Có thể lập Vi bằng để thay thế hợp đồng khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không ? - Luật sư Đà Nẵng

Tình huống pháp lý:

Tôi có mua một thửa đất 100m² của anh B. Do muốn tiết kiệm chi phí công chứng, anh B đề nghị lập Vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại để ghi nhận việc giao tiền và bàn giao Quyền sử dụng đất đất, thay vì công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Tôi muốn nhờ Luật sư FDVN hỗ trợ tư vấn cho tôi rằng có thể chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bằng vi bằng để thay thế Hợp đồng công chứng được không?

Tôi rất hi vọng nhận được giải đáp từ phía luật sư!

Trả lời:

Cảm ơn quý khách đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (FDVN), sau khi tìm hiểu các quy định pháp luật FDVN có những thông tin trao đổi sau:

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng đó được giao kết với một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất sẽ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Đồng thời, căn cứ khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Theo đó quy định: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, và các văn bản hành chính khác”. Do vậy, vi bằng không thể được sử dụng làm căn cứ hợp pháp thay thế Hợp đồng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, khoản 4, khoản 5 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại cũng quy định rõ: không được lập vi bằng để “xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Việc các bên lập vi bằng để ghi nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với các quy định pháp luật. Đồng thời hành vi “lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật” được quy định là những hành vi mà thừa phát lại không được làm. Thực tiễn xét xử cho thấy, hầu hết các Tòa án đều không công nhận Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất được lập bằng vi bằng, do vi phạm về mặt hình thức và không đáp ứng các điều kiện pháp lý để giao dịch có hiệu lực, điều này gây ra rủi ro rất lớn cho bên mua.

Chính vì vậy, không thể thực hiện việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bằng vi bằng để thay thế Hợp đồng công chứng. Đối với Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của Quý khách hàng phải được tiến hành công chứng, chứng thực để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách.

Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định phát luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Quý khách.

Theo Trần Văn Quý – Công ty Luật FDVN

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, quận Thuận Hoá, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Star Tower, số 68 Dương Đình Nghệ, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An