[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Huỷ bản án do Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp là có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật; xác định bị đơn đã thực hiện vượt quá nghĩa vụ cần phải thực hiện với nguyên đơn là chưa đánh giá khách quan, toàn diện, chưa đầy đủ chứng cứ, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Trên cơ sở các tài liệu chứng cứ đã được thẩm tra, tranh tụng công khai tại phiên toà và xem xét quan điểm của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

[1] Tại phiên toà phúc thẩm hôm nay, nguyên đơn ông Nguyễn Đức B không rút đơn khởi kiện và giữ nguyên nội dung kháng cáo, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng giữ nguyên Quyết định kháng nghị số 63/QĐ-VKS-DS ngày 3/10/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xử huỷ Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cho Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[2] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng:

[2.1] Đối với “Biên bản về việc thỏa thuận thi hành án” ngày 28/6/2016 tại Chi cục Thi hành án Dân sự thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk (sau đây viết tắt là Chi cục Thi hành án): Bên được thi hành án là Ngân hàng N2 – Chi nhánh L1, tỉnh Đắk Lắk (sau đây viết tắt là Ngân hàng); bên phải thi hành án là vợ chồng ông Nguyễn Đức B và bà Lê Thị V. Do không có tiền nộp cho Chi cục Thi hành án, nên ông B và bà V cùng Ngân hàng thỏa thuận chuyển nhượng 04 thửa đất của ông B, bà V cho vợ chồng ông Nguyễn D và bà Trần Thị Kiều O, giá chuyển nhượng là 2.794.751.700 đồng, cụ thể như sau:

Thửa đất số 20 diện tích 2.840m² tại phường T, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 17/7/1993 đứng tên ông B, bà V, giá chuyển nhượng là 1.957.185.000 đồng. Thửa đất số 206 diện tích 4.495m², giá chuyển nhượng là 395.773.000 đồng; thửa đất số 207 diện tích 4.115m², giá chuyển nhượng là 341.772.000 đồng; thửa đất số 208 diện tích 1.192m² giá chuyển nhượng là 100.021.700 đồng, các thửa đất này ở tại phường Đ, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cùng ngày 01/11/2006 đứng tên ông B, bà V Theo các lời khai của ông B, bà V thì việc thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất nêu trên cho ông D, bà O là để ông D, bà O đứng tên hộ quyền sử dụng đất, thực tế số tiền 2.794.751.700 đồng là của ông B, bà V bỏ ra nhận chuyển nhượng lại tại Cục thi hành án. Nguồn gốc số tiền 2.794.751.700 đồng của ông B, bà V có được là do ông B, bà V1 chuyển nhượng cho ông D, bà O diện tích 500m2 (một phần của thửa đất số 20) với số tiền là 1.450.000.000 đồng; ông B, bà V vay của ông D, bà O số tiền 1.150.000.000 đồng, vay của ông Nguyễn Thanh K số tiền 200.000.000 đồng. Ông B, bà V nộp đủ giá trị của 04 thửa đất nếu trên, số tiền 2.794.751.700 đồng tại Chi cục Thi hành án.

Ông D, bà O cho rằng: Ông bà nhận chuyển nhượng của ông B, bà V 04 thửa đất nêu trên (thửa 20, thửa 206, thửa 207 và thửa 208) giá chuyển nhượng là 2.794.751.700 đồng. Do hai gia đình là hàng xóm, thân quen nên ông D, bà O tặng cho lại 03 thửa đất số 206, 207 và 208 cho ông B, bà V sử dụng. Đối với thửa đất số 20, diện tích 2.840m2 sau khi nhận chuyển nhượng, ông D, bà O chỉ sử dụng diện tích 500m². Diện tích đất còn lại ông D, bà O cho ông B, bà V ở nhờ trên đất và đồng ý chuyển nhượng lại cho ông B, bà V với giá 1.400.000.000 đồng, nhưng với điều kiện trong thời gian một tháng ông B, bà V phải trả đủ số tiền nêu trên, khi đó ông D, bà O sẽ tách thửa sang tên quyền sử dụng đất cho ông B, bà V. Tuy nhiên, ông B, bà V không giao tiền cho ông D, bà O và cũng không trả lại đất. Thực tế, thửa số 20 ông D, bà O đã tách thành 03 thửa gồm: Thửa số 13 diện tích đất là 393m2 thửa số 14 diện tích đất là 1.429,2m2 thửa số 15 diện tích đất là 500m2; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 10/11/2016 đứng tên ông D, bà O.

