TỔNG HỢP 10 BẢN ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG HỨA MUA HỨA BÁN

STT

NỘI DUNG

SỐ TRANG

01

Về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán quyền sử dụng đất”

Nội dung vụ án:

Ông M và bà B có 4 người con chung là ông L1, ông L, ông T1 (đã chết có 1 vợ và 1 con), bà H1. Sau khi cha mẹ chết không để lại di chúc đối với tài sản, ông L và các đồng thừa kế khác đều xác định đây là tài sản do cha mẹ để lại và chưa được chia. Ông L cùng ông L1, T1 đã xác lập giao dịch đối với khối tài sản này. Theo đó:

– Giao dịch 1: Ngày 27/12/2006, ký kết giấy thỏa thuận hứa chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất với diện tích 768,1m² sau này cấp GCNQSDĐ cho bà Võ Thị Tuyết M, tổng giá trị chuyển nhượng là 2.585.000.000 đồng. Do tin tưởng nên đã giao GCNQSDĐ cho bà M và đến nay chưa thanh toán xong.

– Giao dịch 2: Ngày 18/11/2007, ông L1, T1 ký thỏa thuận chuyển nhượng diện tích ngang 6m, tổng diện tích là 274,32m² cho ông Nguyễn H với số tiền 987.500.000 đồng. Hiện ông H đã xây nhà trái phép trên phần đất này nhưng chưa hoàn tất việc thanh toán nên các ông không đồng ý chuyển nhượng nữa, cũng không hoàn trả số tiền đã nhận.

– Giao dịch 3: Ngày 22 và 24/10/2016, tất cả đồng thừa kế của ông M, bà B đã thống nhất ký hợp đồng hứa mua hứa bán toàn bộ phần đất với diện tích 999,6m² cho ông bà Trần Kiểu Q, Trần Sỹ H1 và Ngô Thị Hồng Nh với giá 11.500.000.000 đồng.

Để đảm bảo quyền lợi các anh em, ông L yêu cầu Tòa án xem xét:

– Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giao dịch 2 vô hiệu. Buộc ông H giao lại quyền sử dụng đất nói trên cho các ông.

– Tuyên hợp đồng hứa chuyển nhượng ở giao dịch 1 vô hiệu. Buộc bà M hoàn trả bản chính GCNQSDĐ.

– Công nhận văn bản hứa mua hứa bán quyền sử dụng đất và nhà ở trong giao dịch 3 có hiệu lực pháp luật. Công nhận quyền sử dụng đất thuộc về ông H1, ông Q và bà Nh.

Tòa án cấp sơ thẩm tuyên:

Đình chỉ việc công nhận hợp đồng hứa mua, hứa bán quyền sử dụng đất và nhà ở trong giao dịch 3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện đối với ông H. Đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố của bà B về yêu cầu thực hiện thỏa thuận hứa mua hứa bán ở giao dịch 1.

Không chấp nhận yêu cầu tuyên vô hiệu giấy thỏa thuận hứa chuyển nhượng ở giao dịch 1. Buộc bà M phải hoàn trả GCNQSDĐ. Chấm dứt thực hiện văn bản thỏa thuận hứa mua hứa bán ở giao dịch 3. Nguyên đơn phải liên đới bồi thường gấp 3 lần số tiền đã nhận là 29.625.000.000 đồng.

Sau bản án sơ thẩm, bà M, bà B, người đại diện cho ông T, bà H và người thừa kế quyền và nghĩa vụ của ông Long kháng cáo 1 phần bản án sơ thẩm, không đồng ý bồi thường cho bà M số tiền 7.475.000.000 đồng.

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định:

Mặc dù ông L, ông T1, ông L1 lập hợp đồng hứa mua, hứa bán như trên nhưng tại thời điểm các bên hứa mua, hứa bán thì diện tích đất tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguồn gốc diện tích đất tranh chấp là của ông Võ Văn M và bà Nguyễn Thị B; bà Võ Lệ H1 là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông M, bà B nhưng không tham gia giao dịch.

Các lý do trên dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được là do lỗi của bên hứa chuyển nhượng. Theo nội dung các bên đã thỏa thuận tại giấy cam kết hứa chuyển nhượng thì “Bên chuyển nhượng cam kết sau khi đứng tên sổ đỏ phải ký sang tên cho bên được chuyển nhượng nếu không phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận và các khoản tiền mà bên được chuyển nhượng bỏ ra”.

