Tổng hợp 07 bản án tòa án áp dụng án lệ số 55/2022/AL để giải quyết tranh chấp

STT

TÓM TẮT NỘI DUNG

TRANG

Nội dung vụ án:

Gia đình bà N có một thửa đất ao địa chỉ thuộc thôn N, xã V, huyện N, tỉnh Bắc Kạn. Nguồn gốc thửa đất do bố chồng bà là ông Đinh Duy T3 quản lý, sử dụng. Năm 1979 vợ chồng bà ra ở riêng nên bố chồng chia cho một thửa đất ao này, vợ chồng bà đã quản lý, canh tác liên tục và đã được cấp giấy chứng nhận năm 2002.

Đến ngày 5/6/2011 vợ chồng bà N chuyển nhượng thửa đất trên cho bà T1, hai bên có viết giấy mua bán đất có xác nhận của UBND xã, với giá chuyển nhượng là 20.000.000 đồng, bà T1 đã thanh toán số tiền là 18.000.000 đồng, còn lại 2.000.000 thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng sẽ thanh toán.

Khi ba đi làm thủ tục chuyển nhượng thì phát hiện thửa đất ao này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà X và ông N1. Nay bà khởi kiện yêu cầu:

– Công nhận quyền sử dụng đố với diện tích trên cho bà theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 05/6/2011

– Hủy giấy chứng nhận số BN 209209 ngày 12/9/2013 do UBND huyện N cấp cho bà X vav ông N1.

Tòa sơ thẩm nhận định

Ngày 05/6/2011 già đình bà N chuyển nhượng thửa đát này cho bà Hoàng Thị T1 được lập bằng văn bản và được UBND xã A xác thực, trong đó các bên xác thực đã chuyển nhượng thửa đất Bao Hồi là thửa đất hiện nay có tranh chấp cho bà T1 với giá 2.000.000 đồng. Mặc dù hình thức hợp đồng là cam kết đôi bên không đúng hình thức và không đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 698 của BLDS 2015 nhưng có nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đối tượng xác định rõ là chuyển nhượng đất Bao Hồi.

Khi thực hiện hợp đồng thì bà T1 đã thanh toán 18.000.000 đồng/20.000.000 đồng = 90% của giao dịch. Do vậy căn cứ Điều 129 BLDS 2015 và Án lệ số 55/2022 của TANDTC, HĐXX thấy hợp đồng chuyển nhượng ngày 5/6/2011 được công nhận có hiệu lực pháp luật.

Tòa án phúc thẩm tuyên

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1-19

Nội dung vụ án:

Ông và vợ chồng ông Cao Văn H, bà Lê Thị L là hàng xóm. Năm 2012, vợ chồng ông H bà L2 có mua của vợ chồng ông Nguyễn Văn M, bà Nguyễn Thị L1 140m2đất thuộc thửa số 91, tờ bản đồ số 23 (sau đây viết tắt thửa số 91) ở Xóm 7, xã Hải X, huyện Hải H với giá 4.500.000đồng.

Sau đó, ông H bà L2 bán lại cho ông toàn bộ 140m2đất này với giá
4.500.000đồng, vì diện tích đất này liền kề đất của hộ gia đình ôngÔng đã giaotoàn bộ tiền mua đất cho ông H bà L2 và ông H đã đưa giấy mua đất giữaông H bà L2 với ông M bà L cho ông giữ. Ngay sau khi mua đất của ông H bà L2 vào năm 2012, ông đã nâng cấp, hút cát, trồng cấy trên đất và xây giáp ranh với thổ đất của ông M bà L và sử dụng liên tục từ đó đến nay, ông M bà L biết nhưng không có ý kiến gì.

Vì là hàng xóm, tin tưởng nhau nên ông chưa viết giấy mua
đất với ông H bà L2, mãi đến năm 2020, ông H bị ốm nặng thì hai bên mới viết giấy nhượng đất. Giấy nhượng đất do con gái ông viết tại nhà ông H vào ngày 20-7-2020 có ông Phạm Văn Kết là xóm trưởng ký xác nhận.

Nay ông C khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực các hợp đồng trên và công nhận quyền sử dụng đất.

