05 ĐIỂM MỚI ĐÁNG CHÚ Ý TẠI NGHỊ ĐỊNH 261/2025/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT LUẬT NHÀ Ở VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI (SỬA ĐỔI BỔ SUNG NGHỊ ĐỊNH 100/2024/NĐ-CP) - Luật sư Đà Nẵng

Ngày 10/10/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 10/10/2025 với một số điểm đáng chú ý liên quan đến chính sách nhà ở xã hội. Cụ thể:

1. Sửa đổi, bổ sung điều kiện về thu nhập khi xem xét hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội của một số đối tượng nhất định

Về điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 quy định, với các đối tượng sau sẽ cần được xem xét điều kiện về thu nhập hàng tháng:

– Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

– Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Nghị định số 261/2025/NĐ-CP đã có những thay đổi theo hướng tăng (tăng mức thu nhập, mở rộng đối tượng hưởng chính sách) khi xem xét hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội điều kiện về thu nhập của các đối tượng nhất định.

Đối tượng	Quy đình trước đây (Nghị định 100/2024/NĐ-CP)	Quy định từ 10/10/2025 (Nghị định 261/2025/NĐ-CP)
Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân	Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận ≤ 15 triệu đồng/tháng	Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận ≤ 20 triệu đồng/tháng
Người chưa kết hôn hoặc được xã nhận là độc thân nuôi con dưới 18 tuổi	Chưa có quy định riêng	Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận ≤ 30 triệu đồng/tháng
Hai vợ chồng (người đã kết hôn)	Tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận ≤ 30 triệu đồng/tháng	Tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận ≤ 40 triệu đồng/tháng
Hộ có ≥ 3 người phụ thuộc	Chưa được ưu tiên	Được khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội

Với quy định mới nêu trên, mức thu nhập được xem xét hưởng chính sách nhà ở xã hội tăng lên đáng kể, đồng thời cũng quy định chi tiết hơn đối với các đối tượng được xem xét về nhà ở xã hội, mở rộng cơ hội được hưởng các chính sách đối với công chức, viên chức và người lao động, người thu nhập thấp tại đô thị.

2. Bổ sung về thẩm quyền xác nhận thu nhập cho người lao động tự do

Nghị định số 261/2025/NĐ-CP quy định trường hợp người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều này và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở tại thời điểm đối tượng đề nghị xác nhận căn cứ thông tin cơ sở dữ liệu về dân cư để thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập.

Trước đó, Quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, trường hợp người lao động không có hợp đồng lao đông thì phải làm đơn đề nghị xác nhận mức thu nhập trong 01 năm liền kề tính từ thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Việc xác nhận này do UBND cấp xã thực hiện trong thời gian 07 ngày kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận.

3. Giảm mức lãi suất vay vốn mua, thuê nhà ở xã hội xuống còn 5,4%/năm

Theo Khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, khi vay vốn ưu đãi để mua, thuê nhà ở xã hội, xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng chính sách xã hội, lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Nghị định số 261/2025/NĐ-CP đã chỉnh sửa điều chỉnh mức lãi suất cho vay bằng 5,4%/năm, cụ thể quy định: “Lãi suất cho vay bằng 5,4%/năm. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Trường hợp cần thiết phải thay đổi mức lãi suất cho vay, giao Ngân hàng Chính sách xã hội chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.” Bên cạnh đó, đối với các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở trước ngày 10/10/2025 thì được điều chỉnh hợp đồng tín dụng để áp dụng mức lãi suất này cho dư nợ gốc thực tế, dư nợ gốc bị quá hạn (nếu có).

4. Thực hiện việc xác nhận điện tử đối với hồ sơ dự án

Theo như Điều 35 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Chủ đầu tư thực hiện đề nghị thẩm định giá phải nộp hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm các tài liệu sau: Chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác; phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Giấy phép xây dựng và các giấy tờ khác có liên quan.

Nghị định số 261/2025/NĐ-CP vẫn yêu cầu Chủ đầu tư khi đề nghị thẩm định giá phải nộp đầy đủ hồ sơ pháp lý như trên nhưng đã có nội dung bổ sung nhằm đơn giản hoá hồ sơ dự án, cụ thể nếu cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành về đất đai, đầu tư, hoạt động xây dựng đã được khai thác vận hành thì Chủ đầu tư được thay thế hồ sơ pháp lý dự án bằng mã số thông tin gửi kèm theo đơn đề nghị thẩm định giá.

5. Bổ sung quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị

Tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP chưa quy định cụ thể cách tính tiền thay thế 20% quỹ đất dự án để làm nhà ở xã hội, việc xác định thường thực hiện sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương, gây khó khăn trong tính toán và thu nộp.

Nghị định 261/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung khoản 2, khoản 3, khoản 4 và bổ sung khoản 2a vào sau khoản 2 Điều 19 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, quy định rõ hơn về số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xác định bằng tỷ lệ của 20% diện tích đất ở trên tổng diện tích đất của dự án nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án tính theo suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật do Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này, không bao gồm chi phí san lấp, chi phí lấn biển trong trường hợp dự án có hạng mục lấn biển.

Ngoài ra, Nghị định 261/2025/NĐ-CP bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chậm nộp tiền theo quy định trên thì phải nộp tiền chậm nộp (hoặc khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp) đối với số tiền quy định ở trên theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Số tiền chủ đầu tư nộp theo quy định trên phải được nộp vào ngân sách địa phương và quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật về Quỹ nhà ở quốc gia.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định ở trên là đã hoàn tất nghĩa vụ về nhà ở xã hội.

Theo Thanh Trà – Luật sư FDVN

—————

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An