Bên hứa chuyển nhượng đã nhận của bà M số tiền 2.585.000.000 đồng để thực hiện hợp đồng. Nay bên hứa chuyển nhượng không thực hiện đúng cam kết nên phải bồi thường cho bà M gấp đôi số tiền đã nhận tức 5.170.000.000 đồng; đồng thời phải hoàn trả cho bà M các khoản chi phí bà M đã bỏ ra gồm 555.000.000 đồng chi phí kê khai thừa kế, làm thủ tục chuyển nhượng và 1.750.000.000 đồng giá trị 50m² đất nhận chuyển nhượng thêm. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên:

Không chấp nhận kháng cáo của ông L, ông L1, ông T, bà H, bà M và bà B. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm TAND TP. Hồ Chí Minh đã tuyên.

01 – 15

02

Về việc “Tranh chấp thừa kế và tranh chấp hợp đồng đặt cọc hứa bán nhà”

Nội dung vụ án:

Sau khi ông T9 (chồng bà Hà B) mất, di sản được chia theo pháp luật cho 6 người thừa kế. Các đồng thừa kế yêu cầu tòa án công nhận ½ nhà đất 126 đường L2 thuộc sở hữu của bà Hà B, đồng thời, đề nghị tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2004 giữa ông T9, bà B với bà P1, hủy hợp đồng đặt cọc hứa bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà P1 với ông H2, bà L1.

Cho rằng hợp đồng chuyển nhượng của ông T9 cho bà P1 vô hiệu, việc hứa mua hứa bán nhà giữa bà P1 và ông H2, bà L1 cũng vô hiệu, không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Bà Hà B khởi kiện cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 17/12/2004 giữa ông T9, bà B và bà P1; Hủy hợp đồng đặt cọc hứa bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà P1 với ông H2 và bà L1; Chia thừa kế căn nhà số 126 đường L2, bà yêu cầu sở hữu ½ giá trị căn nhà, còn ½ là di sản của ông T9 chia đều 6 kỷ phần gồm bà và 5 con tại thời điểm thi hành án. Năm 2017, bà Hà B chết, những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Hà B bổ sung yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật đối với phần di sản của bà Hà B.

Bản án sơ thẩm số 546/2015/DSST của Tòa án cấp sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận yêu cầu chia thừa kế của nguyên đơn: xác nhận ½ quyền sử dụng đất tại 126 đường L2 là di sản thừa kế. Tài sản được chia theo pháp luật, mỗi người thừa kế hưởng 1/12 giá trị quyền sử dụng đất.

Không chấp nhận yêu cầu của bà Hà B đòi công nhận ½ nhà đất tại số 12 đường L2 thuộc quyền sử dụng của bà. Giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất cho bà P1, bà P1 có trách nhiệm trả cho mỗi người thừa kế 1/12 giá trị căn nhà tại thời điểm thi hành án.

Chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển quyền giữa ông T9, bà Hà B với bà P1. Hủy hợp đồng đặt cọc hứa bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà P1 với ông H2, bà L1. Ngoài ra, bản án còn tuyên nhiều nội dung khác.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên bản án số 92/2016/DS-PT:

Hủy bán án dân sự số 546/2015/DSST, chuyển hồ sơ về cấp sơ thẩm để giải quyết lại vụ án

Bản án sơ thẩm số 1620/2019/DS-ST của Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại:

Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn về chia thừa kế ½ nhà đất tại 126 đường L2, mỗi người 1/6 di sản, tương đương 1/12 = 8.33% nhà đất. Xác định ½ nhà đất còn lại là của bà P1.

Chia kỷ phần thừa kế của cụ Hà B (chết năm 2017) là 1/12 nhà đất tại 126 đường L2 cho 5 người, mỗi người được hưởng tương đương 1.67% nhà đất.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ T9 với bà P1, hủy hợp đồng hứa mua bán nhà ở và quyền nhượng quyền sử dụng đất ở giữa bà P1 với ông H2, bà L1.

Không chấp nhận yêu cầu công nhận và tiếp tục thực hiện hợp đồng hứa mua bán nhà ở và quyền nhượng quyền sử dụng đất ở giữa bà P1 với ông H2, bà L1

Buộc bà P1 hoàn trả 3.900.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông H2, bà L1.

Thực hiện thi hành án, bán đấu giá nhà đất tại 126 đường L2. Duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Sau bản án sơ thẩm xét xử lại, VKSND thành phố HCM kháng nghị, ông Bành Đức H2, bà Trần Thị Phượng L1, bà Huỳnh Thị Phương N2 và ông Võ Hòa N1 đại diện cho ông H2, bà L1 kháng cáo.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm nhận định:

Các đương sự đều xác định nhà đất 126 đường L2 vẫn nguyên hiện trạng như di sản và đồng ý theo kết quả định giá là 7.512.968.000 đồng. Thời điểm giao nhà của bà Hà Diệm P1 với ông Bành Đức H2, bà Trần Thị Phượng L1 thì có mặt bà Hà B, các anh chị em sinh sống trong nhà đồng ý giao nhà. Bà B và các thành viên trong gia đình không có tranh chấp khi nhà sang tên bà P1, cấp phép xây dựng hoàn công bà P1 trực tiếp ủy quyền theo quy định.