Tòa sơ thẩm nhận định

Xét giấy nhượng đất viết tay ngày 24 tháng 8 năm 2012: Theo quy
định tại các Điều 697, Điều 698 BLDS năm 2005 và Điều 127 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng và phải công chứng; tuy nhiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng 55,8m2 đất nằm trong 140m2 đất giữa ông M bà L với ông H bà L2 chỉ là
giấy viết tay không lập thành hợp đồng và không được công chứng, nhưng ông M bà L đã nhận đủ tiền và đã giao đất cho ông Hbà L2. Căn cứ án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông M bà L với ông H bà L2 ngày 24 tháng 8 năm 2012 có hiệu lực pháp luật.

Xét giấy nhượng đất ngày 20 tháng 7 năm 2020: Theo quy định tại
Điều 500, 501, 502 BLDS năm 2015 và Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữaông H bà L2 với Ông C phải lập thànhhợp đồng và phải công chứng hoặc chứng thực; tuy nhiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng 55,8m2 đất nằm trong 140m2 đất giữa ông H bà L2 với Ông C chỉ là giấy viết tay, không lập thành hợp đồng và không công chứng hoặc chứng
thực, nhưng Ông C đã giao đủ tiền cho ông H bà L2 và Ông C đã nhận đất, quá trình sử dụng đất Ông C đã san lấp, hút cát, trồng cấy trên đất. Căn cứ Điều 129 và án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức được thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H bà L2 với Ông C ngày 20 tháng 7 năm 2020 có hiệu lực pháp luật.Vì vậy, Ông C được quyền sử dụng hợp pháp đối với 55,8m2đất thuộc thửa 91 tờ bản đồ 23 tại Xóm 7, xã Hải X, huyện Hải H, tỉnh Nam Định.

Tòa sơ thẩm tuyên:

1. Chấp nhận yêu cầu của ông Vũ Đức C.

2. Công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 55,8m2 đất thuộc thửa 91 tờ bản đồ số 23 địa chỉ tại: Xóm 7, xã Hải X, huyện Hải H, tỉnh Nam Định nằm trong 140m2đất theo giấy nhượng đất ngày 20 tháng 7 năm 2020 giữa ông Vũ Đức C và ông Cao Văn H có hiệu lực pháp luật.

3. Công nhận ông Vũ Đức C được quyền sử dụng hợp pháp 55,8m2 đất thuộc thửa 91 tờ bản đồ số 23 địa chỉ tại: Xóm 7, xã Hải X, huyện Hải H, tỉnh Nam Định đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 715555 ngày 05 tháng 8 năm 2014 đứng tên hộ bà Nguyễn Thị L1

20-30

Nội dung vụ án:

Vào ngày 06-01-2003, vợ chồng ông T, bà H có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông H, bà M quyền sử dụng diện tích đất 4.005m2 gồm 02 thửa đất: Thửa đất số 551, có diện tích 3.008m2 và thửa đất số 558, có diện tích 997m2, với giá chuyển nhượng là 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng). Việc chuyển nhượng giữa hai bên có viết giấy tay, chữ ký trong giấy tay sang nhượng ghi ngày 06-01-2003 là của vợ chồng ông T, bà H và vợ chồng ông H, bà M.

Sau khi viết giấy tay, ông bà cũng đã thanh toán đủ tiền cho ông H, bà M và ông H, bà M cũng đã giao quyền sử dụng đất cho ông, bà sử dụng từ năm 2003; ông, bà cũng đã sử dụng ổn định liên tục cho đến nay cụ thể là đã xây nhà, trồng cây lâu năm trên đất, không có ai tranh chấp.

Sau khi chuyển nhượng, ông, bà cũng đã nhiều lần liên hệ với ông H, bà M để yêu cầu làm thủ tục chuyển nhượng diện tích đất trên qua tên ông, bà nhưng ông H, bà M luôn hẹn nhưng vẫn không thực hiện cho đến nay.

Nay, ông T, bà H yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập bằng giấy tay ghi ngày 06-01-2003 có hiệu lực pháp luật và công nhận diện tích đất 4.005m2 gồm thửa đất số 551, có diện tích 3.008m2, đo đạc thực tế 2.849,4m2 và thửa đất số 558, có diện tích 997m2, đo đạc thực tế 871,3m2, tờ bản đồ số 30, xã C, huyện D.