[2.2] Tại nội dung “Giấy đứng hộ” ngày 28/6/2016, ông D, bà O thừa nhận “Nguyên vợ chồng tôi đứng trên danh chính mua tài sản của ông Nguyễn Đức B và bà Lê Thị V, tài sản gồm diện tích 2.840m²… diện tích 1.192m2… diện tích 415m2… diện tích là 4.495m2. Nhưng thực tế gia đình tôi chỉ mua kho của ông B, bà V có diện tích là chiều ngang 10m, chiều dài tỉnh từ mốc lộ giới vô là 20m, trong đó đất thổ cư là 150m2, với số tiền là 145.000.000 đồng trên một mét ngang, tổng cộng là 1.450.000.000 đồng. Mặt khác, tại lời khai của người làm chứng là ông Trần Đức H2 (người ký chứng kiến vào giấy đứng hộ) xác nhận “Ông B, bà V có bán cho ông D, bà O một phần đất trong lô đất của ông B, bà V… Ngang theo QL 14 là 10m chiều sâu 50m, tổng diện tích 500m2 với số tiền là 1.450.000.000 đồng, khi được sang tên quyền sử dụng đất ông D, bà O sẽ đứng tên hộ toàn bộ lô đất của ông B, bà V sau đó trong thời hạn 01 tháng ông D, bà O phải tách thửa và lấy phần đất mình đã mua phần còn lại phải sang tên lại cho cô Nguyễn Thị Đỗ Q là con của ông B, bà V”.

Biên bản hòa giải ngày 04/10/2016 tại Ủy ban nhân dân phường T, thị xã B, ông D, bà O thừa nhận có cho vợ chồng ông B, bà V vay 1.150.000.000 đồng. Như vậy, có căn cứ xác định ông B, bà V chỉ chuyển nhượng cho ông D, bà O diện tích đất 500m² với giá 1.450.000.000 đồng và ông D, bà O có cho ông B, bà V vay 1.150.000.000 đồng; thực tế, ông D, bà O chỉ là người đứng tên giúp hộ 04 thửa đất cho ông B, bà V khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Chi cục Thi hành án.

Như vậy, đủ cơ sở xác định: Quyền sử dụng 02 thửa đất số 13 và thửa số 14 diện tích 393m² và 1.429,2m² thuộc về ông B, bà V, ông B, bà V trả cho ông D, bà O số tiền nợ 1.150.000.000 đồng và lãi suất theo quy định pháp luật.

[2.3] Tuy nhiên, Bản án dân sự phúc thẩm số 61/2020/DS-PT ngày 18/12/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã được thi hành. Ngày 07/12/2021 Chấp hành viên đã tổ chức thực hiện cưỡng chế và bàn giao đầy đủ tài sản của ông B, bà V cho ông D, bà O.

Sau khi nhận tài sản, ông D, bà O chuyển nhượng thửa đất số 13 và thừa số 14 thuộc tờ bản đồ số 36, cụ thể:

Ngày 20/01/2022, ông D, bà O lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thừa đất số 13, tờ bản đồ số 36, diện tích 393 m² và tài sản gắn liền với đất cho ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thu H1. Ngày 18/7/2022, ông D, bà O tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối với thửa đất số 14, tờ bản đồ số 36, diện tích 1.429,2m² cho ông Trần Ngọc H.

– Xét tính hợp pháp của 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, thấy rằng:

+ Ngày 20/01/2022, ông D, bà O lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 13, tờ bản đồ số 36, diện tích 393 m² và tài sản gắn liền với đất cho ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thu H1. Thời điểm này Bản ản phúc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chưa bị kháng nghị nên hợp đồng này là hợp pháp.

+ Ngày 18/7/2022, ông D, bà O chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối với thửa đất số 14, tờ bản đồ số 36, diện tích 1.429,2m² cho ông Trần Ngọc H. Thời điểm này, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 06/QĐ- VKS-DS ngày 13/7/2022 đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 61/2020/DS-PT ngày 18/12/2020 và tạm đình chỉ thi hành bản án cho đến khi có Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Như vậy, việc chuyển nhượng tài sản khi đã có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm và tạm đình chỉ thi hành bản án, nên hợp đồng ngày 18/7/2022 vô hiệu do vi phạm điều kiện mua bán, chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng này ngay tình là không đúng quy định pháp luật.