Do vụ kiện tranh chấp kéo dài nhiều năm, có cơ sở công nhận Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/6/2020 giữa bà P1 với ông H2 và bà L1 nên không cần thiết phải hủy án để đưa ông T3 vào tham gia tố tụng vì không ảnh hưởng đến nội dung vụ án.

Theo điều 688 Bộ luật dân sự 2015 về điều khoản chuyển tiếp, trong trường hợp giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này. Đối chiếu điều 129 Bộ luật dân sự 2015, đối với giao dịch dân sự buộc phải công chứng, chứng thực nhưng các bên không tuân thủ về hình thức, song đã thực hiện gần xong, thanh toán từ 2/3 giá trị trở lên thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà Tòa án có thể công nhận hợp đồng.

Tòa án cấp phúc thẩm tuyên:

Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Chấp nhận kháng cáo của ông Bành Đức H2, bà Trần Thị Phượng L1, bà Huỳnh Thị Phương N2 và ông Võ Hòa N1 đại diện cho ông H2, bà L1. Sửa một phần bản án nhân dân sơ thẩm số 1620/2019/DS-ST về nội dung sau:

Chấp nhận yêu cầu của ông H2 và bà L1 về việc công nhận và tiếp tục thực hiện “hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở” giữa bà P1 với ông H1 và L1.

Công nhận một phần hợp đồng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa cụ T9 với bà P1; bà P1 được quyền sở hữu nhà và đất số 126 đường L2 nên công nhận hợp đồng “Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” giữa bà P1 với ông H2 và bà L1.

Ông H2, bà L1 được quyền liên hệ cơ quan chức năng để làm thủ tục công nhận quyền sở hữu nhà đất đối với nhà đất tại 126 đường L2

16 – 37

03

Về việc “Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, yêu cầu hủy GCNQSDĐ, yêu cầu công nhận QSDĐ”

Nội dung vụ án:

Năm 2005, ông V, bà G được cấp 1 lô đất tái định cư thì đã chuyển nhượng cho bà C với giá 120 triệu đồng. Vì đất chưa có sổ đỏ, ông V bà G đã lập giấy ủy quyền cho bà C làm sổ đỏ. Thực tế, khi thỏa thuận mua bán, chị L (con bà C) trực tiếp đưa tiền cho 2 người. Trong hợp đồng hứa mua hứa bán ghi chị L giao 60 triệu đồng cho ông V, không có giấy tờ nào thể hiện đã giao 120 triệu đồng. Hiện nay, ông V đã chuyển nhượng đất cho ông B, thủ tục sang tên cũng đã hoàn tất.

Bà C khởi kiện yêu cầu ông V và bà G tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 25/5/2011 giữa ông Bùi Ánh V với ông Nguyễn Công B, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Nguyễn Công B ngày 10/8/2011. Đồng thời yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất 140m² thửa 54 tờ bản đồ 31 xã T cho bà C.

Tòa án cấp sơ thẩm tuyên:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà C. Tuyên bố giao dịch dân sự giữa chị L với ông V, giữa bà C với ông V về việc hứa mua hứa bán đất tái định cư, thỏa thuận sang nhượng đất tái định cư vô hiệu. Buộc ông V, bà G liên đới bồi thường cho bà C 765 triệu đồng.

Đình chỉ yêu cầu phản tố về việc hủy hợp đồng hứa mua hứa bán giữa ông V và chị L, hủy giấy sang nhượng đất khu tái định cư Đại Lộc ký giữa ông V với bà C, hủy giấy ủy quyền giải quyết công việc.

Sau đó, ông V, bà G kháng cáo không đồng ý với khoản bồi thường mà bản án sơ thẩm tuyên. Bà C kháng cáo nhưng trễ hạn nên không được chấp nhận.