Tòa sơ nhận định:

Trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa, ông H, bà M cũng thừa nhận có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên. Từ khi viết giấy tay và nhận tiền xong, ông H, bà M cũng đã giao đất cho ông T, bà H sử dụng từ năm 2003 cho đến nay. Trên phần đất này ông T, bà H đã trồng cây lâu năm, làm nhà ở kiên cố.

Trong trường hợp này, thời hạn thực hiện giao dịch được xác định kể từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, đây là giao dịch đang được thực hiện, có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm
2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, tuy tại thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ về hình thức được quy
định tại khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng đất, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn sử dụng. Do đó cần công nhận hiệu lực của giao dịch này.

Tòa án cấp sơ thẩm tuyên:

Căn cứ các Điều 116; khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003; Án lệ 55/2022/AL; Căn cứ Điều 26, Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 30-12-2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Văn T và bà Nguyễn Thị H. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 551, có diện tích 3.008m2, đo đạc thực tế 2.849,4m2 và thửa đất số 558, có diện tích
997m2, đo đạc thực tế 871,3m2, tờ bản đồ số 30, xã C, huyện D, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Ông Đinh Văn T, bà Nguyễn Thị H có quyền sử dụng thửa đất số 551, 558, tờ bản đồ số 30, xã Bình Ba.

31-39

Nội dung vụ án:

Ngày 18/11/2016, ông Danh T2 cha ruột của chị Danh Thị Cẩm H có thỏa thuận nhận chuyển nhượng thửa đất của ông Quách Việt H1 bằng giấy viết tay với giá là 140.000.000đ. Thửa số 118, diện tích 107,9m2 (chiều ngang 5m; chiều dài 21,5m) tọa lạc ấp L, xã L, huyện L Vĩnh Long. Sau khi nhận chuyển nhượng ông T2 đã xây một căn nhà cấp 4 và sống ổn định. Ông T2 đã thanh toán cho ông H1 số tiền 132.000.000 đồng.

Nay chị H yêu cầu ông H tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị H thửa đất trên.

Tòa sơ thẩm tuyên:

– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Danh Thị Cẩm H về việc yêu cầu buộc ông Quách Việt H1 tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 118, diện tích 107,9m2 loại đất CLN tờ bản đồ số 25 tọa lạc ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long.
– Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 118, diện tích 107,9m2 loại đất CLN tờ bản đồ số 25 tọa lạc ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long giữa ông Quách Việt H1 và ông Danh T2 là hợp pháp.

– Công nhận chị Danh Thị Cẩm H được quyền sử dụng thửa số 118, diện tích 107,9m2 , loại đất CLN, tờ bản đồ số 25 tọa lạc ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long (Có kèm theo Trích đo bản đồ địa chính khu đất).

Tòa phúc thẩm nhận định

Hội đồng xét xử xác định ông H1 có chuyển nhượng phần đất đang tranh chấp thửa số 118, tờ bản đồ số 25, diện tích 107,9 m2, loại đất CLN toạ lạc ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Vĩnh Long cho ông Danh T2 là thật. Ông T2 đã nhận đất và xây dựng căn nhà vào năm 2017 được thể hiện qua Vi bằng Số: 72/2022/VB -TPL, ngày 24/8/2022 các hộ lận cận xác nhận của Văn phòng thừa phát lại Nguyễn Quốc T5 cũng như hóa đơn giá trị gia tăng ngày 06/9/2017 của chi nhánh Công ty cổ phần T6 tại L, Vĩnh Long.

Mặc khác, thỏa thuận chuyển nhượng bằng Giấy tay giữa ông T2 và ông H1 đã vi phạm về mặt hình thức được quy định khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, không thực hiện hợp đồng theo đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vi phạm Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015“Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.

Tại án lệ số 55/2022 ngày 07/9/2022 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức.

