chủ trương cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm nguyên tắc mỗi dự án, công trình chỉ thực hiện một thủ tục thẩm định trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đồng thời, điều khoản chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 95 bảo đảm tính ổn định pháp lý, tránh phát sinh thủ tục lặp lại đối với các công trình đã được thẩm định theo quy định trước đây.

Bổ sung quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng

Căn cứ quy định tại Điều 83 Luật Xây dựng năm 2025 quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng như sau:

Các bên có thể thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng xây dựng được giao kết; trường hợp có thỏa thuận thì các bên có nghĩa vụ áp dụng biện pháp bảo đảm cho đến khi hoàn thành các nghĩa vụ của hợp đồng xây dựng hoặc được hoàn trả theo thỏa thuận. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng phải tuân thủ quy định của Luật này, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Bên giao thầu có quyền yêu cầu bên nhận thầu có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng xây dựng; bên nhận thầu phải bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng xây dựng theo đúng thỏa thuận của các bên. Bên giao thầu có quyền xử lý tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoặc yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp bên nhận thầu vi phạm nghĩa vụ hợp đồng xây dựng theo thỏa thuận của các bên dẫn đến không bảo đảm an toàn, chất lượng, tiến độ hoặc từ chối thực hiện hợp đồng xây dựng.
Bên nhận thầu có quyền yêu cầu bên giao thầu chứng minh đủ năng lực tài chính để thực hiện hợp đồng xây dựng hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trừ hợp đồng xây dựng tại dự án đầu tư công. Bên nhận thầu có quyền xử lý tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoặc yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp bên giao thầu vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng xây dựng. Bên giao thầu phải chứng minh đủ năng lực tài chính để thực hiện hợp đồng xây dựng hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo đúng thỏa thuận của các bên.
Chính phủ quy định chi tiết về các biện pháp và mức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng đối với dự án đầu tư công, dự án PPP.

Điều 83 Luật Xây dựng 2025 thể hiện bước chuyển đáng chú ý theo hướng cân bằng nghĩa vụ và bảo đảm rủi ro giữa các bên trong hợp đồng xây dựng, thay vì cơ chế một chiều như trước đây. Quy định không chỉ cho phép các bên thỏa thuận về biện pháp bảo đảm mà còn yêu cầu duy trì các biện pháp này trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, qua đó tăng tính ràng buộc và hạn chế vi phạm.

Đồng thời, điều luật thiết lập cơ chế bảo đảm hai chiều khi vừa mở rộng quyền của bên giao thầu trong việc yêu cầu và xử lý bảo đảm khi bên nhận thầu vi phạm, vừa lần đầu ghi nhận quyền của bên nhận thầu được yêu cầu bên giao thầu chứng minh năng lực tài chính hoặc bảo đảm nghĩa vụ thanh toán (trừ dự án đầu tư công). Quy định này góp phần nâng cao hiệu quả thực thi hợp đồng, giảm rủi ro chậm thanh toán và tiệm cận với thông lệ quốc tế.

7. Làm rõ vấn đề luật áp dụng cho hợp đồng xây dựng

Luật Xây dựng 2014 quy định hợp đồng xây dựng (i) là hợp đồng dân sự và (ii) phải phù hợp với quy định của Luật Xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan (khoản 1 Điều 138 và khoản 5 Điều 138). Nói cách khác, tại Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng sẽ được điều chỉnh bởi (i) Bộ luật Dân sự, (ii) Luật Xây dựng, và (iii) quy định của pháp luật có liên quan.

Thực tiễn áp dụng cho thấy, việc xác định “quy định của pháp luật có liên quan” vẫn còn nhiều tranh luận trong giới học giả, giới hành nghề luật và đường lối xét xử của Tòa án. Cụ thể, đối với vấn đề pháp lý về hợp đồng xây dựng không được quy định cụ thể bởi Luật Xây dựng, liệu vấn đề pháp lý đó sẽ được điều chỉnh bởi Luật Thương mại, hay điều chỉnh trực tiếp bởi Bộ luật Dân sự.

Ví dụ có nhiều quan điểm khác nhau liên quan đến thời hiệu khởi kiện hay mức phạt vi phạm hay mức lãi chậm trả giữa Bộ luật dân sự và Luật Thương mại như sau:

STT	Vấn đề	Bộ luật dân sự 2015	Luật Thương mại
1	Thời hiệu khởi kiện	03 năm (Điều 429)	02 năm (Điều 319)
2	Mức phạt vi phạm hợp đồng tối đa (đối với dự án không sử dụng vốn nhà nước	Không giới hạn (Điều 418)	8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm (Điều 301)
3	Mức lãi chậm thanh toán nếu các bên không có thoả thuận	10%/năm (Điều 347, Điều 468)	Mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả (Điều 306)

Tại khoản 2 Điều 4 Luật Xây dựng 2025 quy định: những nội dung về hợp đồng xây dựng chưa được quy định tại Luật Xây dựng thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự. Nói cách khác, Luật Xây dựng 2025 đã loại trừ Luật Thương mại khỏi các nguồn luật điều chỉnh hợp đồng xây dựng. Đây là điểm mới giúp hạn chế các quan điểm khác nhau khi giải quyết tranh chấp liên quan đến các vấn đề nêu trên.

8. Chính thức công nhận bồi thường thiệt hại định trước

Tại khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 cho phép các bên trong hợp đồng xây dựng có thể thỏa thuận mức thiệt hại định trước tương ứng qua đó tạo thuận lợi cho các bên trong việc dự liệu được thiệt hại có thể phát sinh và giảm thiểu gánh nặng chứng minh thiệt hại thực tế phát sinh từ mỗi vi phạm hợp đồng, đặc biệt là các vi phạm khó chứng minh thiệt hại thực tế như vi phạm các mốc tiến độ theo thỏa thuận.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An