Nhận định của tòa án phúc thẩm:

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn thống nhất thỏa thuận hủy các hợp đồng đã ký kết và tranh chấp trong vụ án. Bị đơn thanh toán cho nguyên đơn số tiền 380 triệu đồng làm 4 lần trong thời hạn 04 tháng. Cụ thể: ngày 15/8/2020 thanh toán 100 triệu đồng; ngày 15/9/2020 thanh toán 100 triệu đồng; ngày 15/10/2020 thanh toán 100 triệu đồng và ngày 15/11/2020 thanh toán 80 triệu đồng. Đây là ý kiến thỏa thuận tự nguyện của các đương sự, phù hợp với quy định của pháp luật nên ghi nhận.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm quyết định:

Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, sửa một phần bản án sơ thẩm:

– Ghi nhận thỏa thuận của nguyên đơn và bị đơn: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư giữa ông V, bà C không ghi ngày tháng; hủy giấy ủy quyền;

– Tuyên hợp đồng hứa mua hứa bán giữa chị L với ông V vô hiệu;

– Ghi nhận sự thỏa thuận của đương sự tại phiên tòa về việc ông V, bà G lien đới thanh toán và bồi thường cho bà C số tiền 380 triệu đồng.

38 – 49

04

Về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà, tranh chấp hợp đồng vay tài sản, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại”

Nội dung vụ án:

Ngày 14/05/2018 giữa bà Trần Thị Kim H và bà Hồ Thị Nguyệt Ng ký hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, bà Ng bán cho bà H căn nhà số 73A đường B, phường R, quận X, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 2 tỷ, cọc 1 tỷ 4, còn 600 triệu đồng hai bên sẽ giao tiếp khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng. Trước đó, giữa bà Ng và bà H là bà con xa, nên bà Ng có mượn bà H 400 triệu đồng nhưng chưa trả. Trong thời gian đang thực hiện hợp đồng, bà Ng chết nên phải dừng lại. Vì vậy, Bà H yêu cầu bà Tr, bà Q, ông Đ, ông L, bà T là những người hưởng thừa kế di sản của bà Ng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Bà H khởi kiện, yêu cầu:

– Tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký về việc hứa mua hứa bán. Nếu không tiếp tục phải trả lại tiền cọc và bồi thường tiền cọc.

– Trả lại cho bà H số tiền mà bà Ng đã vay của bà là 400 triệu đồng.

Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H. Người thừa kế nghĩa vụ tài sản của bà Ng phải trả cho bà H tổng số tiền là 3.2 tỷ đồng theo như hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, giấy mượn tiền,…

Trường hợp bà Q, bà Tr, ông Đ, ông L, bà T không thực hiện thì bà H có quyền yêu cầu phát mãi tài sản của bà Ng để thu hồi số tiền 3.2 tỷ đồng và tiền lãi trong giai đoạn thi hành án.

Ngày 08/1/2020, bị đơn bà Tr có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên:

Theo quy định tại Điều 615 của Bộ luật Dân sự thì những người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Theo Công văn số 1390/CNQ10 ngày 21/5/2020, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận 10 thông tin cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh biết rằng: Hiện nay, chưa đủ cơ sở xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với căn nhà cho các thừa kế của bà Ng.

Ngoài ra, phía bị đơn cũng cung cấp cho Tòa án Công văn số 2096/UBND- TNMT ngày 29/5/2020 với nội dung là Ủy ban nhân dân Quận 10 thông báo cho các thừa kế của bà Ng đến nhận lại hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bị đơn thừa nhận căn nhà nêu trên bà Ng mua từ năm 2000 và hiện đang cho thuê nhưng lời khai của bị đơn và người thuê nhà có sự mâu thuẫn về giá thuê cũng như thời hạn thuê. Như vậy, cần phải làm rõ căn nhà số 73A đường B, Phường R, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh có phải là di sản của bà Ng để lại không và bà Ng còn tài sản nào khác không, giá trị tài sản như thế nào thì mới có căn cứ để giải quyết vụ án. Vấn đề này không thể bổ sung ngay ở cấp phúc thẩm được.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên:

Hủy bản án dân sự sơ thẩm của TAND Quận 10, TP. Hồ Chí Minh; Giao hồ sơ vụ án cho TAND quận 10 giải quyết sơ thẩm theo thủ tục chung.

50 – 58

05

Về việc “Chấm dứt hợp đồng ủy quyền, hủy hợp đồng đặt cọc”

Nội dung vụ án:

Sau khi nhận căn hộ tái định cư, do tuổi già sức yếu, được giới thiệu bà S đã nhờ người làm thủ tục cho bà S đứng tên căn hộ trên. Ngày 27/6/2014, bà Nguyễn Thị Kim A với bà Trần Thị S ký hợp đồng đặt cọc (để đảm bảo cho việc hứa mua hứa bán) có nội dung: Bên A hứa bán căn hộ số 3.14, tầng 4, diện tích 80m² tại chung cư PM với giá 840.000.000 đồng, hợp đồng được Phòng công chứng số 02 chứng nhận. Bà A đã đưa tận tay cho bà S số tiền 611.500.000 đồng. Bà S cho rằng bà không nhận tiền cọc từ bà A cũng không đến Phòng công chứng ký hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, bà S khởi kiện yêu cầu: Chấm dứt hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc giữa bà S và bà A; buộc bà A bàn giao lại căn hộ cho mình.