Tòa án phúc thẩm tuyên

Không chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Thanh B. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 11/2023/DS-ST ngày 16 tháng 02 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

40-50

Nội dung vụ án:

Khoảng cuối năm 2003 đầu năm 2004 vợ chồng ông bà biết vợ chồng ông Đặng Văn T (tên khác: Đặng Ngọc T) và bà Nguyễn Thị T1 muốn bán 01 thửa ruộng ở trước cửa nhà ông bà thuộc xứ đồng NM , vợ chồng bàn bạc thống nhất sẽ mua lại để canh tác. Sau khi trao đổi với vợ chồng ông T, chị T1 hai bên đã thoả thuận về giá chuyển nhượng thửa ruộng là 3.200.000 đồng (Ba triệu hai trăm nghìn đồng).

Ngày 15/02/2004, sau khi ông bà giao đủ tiền (số tiền 3.200.000 đồng) cho vợ chồng ông T, chị T1; ông T và chị T1 giao ruộng hai bên có lập văn bản chuyển nhượng; chị T1 viết, ông T và bà T1 cùng ký tên vào giấy chuyển nhượng và đưa cho ông B. Từ sau khi hai bên giao nhận tiền, ruộng và viết giấy chuyển nhượng ông bà canh tác.

Năm 2021, ông bà tiếp tục đề nghị vợ chồng ông T ra Uỷ ban nhân dân xã KP để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì vợ chồng ông T không đến Uỷ ban để làm, nên ông đã có đơn đề nghị chính quyền địa phương xã KP giải quyết, phía ông T đề nghị được chuộc lại, ông bà không đồng ý. Nay ông bà đề nghị Toà án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông bà với vợ chồng ông T để ông bà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tòa sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã lập ngày 15/02/2004 đối với thửa đất số 127, tờ bản đồ số 9, diện tích 256m2, nay theo bản đồ địa chính là thửa 198, tờ bản đồ số 21, diện tích 293,9m2 giữa ông Nguyễn Khắc B, bà Tất Thị Đ với anh Đặng Ngọc T, (Đặng Văn T) và chị Nguyễn Thị T1. Ông B,bà Đ có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 198, tờ bản đồ số 21 bản đồ địa chính xã KP, huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên.

Tòa phúc thẩm nhận định

Hội đồng xét xử thấy rằng, thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Bẩy, nên đây là giao dịch đang được thực hiện.Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 về “ Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thìáp dụng quy định của Bộ luật này”.

Theo quy định tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 , nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao đủ tiền cho phía bị đơn, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch ,nên giao dịch được công nhận hiệu lực.Từ phân tích trên, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tòa án phúc thẩm tuyên

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã lập ngày 15/02/2004 đối với thửa đất số 127, tờ bản đồ số 9, diện tích 256m2 (nay theo bản đồ địa chính là thửa 198, tờ bản đồ số 21, diện tích 293,9m2) giữa ông Nguyễn Văn B (tên khác: Nguyễn Khắc B) và bà Tất Thị Đ với anh Đặng Văn T (tên khác: Đặng Ngọc T) và chị Nguyễn Thị T1. Ông B,bà Đ có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 198, tờ bản đồ số 21, diện tích đất 293,9m2 bản đồ địa chính xã KP , huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên.

51-56

Nội dung vụ án:

Ông T mua đất của ông R, gồm các thửa số 2538, 2539, cùng thuộc tờ bản đồ số 04 của ông Hồ Văn T được ông Đỗ Văn R chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1965/CN ngày 18/9/2003 và thửa đất số 2 thuộc tờ bản đồ số 8, diện tích 404,7m2 do ông Châu Văn G chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1973/CN ngày 02/10/2003. Ông T đã thanh toán, nguồn gốc số tiền nhận chuyển nhượng của ông R, ông G là tiền chung của vợ chồng ông T, bà Nguyễn Thị T2 và con trai là Hồ Phong V.

