NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:
[1]. Về tố tụng:
– Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Xuân Đ – nguyên đơn và bà Nguyễn Thị Tuyết L – người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đảm bảo về nội dung, hình thức, thời hạn kháng cáo quy định tại các Điều 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý vụ án để giải quyết theo quy định.
Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm, ngày 16/12/2025 nguyên đơn ông Nguyễn Xuân Đ có đơn xin rút đơn kháng cáo; ngày 18/12/2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Tuyết L có đơn xin rút đơn kháng cáo. Xét thấy, việc rút đơn kháng cáo của các đương sự là tự nguyện, không trái pháp luật nên Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại Điều 289, Điều 312 BLTTDS để đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của các đương sự.
Đối với việc rút đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Xuân Đ: Ông Nguyễn Xuân Đ có đơn ngày 16/12/2025 về việc rút đơn khởi kiện. Tuy nhiên, tại phiên toà phúc thẩm, bị đơn bà Nguyễn Thị Cẩm N không đồng ý việc nguyên đơn rút đơn khởi kiện. Do đó, căn cứ khoản 1 Điều 299 BLTTDS, Hội đồng không chấp nhận việc rút đơn khởi kiện để tiến hành xem xét nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Xét việc vắng mặt của đương sự tại phiên toà phúc thẩm: Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử thì vụ án được xét xử ngày 20/11/2025, tuy nhiên ngày 18/11/2025 người đại diện theo uỷ quyền của ông Trần Công Q và bà Nguyễn Thị Thu H – người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn xin hoãn phiên toà. Toà án đã quyết định hoãn phiên toà và ấn định xét xử lại vụ án ngày 11/12/2025 nhưng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Tuyết L có đơn xin hoãn phiên toà. Tại phiên toà hôm nay nguyên đơn ông Nguyễn Xuân Đ có đơn xin xét xử vắng mặt; một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt lần hai không có lý do mặc dù đã được Toà án tống đạt hợp lệ. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 296 BLTTDS để xét xử vụ án theo thủ tục chung.
[2]. Về nội dung:
Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị Tòa án tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 08/11/2023 giữa ông Lê Hùng V và bà Nguyễn Thị Cẩm N với ông Trần Công Q, bà Nguyễn Thị Thu H đối với thửa đất số 104, tờ bản đồ số 03 (là một phần của thửa đất số 73, tờ bản đồ số 3); địa chỉ thửa đất tại khóm A, thị trấn H, huyện H đã được UBND huyện H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 832691 ngày 20/3/2018 là vô hiệu. HĐXX thấy rằng:
[2.1]. Đối với quyền sử dụng thửa đất số 104 được tách ra từ thửa đất số 73, tờ bản đồ số 03, địa chỉ tại khóm A, thị trấn H, huyện H (nay là xã D), tỉnh Quảng Trị, đã được UBND huyện H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 832691 ngày 20/3/2018.
Ngày 22/9/2020, các bên gồm: Ngân hàng TMCP B3 – bên nhận thế chấp, ông Lê Hùng V và bà Nguyễn Thị Cẩm N – bên thế chấp, ông Trần Thanh P và bà Văn Thị Cẩm N1 – bên được bảo đảm đã ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 152/2020/HĐTC/CNQUANGTRI, theo đó, ông Lê Hùng V và bà Nguyễn Thị Cẩm N thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 73, tờ bản đồ số 03, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 832691 do UBND huyện H cấp ngày 20/3/2018 nêu trên để đảm bảo cho khoản vay của ông Trần Thanh P, bà Văn Thị Cẩm N1 tại Ngân hàng TMCP B3 (nay là Ngân hàng TMCP L1), theo Hợp đồng tín dụng hạn mức số HĐHMTD46020200553 ngày 22/9/2020 và các khoản vay khác xác lập từ ngày ký hợp đồng tín dụng hạn mức này đến ngày 22/9/2030. Hợp đồng thế chấp được công chứng tại Văn phòng C1, đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện H theo quy định.