Tòa án cấp sơ thẩm tuyên:

Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng ủy quyền, hủy hợp đồng đặt cọc (để đảm bảo cho việc hứa mua bán nhà) giữa bà A và bà S; Bà A, ông T, chị V có nghĩa vụ giao trả cho bà S căn hộ 3.14, tầng 4, chung cư PM, bà S có nghĩa vụ thanh toán cho bà A, ông T 1.484.341.000 đồng gồm tiền cọc, tiền phạt cọc,…Sau đó, bà S, bà A kháng cáo.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm nhận định:

Tại hợp đồng ủy quyền giữa Bà S và Bà A đều thể hiện, tại phần ký tên Bà S có ghi “Tôi đã đọc đồng ý” và có chứng nhận của Công chứng viên. Ngoài ra, tại bản tự khai ngày 12/9/2018, người đại diện theo ủy quyền của bà S trình bày “…bà L1 lừa dối bà S ra Văn phòng Công chứng S để ký văn bản mà bà S không biết là văn bản gì… và tin tưởng nên bà S không đọc” và tại đơn kháng cáo bà S trình bày “khi tôi ký vào các hợp đồng đặt cọc và hợp đồng ủy quyền với ý chí là ủy quyền cho Bà Huỳnh L1 thực hiện các thủ tục cho tôi đứng tên căn hộ…” .

Ngoài việc ký hợp đồng ủy quyền và hợp đồng đặt cọc nêu trên, bà S còn lập Di chúc có chứng nhận của Văn phòng Công chứng Hội Nhập ngày 16/9/2014, với nội dung “Sau khi tôi qua đời thì quyền của tôi phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nói trên sẽ do người có tên dưới đây được thừa hưởng toàn bộ là Bà Nguyễn Thị Kim A…”.

Như vậy, nếu không có việc thỏa thuận Hợp đồng ủy quyền và Hợp đồng đặt cọc (để đảm bảo cho việc hứa mua bán nhà), thì bà S không tự nguyện giao cho bà Kim A quản lý, sử dụng nhà số 3.14 chung cư Phú Mỹ và lập di chúc cho bà Kim A. Tại Hợp đồng đặt cọc thể hiện, bà S nhận của bà A số tiền đặt cọc là 611.500.000 đồng là phù hợp với người làm chứng bà T2.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà S, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bà A. Giữ nguyên bản án sơ thẩm mà cấp sơ thẩm tuyên.

59 – 70

06

Về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”

Nội dung vụ án:

Ngày 22/4/2016 ,vợ chồng ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V và vợ chồng ông Trần Văn A, bà Nguyễn Thị T1 có ký Hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà đất. Thực hiện hợp đồng, ông H bà V giao ngay cho ông A, và T1 số tiền 1.490.000.000 đồng.

Ông A, bà T giao nhà và đất. Hai bên thỏa thuận ông A bà T1 sẽ làm thủ tục tách thửa để làm hợp đồng mua bán. Đến nay, ông A bà T1 chưa thực hiện được, ông H bà V khởi kiện yêu cầu ông A bà T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận yêu cầu của ông H, bà V về việc buộc ông A, bà T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng: Buộc ông A, bà T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng hứa mua hứa bán; ông H và V có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & tài sản khác gắn liền trên đất; Buộc ông H, bà V phải trả số tiền còn lại theo hợp đồng hứa mua hứa bán.

Sau đó, VKSND TP. Hồ Chí Minh kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm nhận định:

Nội dung của hợp đồng hứa mua hứa bán là đặt cọc theo Khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Thỏa thuận của bên hứa mua và bên hứa bán thể hiện ý chí của các bên nếu bên hứa bán có vi phạm thì chỉ trả tiền cọc và bị phạt cọc theo Điều 328 của Bộ luật dân sự 2015 không bắt buộc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là không đúng theo quy định của pháp luật.

Phía ông H, bà V cho rằng đã giao ông A, bà T1 số tiền 1.490.000.000 đồng, trong hồ sơ không thể hiện việc giao nhận tiền và cũng không thể hiện việc giao nhận nhà của các bên. Tòa án cấp sơ thẩm không điều tra làm rõ việc các bên giao nhận tiền và nhà; Chưa điều tra làm rõ nhà đang tranh chấp ai là người đang quản lý sử dụng, có bao nhiêu người đang cư ngụ; Chưa xác minh cơ quan chức năng xem nhà đất mua bán có đủ điều kiện để tách thửa được không?

