[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] - Hủy án tranh chấp hợp đồng đặt cọc do xác định sai quan hệ tranh chấp, giải quyết yêu cầu phản tố chưa đảm bảo về thủ tục tố tụng và xác định sai án phí - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và buộc bị đơn phải trả lại tổng số tiền 420.000.000₫. Bị đơn có nơi cư trú tại xã Đ, tỉnh Phú Thọ, Tòa án nhân dân khu vực 14 – Phú Thọ thụ lý, giải quyết là đúng theo thẩm quyền về loại việc và lãnh thổ được quy định tại Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Kháng cáo của bị đơn ông Lê Xuân T, Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ trong thời hạn luật định nên được chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung vụ án:

2.1. Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự, có đủ cơ sở để xác định: Ngày 08/4/2022, ông Lê Quang S và gia đình ông Lê Xuân T có lập “Giấy thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất” với nội dung, ông T chuyển nhượng cho ông S toàn bộ khu đất đã có tường bao xây xung quanh làm ranh giới với các hộ liền kề, trong đó 460m² đất đã được cấp GCNQSDĐ, phần đất chưa được cấp GCNQSDĐ là 440m². Giá trị chuyển nhượng là 2.860.000.000 đồng, được trả làm 03 lần: lần 01 là 300.000.000 đồng ông S đặt cọc ngày 08/4/2022, lần 02 là 1.700.000.000 đồng sau khi ông T làm xong thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với toàn bộ khu đất đã xây tường bao, lần 03 là số tiền còn lại sau khi ông S nhận được GCNQSDĐ. Tại phần bổ sung của giấy thỏa thuận trên đề ngày 16/9/2022 các bên đương sự đã thỏa thuận cụ thể: ông T chuyển nhượng cho ông S đất nhà ở và toàn bộ diện tích đất trong khu vực gia đình ông T đang ở. Theo bản trích đo địa chính số 107-2022 có tổng diện tích là 895,9m², trong đó 400m² đất ở và 495,9m² đất trồng cây lâu năm.

Thực hiện theo thỏa thuận, ngày 08/4/2022 ông S đã đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng. Ngày 06/5/2022 ông S tiếp tục cho ông T ứng trước số tiền 100.000.000 đồng và ngày 20/8/2022 là số tiền 20.000.000 đồng. Tuy nhiên, ngày 14/02/2023 ông Lê Xuân T đã được cấp đổi GCNQSDĐ đối với diện tích 601,9m² (trong đó có 400m² đất ở và 201,9m² đất trồng cây lâu năm), phần diện tích còn lại 294m² là đất trồng màu (BHK) nằm trong GCNQSDĐ mang tên ông Đinh Văn H1. Do vậy, các bên đương sự đã không tiếp tục thực hiện được thỏa thuận chuyển nhượng đất trên.

2.2. Xét kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ và kháng cáo của bị đơn ông Lê Xuân T.

Hội đồng xét xử đánh giá Giấy thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2022 và phần bổ sung thêm tại mặt sau của giấy thỏa thuận trên đề ngày 16/9/2022 giữa ông Lê Xuân T và ông Lê Quang S đã thể hiện nội dung: Ông T sẽ chuyển nhượng cho ông S toàn bộ khu đất đang ở và tài sản trên đất với giá là 2.860.000.000₫ và được trả làm 03 lần. Theo văn bản trên các bên đương sự cũng thỏa thuận rõ rằng: ông T có trách nhiệm làm thủ tục để cấp nốt GCNQSDĐ của 440m² đất trước khi hai bên ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời cũng quy định về phạt cọc là: Ông T phải hoàn trả tiền cọc cho ông S nếu thửa đất trong diện quy hoạch hoặc không cấp giấy chứng nhận được; nếu ông T không bán nữa thì sẽ bị phạt cọc gấp 5 lần. Còn ông S không mua nữa sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc ngày 08/4/2022.

Quá trình thực hiện thỏa thuận ông S đã đặt cọc số tiền 300.000.000đ cho ông T và có thanh toán thêm số tiền 120.000.000₫ là chi phí để ông T thực hiện việc cấp đổi GCNQSDĐ. Các bên chưa tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như cam kết mà mới chỉ dừng lại ở việc đặt cọc để nhằm mục đích chuyển nhượng thửa đất số 22. Nhưng do gia đình ông T không thực hiện được việc cấp đổi GCNQSDĐ đối với toàn bộ diện tích chuyển nhượng là 895,9m² (chỉ được cấp 601,9m²) và không đủ diện tích của loại đất trồng cây lâu năm là 495,9m² vì diện tích còn lại 294m² là đất trồng màu (BHK) nên ông S không đồng ý để đi đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó trong trường hợp này tranh chấp giữa các bên là tranh chấp về thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Mặc dù tiêu đề văn bản là “Giấy thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên là vô hiệu nhưng bản chất là tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và ông T vô hiệu là không đúng, xác định sai quan hệ pháp luật tranh chấp.

2.3. Đối với việc thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn với nội dung: Đề nghị Tòa án xem xét công nhận hiệu lực của Giấy biên nhận tiền ngày 08/4/2022 là hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực và buộc ông Lê Quang S phải trả lại ông Lê Xuân T GCNQSDĐ cấp ngày 14/02/2023. Do việc xác định không đúng quan hệ pháp luật tranh chấp nên cấp sơ thẩm đánh giá đây là yêu cầu phản tố là không chính xác, bởi Giấy nhận tiền đề ngày 08/4/2022 chỉ là việc ông T xác nhận đã nhận tiền đặt cọc của ông S và là văn bản gắn liền, không tách rời với Giấy thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2022 mà nguyên đơn đang yêu cầu giải quyết. Như vậy đây chỉ là quan điểm của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không phải là yêu cầu phản tố.

2.4. Về cách tính án phí: Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2022 là vô hiệu nhưng không buộc bị đơn phải chịu án phí 300.000 đồng sơ thẩm là không đúng theo quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Mặt khác do thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn không đúng nên quyết định bị đơn phải chịu số tiền 15.000.000 đồng do yêu cầu phản tố không được chấp nhận và buộc nguyên đơn phải chịu số tiền án phí 300.000 đồng do yêu cầu phản tổ được chấp nhận là không chính xác.

[3] Từ những phân tích và nhận định nêu trên Hội đồng xét xử thấy rằng cấp sơ thẩm đã xác định không đúng quan hệ tranh chấp, thụ lý và giải quyết yêu cầu phản tố của bị đơn chưa đảm bảo về thủ tục tố tụng, xác định sai án phí gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự mà không thể khắc phục được tại cấp phúc thẩm,

Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ và kháng cáo của bị đơn ông Lê Xuân T là có căn cứ nên được chấp nhận, vì vậy cần hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm để giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

[4] Về án phí: Do Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án bị kháng cáo, kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại nên bị đơn ông Lê Xuân T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm được xác định lại khi giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[NGUỒN BẢN ÁN SỐ 124/2026/DS-PT NGÀY 12/5/2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN TỈNH TỈNH PHÚ THỌ]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 124/2026/DS-PT

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: