Hướng dẫn cách tính các loại thuế khi cho thuê nhà, cho thuê tài sản theo quy định năm 2026

I. THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN (TNCN)

1. Đối tượng phải nộp thuế TNCN

Khi cá nhân, hộ kinh doanh thực hiện hoạt động cho thuê tài sản như: cho thuê nhà, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi, xe, máy móc, thiết bị,… và doanh thu đạt ngưỡng chịu thuế theo quy định thì phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm:

– Thuế giá trị gia tăng (GTGT);

– Thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định:

– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồngthuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu.

Như vậy:

– Doanh thu từ cho thuê tài sản từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống: không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT;

– Doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm: thuộc diện chịu thuế GTGT và TNCN theo quy định.

Lưu ý: Bắt đầu từ ngày 01/01/2026 trở đi theo Nghị quyết 198/2025/QH15 thì Doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và tổ chức, cá nhân khác sẽ không phải nộp lệ phí môn bài.

2. Cách tính thuế TNCN

Theo Khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 như sau:

“Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

…

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.”

Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê tài sản sẽ được tính theo công thức sau:

3. Doanh thu tính thuế TNCN

Theo điểm đ, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân: Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Như vậy:

– Doanh thu tính thuế là tiền thuê thực tế theo hợp đồng;

– Trường hợp trả trước nhiều năm thì có thể: Phân bổ theo từng năm hoặc xác định doanh thu một lần theo khoản tiền nhận trước.

4. Một số lưu ý khi tính thuế TNCN

Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được sửa đổi tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì:

– Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng;

– Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

5. Hồ sơ khai thuế TNCN

Trường hợp 1: Cá nhân (chủ nhà) tự kê khai thuế cho thuê nhà:

Thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC như sau:

+ Thông báo doanh thu/Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản: Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC.

+ Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê: Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Trường hợp 2: Tổ chức, doanh nghiệp khai thuế thay, nộp thuế thay cho các nhân cho thuê nhà:

Thực hiện theo quy định tại điểm b, Khoản 2, Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC như sau:

+ Tờ khai thuế của tổ chức khai thay: Mẫu số 01/TCKT ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

+ Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản: Theo Mẫu số 02/BKKTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC.

Trường hợp 3: Đối với trường hợp cho thuê các loại tài sản khác như cho thuê xe, máy móc, thiết bị,… (các tài sản không phải là bất động sản)

Mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC.

6. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC thì:

– Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/03/2026 của Chính phủ thì được khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo doanh thu chịu thuế thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư này.

Trong đó Khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP như sau:

Điều 18. Điều khoản chuyển tiếp

…

3. Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 1 Điều 3, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 1 tỷ đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Nghị định này và được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có).

– Đối với trường hợp đã kê khai, nộp thuế theo hướng dẫn tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì không điều chỉnh lại. Trường hợp chưa khai thuế thì thực hiện theo hồ sơ, thủ tục quy định tại Thông tư này và không bị xử phạt.

Theo quy định Khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì:

i) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

ii) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế.

7. Nơi nộp hồ sơ khai thuế TNCN

Theo Khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì:

– Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

– Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.

Tuy nhiên, việc kê khai doanh thu và nộp thuế vẫn thực hiện theo từng địa điểm có tài sản cho thuê.

II. THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG (GTGT)

1. Đối tượng phải nộp thuế GTGT

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì: Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

2. Cách tính thuế GTGT

i) Công thức để tính thuế GTGT khi cho thuê tài sản như sau:

ii) Công thức để tính thuế GTGT khi cá nhân cho thuê tài sản có mức doanh thu trên 01 tỷ đồng như sau:

3. Tỷ lệ thuế GTGT áp dụng

Tỷ lệ % được xác định theo Phụ lục I kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC ngày 01/7/2025 của Bộ trưởng Bộ Tài chính như sau:

4. Doanh thu tính thuế GTGT

Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 181/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế GTGT trường hợp đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng. Trong đó:

– Số tiền cho thuê tài sản là giá thuê được quy định trong hợp đồng cho thuê tài sản.

– Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.

III. HỒ SƠ ĐỂ DOANH NGHIỆP ĐƯỢC TÍNH CHI PHÍ HỢP LÝ

Theo quy định tại điểm d, Khoản 13, Điều 3 Thông tư 20/2026/TT-BTC quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định 320/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 12/3/2026 và áp dụng kể từ kỳ tính thuế năm 2025) như sau:

– Đối với trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản.

– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp phải nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định của pháp luật về quản lý thuế thì doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ cả phần thuế nộp thay cho cá nhân đó nếu có chứng từ nộp thuế.

…………….