Tòa án cấp sơ thẩm cũng không tiến hành xem xét thẩm định, đo vẽ nhà đất để xác định vị trí, kích thước chính xác của nhà đất tại thời điểm đang tranh chấp mà căn cứ vào bản vẽ nhà đất lập ngày 07/01/2016 để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, bà V là không đúng quy định, không thể thi hành đc bản án.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên:

Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng VKSND TP. Hồ Chí Minh, hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án đến TAND quận T, TP. Hồ Chí Minh để thụ lý và xét xử lại theo thủ tục chung.

71 – 78

07

Về việc “Tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư”

Nội dung vụ án:

Công ty CP xăng dầu – dầu khí S ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty TNHH Công nghiệp N thống nhất các phương án xây dựng, đầu tư, chuyển giao tài sản. Sau đó ngày 13/10/2011, hai bên ký tiếp hợp đồng hứa mua thửa đất của cửa hàng xăng dầu. Ngày 28/8/2012, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có công chứng để thống nhất việc chuyển nhượng.

Ngày 06/9/2012, Công ty Cổ phần Xăng dầu – Dầu khí S chuyển tiền ứng trước theo Điều 2 của Hợp đồng 249 cho Công ty TNHH Công nghiệp Ngôi S số tiền 2.700.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản qua Ngân hàng. Đến nay, dù được tạo mọi điều kiện nhưng công ty N không đáp ứng được việc hoàn tất công việc gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Công ty xăng dầu – dầu khí S khởi kiện yêu cầu Tòa án: hủy các hợp đồng nguyên tắc, hủy hợp đồng hứa mua hứa bán, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa hai bên.

Trong quá trình Tòa án đang giải quyết vụ án, công ty N đã ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản đang tranh chấp cho Công ty K. Vì vậy, công ty S bổ sung yêu cầu khởi kiện: hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa Công ty N và Công ty K; hủy GCNQSDĐ, QSHNO & tài sản gắn liền với đất do Sở TN&MT đã cấp cho Công ty K.

Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S đối với Công ty N: hủy hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng hứa mua hứa bán đã ký kết; Buộc công ty N phải hoàn trả cho Công ty S số tiền 3.472.763.698,5 đồng gồm cả gốc và lãi;

Không chấp nhận yêu của khởi kiện của Công ty S về việc: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty N và Công ty K; Hủy GCNQSDĐ mà sở TN&MT đã cấp cho Công ty K.

Ngày 29/10/2018, bị đơn kháng cáo toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm:

Hợp đồng hứa mua hứa bán đất xây dựng cửa hàng xăng dầu số 249/XDSG-IBS/10-11/K ngày 13/10/2011 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 161/XDSG.KHĐTIBS/ 08-2012/K ngày 28/8/2012 có hiệu lực đến ngày 06/3/2013. Các bên không có thỏa thuận kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng.

Do hai bên không thống nhất phương án thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (Cửa hàng xăng dầu) dẫn đến kéo dài thời gian và không thực hiện được hợp đồng, nên cả hai bên đều có lỗi như đã nhận định trên. Vì vậy, Bản án sơ thẩm đã buộc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Công nghiệp N hoàn trả 2.700.000.000 đồng và ½ số tiền lãi là có căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Hợp đồng hứa mua hứa bán đất xây dựng cửa hàng xăng dầu và Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/8/2012 được ký kết giữa Công ty S và Công ty N.

Tại phiên tòa phúc thẩm, việc Công ty Cổ phần Xăng dầu – Dầu khí S trình bày không có nhận công văn số 36/IBS/ĐT-DA-CV ngày 25/02/2013 của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Công nghiệp N là có căn cứ. Do vậy, Viện kiểm sát cho rằng Công ty Trách nhiệm hữu hạn Công nghiệp N đã gửi công văn số 36/IBS/ĐT-DA-CV ngày 25/02/2013 đề nghị Công ty Cổ phần Xăng dầu – Dầu khí S tiếp nhận tài sản khi chưa hết thời hạn hợp đồng để từ đó kháng nghị yêu cầu xác định Công ty Trách nhiệm hữu hạn Công nghiệp N không có lỗi, không phải chịu phần tiền lãi là không có cơ sở để chấp nhận.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên:

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của Công ty N, không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng VKSND tỉnh L; giữ nguyên bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm đã tuyên.