Sau khi nhận chuyển nhượng thì đến khoảng đầu năm 2004, ông V hỏi mượn ông T bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên để xử lý công việc. Khi đưa cho ông V thì ông T không biết cụ thể ông V dùng vào việc gì, ông T cũng không nói cho bà T2 biết việc cho ông V mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến tháng 8/2020, ông V có nói cho ông T biết việc vay 40.000.000 đồng của bà T1 và đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T1. Khi đó, ông T có yêu cầu ông V trả tiền cho bà T1 để lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này ông T cũng phát hiện các thửa đất số 2538, 2539 và thửa đất
số 2 nêu trên đã sang tên cho bà Trương Thị T1 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 796/CN ngày 07/04/2004. Ông T xác định chữ ký trong hợp đồng nêu trên không phải là chữ ký của ông T và kết luận giám định của Phòng K Công an tỉnh L cũng xác định đó không phải chữ ký của ông.

Nay ông T khởi kiện yêu cầu tòa tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 796/CN ngày 07/04/2004 và Vô hiệu hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay ngày 30/12/2003 đối với các thửa đất trên và giấy tay ngày 30/12/2003.

Tòa sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận yêu cầu của ông Hồ Văn T vô hiệu Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất số 796/CN ngày 07/04/2004 do Ủy ban nhân dân xã L, huyện C, tỉnh Long An chứng nhận ngày 11/04/2004 đối với các thửa đất số 2538, 2539, cùng thuộc tờ bản đồ số 04 và thửa đất số 02, thuộc tờ bản đồ số 08
với tổng diện tích là: 3.904,7m2 giữa ông Hồ Văn T với bà Trương Thị T1.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Hồ Văn T vô hiệu Hợp đồng mua bán đất ngày 30/12/2003 về việc ông T bán cho bà T1 tổng diện tích 3.904,7m2 với số tiền 40.000.000 đồng.

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện bằng văn bản Hợp đồng mua bán đất ngày 30/12/2003 giữa ông Hồ Văn T và bà Trương Thị T1 đối với các thửa đất số 2538, 2539, cùng thuộc tờ bản đồ số 4 và thửa đất số 2, thuộc tờ bản đồ số 8 với tổng diện tích là: 3.904,7m2 là có hiệu lực pháp luật.

Tòa phúc thẩm nhận định

Ông T và bà T1 giao kết hợp đồng vào ngày 30/12/2003 là thời điểm Bộ luật Dân sự năm 1995 và Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành nên theo quy định tại Điều 707 Bộ luật Dân sự 1995 và khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 Luật Đất đai năm 1993 thì “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/12/2003 giữa ông T và bà T1 có vi phạm về điều kiện hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên, sau khi giao kết hợp đồng thì bà T1 đã hoàn thiện thủ tục chuyển quyền và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004.

Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà T1 lập ngày 30/12/2003 có vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng do chưa được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ giao đất và giao tiền, bên nhận đất đã sử dụng ổn định nên cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/12/2003 đối với các thửa đất số 2538, 2539 thuộc tờ bản đồ số 4 và thửa đất
số 2, thuộc tờ bản đồ số 8 là phù hợp với nội dung Án lệ số 55/2022 ngày 07/9/2022. Do đó, ông T yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với Hợp đồng mua bán đất ngày 30/12/2003 là không có cơ sở chấp nhận.

Tòa án phúc thẩm tuyên

Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông Hồ Văn T và ông Hồ Phong V.

Giữ nguyên quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2023/DS-ST ngày 28 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

57 – 73

Nội dung vụ án:

Sau khi ly hôn chồng vào năm 1993, nguyên đơn về nhà bố mẹ đẻ sinh sống và được bố mẹ cho thửa đất số 158, tờ bản đồ số 28 thị trấn Q để làm nhà ở, diện tích thửa đất này do bố mẹ nguyên đơn khai hoang, canh tác nhưng chưa được cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt GCNQSDĐ). Năm 2012, nguyên đơn bị ốm phải nằm viện, do cần tiền để phẫu thuật vết thương; tại thời điểm này ông Cao Đức H1 (viết tắt là bị đơn) người cùng tổ dân phố hứa cho mượn tiền với điều kiện nguyên đơn phải lập văn bản chuyển nhượng một phần thửa đất nguyên đơn đang sử dụng. Sau đó giữa nguyên đơn và bị đơn có viết giấy chuyển nhượng đất có diện tích 6 mét x 25 mét.