Ngày 05/11/2023, giữa Ngân hàng, vợ chồng ông Trần Thanh P và bà Văn Thị Cẩm N1, vợ chồng ông Trần Công Q và bà Nguyễn Thị Thu H đã ký thoả thuận 3 bên về việc ông Q, bà H sẽ nộp tiền vào tài khoản Ngân hàng để tất toán khoản vay của ông P, bà N1, Ngân hàng sẽ xuất tài sản là Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất số CI 832691 cho bên thế chấp để chuyển nhượng tài sản cho ông Q, bà H. Ngày 05/11/2023, ông Lê Hùng V và bà Nguyễn Thị Cẩm N cùng với Ngân hàng, ông Q, bà H có văn bản đồng ý với phương án trên và thực tế đã nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Trần Công Q, bà Nguyễn Thị Thu H sau khi khoản vay của ông P, bà N được tất toán. Ngày 08/11/2023, ông Lê Hùng V, bà Nguyễn Thị Cẩm N và ông Trần Công Q, bà Nguyễn Thị Thu H ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, ông V, bà N chuyển nhượng cho ông Q, bà H quyền sử dụng 162,9 m² đất đất ở tại đô thị, tại thửa đất số 104, tờ bản đồ số 03 nêu trên.
Như vậy, việc ông Lê Hùng V, bà Nguyễn Thị Cẩm N chuyển nhượng quyền sửdụng đất cho ông Trần Công Q, bà Nguyễn Thị Thu H theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/11/2023 là nhằm trả nợ cho khoản vay của ông Trần Thanh P, bà Văn Thị Cẩm N1 tại Ngân hàng TMCP B3 (đây là khoản vay của bà Nguyễn Thị Cẩm N nhờ ông P, bà Văn Thị Cẩm N1 đứng tên vì bà Nguyễn Thị Cẩm N không được đứng tên vay tại tổ chức tín dụng); quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là tài sản mà ông V, bà N thế chấp hợp pháp trước đó tại Ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay.
[2.2]. Trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa bà Nguyễn Thị Tuyết L và bà Nguyễn Thị Cẩm N theo trình tự phúc thẩm, ngày 16/11/2023, TAND tỉnh Quảng Trị đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2023/QĐ-BPKCTT phong toả tài sản của người có nghĩa vụ, cấm bà Nguyễn Thị Cẩm N chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 832691 ngày 20/3/2018. Tuy nhiên, tại thời điểm Toà án cấp phúc thẩm ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì quyền sử dụng đất trên đã được tất toán tại Ngân hàng TMCP B3 và đã thực hiện việc chuyển nhượng một phần cho ông Trần Công Q và bà Nguyễn Thị H; các bên đã giao đủ tiền, tài sản là nhà, đất; hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hợp pháp. Do đó, TAND tỉnh Quảng Trị sau đó cũng đã huỷ bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
[2.3]. Đối với các khoản vay của bà Nguyễn Thị Cẩm N đối với bà Nguyễn Thị Tuyết L và ông Nguyễn Sỹ Hoàng D phát sinh sau thời điểm vợ chồng ông Lê Hùng V, bà Nguyễn Thị Cẩm N thế chấp quyền sử dụng đất ngày 22/9/2020 để đảm bảo cho khoản vay của vợ chồng ông P, bà N tại Ngân hàng TMCP B3. Cụ thể: Nghĩa vụ trả nợ của bà Nguyễn Thị Cẩm N đối với bà Nguyễn Thị Tuyết L (theo Bản án DSPT số 62/2023/DSPT ngày 17/11/2023 của TAND tỉnh Quảng Trị) phát sinh từ Giấy vay tiền ngày 19/02/2023; Nghĩa vụ trả nợ của bà Nguyễn Thị Cẩm N đối với ông Nguyễn Sỹ Hoàng D (theo Quyết định công nhận sự thoả thuận của đương sự số 03/2024/QĐST-DS ngày 18/01/2024 của TAND huyện Hải Lăng) phát sinh từ Giấy vay tiền ngày 08/10/2023.