79 – 86

08

Về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”

Nội dung vụ án:

Theo Quyết định của Hội đồng chính phủ và Chỉ thị của Bộ tư lệnh quân đoàn B về việc phân phối nhà ở cho cán bộ, ông H và ông M được giao nhà tại 55/5 XVNT. Sau đó, vì ông H thực hiện nghĩa vụ tại chiến trường Campuchia không biết sống chết như thế nào nên ông H thỏa thuận tạm để diện tích được giao cho ông M và mẹ ông M đại diện đứng tên GCNQSDĐ.

Sau khi tham gia chiến trường trở về, ông H biết ông M đã có GCNQSDĐ nên yêu cầu cam kết thỏa thuận mỗi bên hưởng ½ diện tích đất. Sau khi có Quyết định số 04/QĐ.ĐĐ thống nhất việc ông H được hưởng ½ QSDĐ, năm 1994, ông H cùng ông M, bà B2 (mẹ ông M), bà S ký hợp đồng liên kết đầu tư xây dựng kinh doanh khách sạn nhà ở du lịch với ông N2. Sau này, do có tranh chấp, ông M và ông H đã khởi kiện, Tòa án đã ra bản án và ông M xin sở hữu công trình và tiến hành hoàn trả giá trị cho ông H, ông N2.

Tuy nhiên, sau này trong quá trình hợp tác kinh doanh, ông M, bà B2, bà S cùng ông N đã đem tài sản là QSDĐ thế chấp tại ngân hàng nhưng không thông báo, thông qua ý kiến của ông H. Nhận thấy việc sở hữu đất chung nhiều bất cập, ông H yêu cầu Tòa án buộc ông M trả lại 3132m² đất. Trường hợp không trả hoặc không đủ tiền trả, yêu cầu phát mãi phần đất còn lại liên quan đến các tài sản mà ông M đã bán là Villa 1, 2, 3, 4; nhà số 01, 03, 04 cũng các tài sản là Villa 5, 6, nhà song lập 1, 2. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đối với các hợp đồng hứa mua hứa bán thì cho rằng vào thời điểm không có QSDĐ, SSHNO nên yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông M trả cho ông H ½ giá trị quyền sử dụng đất là 3.132m², tương đương 42.777.230.670 đồng.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: buộc ông M tiếp tục thực hiện hợp đồng hứa mua hứa bán đã ký với bà P, ông H4, bà H3, bà K3, bà C, bà T3, ông D. Đối với các tài sản nhà Song lập 1, Song lập 2, và các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, nếu sau này các bên có tranh chấp sẽ khởi kiện giải quyết bằng vụ án dân sự khác…

Sau đó, ông M kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Bà T và bà K2 là người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông M đề nghị Tòa án xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, yêu cầu hủy bản các hợp đồng hứa mua hứa bán.

Nhận định của Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm:

Ông H tham gia hợp đồng là vì ông H được Quân đoàn B giao quyền sử dụng đất là 3.500 m² tại địa chỉ số 55/5 XVNT theo Quyết định số 36/QĐ ngày 01/02/1978. Cũng trong tháng 02/1978, ông H cùng vợ con đến sinh sống tại địa chỉ trên. Năm 1991, do phải thực hiện nghĩa vụ quân sự tại chiến trường Campuchia nên ông H ủy quyền cho ông M làm thủ tục hợp thức hóa quyền sử diện tích đất 3.500 m². Trên thực tế thì ông H có quá trình sử dụng đất ổn định, bà B2, ông M và bà S không ai có ý kiến phản đối hay tranh chấp.

Tòa án cấp sơ thẩm buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng là phù hợp. Nhưng do ông M đã chết nên Hội đồng xét xử buộc người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông M tiếp tục thực hiện các hợp đồng hứa mua hứa bán đã ký với bà Vũ Thị Trường H3, bà Vũ Đình Quế P, bà Ngô Thị K3, bà Lê Thị C, bà Nguyễn Hiếu Phương T3, ông Hoàng Trọng H4 và ông Duy Ngọc D. Việc hứa mua hứa bán là hoàn toàn tự nguyện, bên bán là ông M bán nhà cho bên mua và đã giao nhà cho bên mua sử dụng ổn định. Quá trình sử dụng người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà S là ông H6 và bà P biết nhưng cũng không có ý kiến gì.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà T và bà K2 là người thừa kế nghĩa vụ tố tụng của ông M. Sửa bản án sơ thẩm, buộc bà T và bà K2 là người thừa kế nghĩa vụ của ông M phải thực hiện quyết định mà tòa án tuyên.