[2.4] Xét nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm đối với việc nghĩa vụ ông D, bà O phải thực hiện:

+ Đối với việc xác định giá trị thửa đất số 13 và thửa đất số 14:

Tại “Giấy đứng hộ” các bên thỏa thuận diện tích 500m² (tức thửa đất số 15) có giá trị 1.450.000.000 đồng. Do đó, giá trị của thửa đất số 13 và 14, tờ bản đồ số 36 tại thời điểm các bên thỏa thuận tại cơ quan Thi hành án là 507.185.000 đồng (1.957.185.000đ (giá trị thửa đất số 20 (tức thừa 13, 14, 15) thỏa thuận tại Chi cục Thi hành án) – 1.450.000.000đ (giá trị thừa đất số 15)). Nhận định này là không có căn cử, bởi lẽ ông D, bà O chỉ đứng tên hộ chứ không phải nhận chuyển nhượng toàn bộ thừa đất số 20 nên việc Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện việc trừ giá trị như trên là không chính xác.

+ Đối với việc tăng giá trị tài sản (thừa số 13 và thửa số 14):

Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thỏa thuận về giá trị tài sản đang tranh chấp như sau: Thửa đất số 13, tờ bản đồ số 36 và toàn bộ tài sản gắn liền với thửa đất trị giá 1.580.000.000 đồng. Thửa đất số 14, tờ bản đồ số 36 và toàn bộ tài sản gắn liền với đất trị giá 4.100.000.000 đồng.

Tổng giá trị thửa đất số 13 và thửa đất số 14 hiện nay là (1.580.000.000₫ + 4.100.000.000₫) = 5.680.000.000 đồng. Giá trị tăng thêm của thửa đất số 13 và 14 tính từ thời điểm thỏa thuận thị hành án ngày 28/6/2016 đến ngày xét xử sơ thẩm là: 5.172.815.000 đồng (5.680.000.000₫ – 507.185.000₫).

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: Ngày 07/12/2021 Chấp hành viên đã tổ chức thực hiện cưỡng chế và bàn giao đầy đủ tài sản của ông B, bà V cho ông D, bà O. Như vậy, từ thời điểm thỏa thuận thi hành án ngày 28/6/2016 đến ngày xét xử sơ thẩm bị đơn ông D, bà O là người sử dụng thửa đất số 13 và thửa đất số 14 ngay tình. Do đó, cần trích lại công sức đóng góp của bị đơn trong quá trình quản lý, bảo tồn, tôn tạo làm tăng giá trị thửa đất số 13 và thửa đất số 14, tờ bản đồ số 36 với tổng số tiền 5.172.815.000 đồng.

Nhận định trên của Tòa án cấp sơ thẩm là không chính xác, từ ngày 23/11/2016, ông D, bà O đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ; vụ kiện kéo dài nhiều năm đến ngày 07/12/2021 Chấp hành viên đã tổ chức thực hiện cưỡng chế và bàn giao đầy đủ tài sản của ông B, bà V cho ông D, bà O. Đến năm 2022, Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm bị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy để xét xử lại. Do đó, việc cho rằng từ năm 2016 đến nay ông D, bà O là người sử dụng hợp pháp để tính công sức gìn giữ, làm tăng giá trị tài sản là chưa phù hợp với thực tế khách quan.

Xuất phát từ việc xác định sai giá trị thửa đất số 13 và thửa đất số 14 tại thời điểm năm 2016 có giá trị là 507.185.000 đồng và tính công sức đóng góp làm tăng giá trị tài sản cho ông D, bà O nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông B, bà V do bị đơn ông D, bà O đã thực hiện quá nghĩa vụ cần phải thực hiện là không đúng.

Từ những phân tích trên nhận thấy, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/7/2022 giữa ông D, bà O với ông Trần Ngọc H hợp pháp là có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật; xác định ông D, bà O đã thực hiện vượt quá nghĩa vụ cần phải thực hiện với nguyên đơn là chưa đánh giá khách quan, toàn diện, chưa đầy đủ chứng cứ, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông B, bà V. Những thiếu sót, vi phạm này của Toà án cấp sơ thẩm, Toà án cấp phúc thẩm không thể bổ sung ngay tại phiên toà được.

Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng nghị phúc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên để giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ: 113/2025/DS-PT NGÀY 08/04/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ: 113/2025/DS-PT NGÀY 08/04/2025

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An