Tuy nhiên, sau khi ký kết hợp đồng bị đơn không giao tiền cho nguyên đơn nên việc chuyển nhượng dừng lại, lúc nào bị đơn chuyển tiền thì tiếp tục thực hiện. Năm 2018, nguyên đơn chuyển nhượng tiếp 01 thửa đất liền kề cho ông Cao Thanh H3 liền kề với thửa đất của ông Cao Đức H1 nguyên đơn mới biết bị đơn đã được Ủy ban nhân dân huyện M cấp GCNQSDĐ đối với
thửa đất nguyên đơn viết giấy chuyển nhượng nhưng chưa thanh toán tiền. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại thửa đất số 184, tờ bản đồ số 28 thị trấn Q, huyện M và yêu cầu huỷ GCNQSDĐ số BY 667456 ngày 10/12/2015 của UBND huyện M cấp cho ông Cao Đức H1.

Phía bị đơn ông Cao Đức H1 cho rằng đã thanh toán và có người làm chứng, sau khi thanh toán đã xây nhà và được cấp giấy chứng nhận.

Tòa sơ thẩm tuyên:

Không chấp nhận khởi kiện của bà Đinh Thị Mai T về việc yêu cầu ông Cao Đức H1 trả lại 197m2 đất tại thửa đất số 184, tờ bản đồ số 28 thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 667456 ngày 10/12/2015 của Ủy ban nhân dân huyện M cấp cho ông Cao Đức H1.

Tòa phúc nhận định:

nguyên đơn đã chuyển nhượng cho bị đơn 150m2 đất và được tách thành thửa đất 184, tờ bản đồ số 28 thị trấn Q; sau khi nhận chuyển nhượng đất bị đơn đã xây móng bằng đá bao quanh thửa đất; năm 2012 giữa nguyên đơn và bị đơn lập lại giấy chuyển nhượng để bị đơn làm thủ tục cấp GCNQSDĐ; giấy chuyển nhượng thửa đất này có ghi rõ tứ cận với diện tích là 150m2 và nguyên đơn, bị đơn, con gái nguyên đơn là chị Hoàng Thị Thùy N2 và ông Đinh Văn Đ là anh trai nguyên đơn ký chứng kiến. Quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên toà nguyên đơn thừa nhận đúng chữ ký của mình trong giấy chuyển nhượng đất cho bị đơn ngày 22/4/2012 (nhưng viết nhầm sang năm 2002); chị Hoàng Thị Thùy N2 con gái nguyên đơn thừa nhận chính chị là người trực tiếp viết giấy chuyển nhượng và ký vào việc chứng kiến. Nguyên đơn trình bày viết giấy này để được vay tiền mà không phải để chuyển nhượng, tuy nhiên không đưa ra được các căn cứ cụ thể.

Giấy chuyển nhượng thửa đất 184, tờ bản đồ số 28, thị trấn Q giữa nguyên đơn và bị đơn lập ngày 22/4/2012 chưa thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, tại Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Trong vụ án này nguyên đơn đã giao đất cho bị đơn quản lý, sử dụng từ năm 2006; năm 2012 hai bên thoả thuận lập lại giấy chuyển nhượng thửa đất này, tuy tại thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phía nguyên đơn chưa được cấp
GCNQSDĐ nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng sau đó UBND huyện M cấp GCNQSDĐ số BY 667456 ngày 10 tháng 12 năm 2015 cho bị đơn nên giao dịch này được công nhận hiệu lực, theo hướng dẫn của Á lệ số 55/2022/AL của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

Tòa phúc thẩm tuyên:

Không chấp nhận khởi kiện của bà Đinh Thị Mai T về việc yêu cầu ông Cao Đức H1 trả lại 197m2 đất tại thửa đất số 184, tờ bản đồ số 28 thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 667456 ngày 10/12/2015 của Ủy ban nhân dân huyện M cấp cho ông Cao Đức H1.

Chấp nhận sự tự nguyện của ông Cao Đức H1 trả cho bà Đinh Thị Mai T số tiền 100.000.000 đồng đối với phần diện tích đất tăng thêm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 667456 ngày 10/12/2015 của Ủy ban nhân dân huyện M cấp cho ông Cao Đức H1.

74-81