87 – 108

09

Về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà”

Nội dung vụ án:

Ngày 8/6/2016, bà H cùng ông C, bà B ký hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đường E, phường O, quận T, TP. Hồ Chí Minh với giá 4 tỷ đồng, công chứng tại Phòng công chứng N. Tháng 11/2016, bà H biết được căn nhà tại địa chỉ này nằm trong diện quy hoạch vành đai I nút giao thông được UBND quận T phê duyệt từ 7/7/2009.

Sau khi biết được, bà H đã thương lượng, hòa giải với ông B và bà C nhưng không thành. Do ông C và bà B cố tình không cung cấp thông tin quy hoạch của căn nhà này nên bà H yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn nhà này và buộc ông C bà B trả lại số tiền 500.000.000đ.

Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà H đối với ông C, bà B: hủy hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng QSDĐ, buộc ông C, bà B hoàn trả cho bà H số tiền đã nhận là 500.000.000 đồng. Sau đó, bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm nhận định:

Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, cả hai bên đều không biết trước thông tin nhà đất chuyển nhượng thuộc quy hoạch khu vực đất giao thông. Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016 trong trường hợp này bị vô hiệu do yếu tố khách quan, các bên đều không có lỗi nên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H, hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông C, bà B phải trả lại 500.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà H là có cơ sở. Đối với trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền cần phải áp dụng theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

Tại phiên tòa, phía nguyên đơn xác định số tiền 500.000.000 đồng là tài sản chung của vợ chồng bà H, ông T2. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, bà H, ông T2 cũng có trình bày yêu cầu bị đơn phải trả số tiền trên cho vợ chồng ông bà. Án sơ thẩm chỉ tuyên buộc bị đơn trả tiền cho bà H là có thiếu sót.

Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm tuyên:

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần C, bà Võ Thị B. Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận T. Sửa bản án sơ thẩm: hủy hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 036210 ngày 08/9/2016 tại Văn phòng công chứng số N; buộc ông C, bà B hoàn trả cho bà H, ông T2 số tiền đặt cọc đã nhận là 500.000.000 đồng.

109 – 116

10

Về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà”

Nội dung vụ án:

Ngày 12/10/2015, bà NH và bà NN ký thỏa thuận về việc đặt cọc, hứa mua bán và chuyển nhượng một phần nhà ở và một phần quyền sử dụng đất ở có diện tích 34,7m² tại 227/46 đường Y, phường N, quận J, Thành phố H với giá 800 triệu đồng. Sau khi nhận tiền cọc, bà NN không thực hiện các cam kết giữa hai bên và còn đem tài sản đi thế chấp tại ngân hàng. Hết thời hạn đặt cọc nhưng bà NN không thực hiện nghĩa vụ của mình, bà NH nhiều lần liên hệ nhưng bà NN né tránh. Vì vậy, bà NH khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy văn bản thỏa thuận hứa mua bán và chuyển nhượng đã lập ngày 12/10/2015 giữa bà NH và bà NN, buộc bà NN trả lại cho bà NH số tiền 100 triệu đồng, gồm tiền đặt cọc 50 triệu đồng và tiền bồi thường 50 triệu đồng.

Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm nhận định:

Xét văn bản thỏa thuận do bà NH và bà NN có ký ngày 12/10/2015 các bên có ký tên và điểm chỉ. Bà NN đã nhận được thông báo thụ lý nhưng không có ý kiến phản đối chứng tỏ giao dịch đặt cọc, hứa mua bán và chuyển nhượng một phần nhà ở và một phần quyền sử dụng đất ở. Không có chứng cứ thể hiện các đương sự không có năng lực hành vi dân sự hoặc tài sản không được phép giao dịch nên hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/10/2015 giữa bà NH và bà NN là hợp pháp.

Bà NN đã nhận 50 triệu đồng tiền đặt cọc từ bà NH nhưng đến nay vẫn không có chứng cứ nào về việc bà NN đã thực hiện các thủ tục để ra công chứng ký hợp đồng bán nhà cho bà NH. Bà NN cũng không đến Tòa án để giải quyết tranh chấp với bà NH. Như vậy chứng tỏ bà NN đã từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà với bà NH. Yêu cầu của bà NH về việc hủy thỏa thuận đặt cọc, hứa mua bán và chuyển nhượng một phần nhà ở và một phần quyền sử dụng đất ở lập ngày 12/10/2015 giữa bà NH và bà NN là có cơ sở chấp nhận.

Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà NH: Hủy văn bản thỏa thuận đặt cọc và hứa mua bán và chuyển nhượng một phần nhà ở và một phần quyền sử dụng đất; Buộc bà NN thanh toán cho bà NH số tiền 100 triệu đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực.

117 – 120