[2.4]. Nguyên đơn căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 6 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ, được sửa đổi bổ sung theo Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17/3/2020 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự để khởi kiện. Cụ thể: “Trường hợp tài sản đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà phát sinh các giao dịch liên quan đến tài sản đó thì tài sản đó bị kê biên, xửlý để thi hành án. Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó”. Tuy nhiên, trong vụ án này, tài sản bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án đang là tài sản thế chấp hợp pháp của hợp đồng thế chấp đang có hiệu lực pháp luật; các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Toà án, biện pháp bảo đảm thi hành án của cơ quan thi hành án được áp dụng sau thời điểm phát sinh Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Hùng V, bà Trần Thị Cẩm N4 với ông Trần Công Q, bà Nguyễn Thị Thu H nên không có hiệu lực thi hành.
[2.5]. Khoản 2 Điều 75 Luật thi hành án dân sự quy định:
“- Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.
– Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó”.
Trong vụ án này, chấp hành viên cho rằng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Hùng V, bà Nguyễn Thị Cẩm N chuyển nhượng cho vợ chồng ông Trần Công Q, bà Nguyễn Thị Thu H vô hiệu, do trốn tránh nghĩa vụ thi hành án. Tuy nhiên, chấp hành viên chưa thông báo cho người được thi hành án là ông Nguyễn Sỹ Hoàng D để yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu; đối với bà Nguyễn Thị Tuyết L thì chấp hành viên có thông báo cho bà L nhưng lại giới hạn trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày làm việc với cơ quan thi hành án bà L có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo quyền lợi của mình. Trường hợp trên chấp hành viên chưa thực hiện đúng quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật thi hành án dân sự mà lại thực hiện quyền khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu là không đúng trình tự, thủ tục.
[2.6]. Khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 01/8/2016 quy định: “Trường hợp tài sản cầm cố, thế chấp đủ điều kiện để kê biên, xử lý theo quy định tại Điều 90 Luật Thi hành án dân sự mà người nhận cầm cố, thế chấp đang tiến hành xử lý để thu hồi nợ vay theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm thì Chấp hành viên không thực hiện việc kê biên, xử lý đối với tài sản đỏ nhưng phải có văn bản yêu cầu người xử lý tài sản cầm cố, thế chấp thông báo ngay kết quả xử lý tài sản cho cơ quan thi hành án dân sự, giữ lại số tiền còn lại (nếu có) để cơ quan thi hành án dân sự giải quyết theo quy định của pháp luật”. Như vậy, trong trường hợp Ngân hàng phối hợp với khách hàng và bên thứ ba thoả thuận xử lý tài sản thế chấp là biện pháp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ nếu cơ quan Thi hành án dân sự xác định cần xử lý nợ đối với bên có tài sản thì chấp hành viên không thực hiện kê biên, xử lý tài sản đó nhưng phải có văn bản yêu cầu Ngân hàng thông báo kết quả xử lý tài sản để cơ quan thi hành án giữ lại số tiền còn lại để thi hành án theo quy định. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án không thực hiện theo quy định này mà lại thực hiện việc khởi kiện là không đúng.
[3]. Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, Hội đồng xét xử thấy: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành thu thập, xác minh, đánh giá chứng cứ theo đúng trình tự quy định của pháp luật. Bản án sơ thẩm đã đánh giá một cách khách quan, toàn diện, đầy đủ các tài liệu, chứng cứ để không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở. Do đó, không chấp nhận ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị về việc ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án mà giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[4]. Về án phí: Ông Nguyễn Xuân Đ không phải chịu án phí, bà Nguyễn Thị Tuyết L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.
[NGUỒN: Bản án số 59/2025/DS-PT NGÀY 18/12/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ]
LINK PDF: Bản án số 59/2025/DS-PT
………………….
Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An
Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn
