[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Toà sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và lời khai, lời trình bày của các đương sự có nhiều mâu thuẫn, chưa được đối chất, làm rõ - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu đã thu thập có trong hồ sơ vụ án cũng như thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng kháng cáo:

Về đơn kháng cáo: Kháng cáo của bị đơn trong thời hạn và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:

[2.1] Về tố tụng:

[2.1.1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn ông Đặng Văn Q1 và những người thừa kế quyền, nghĩa vụ của ông Q1 khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 54 ngày 18/01/2011 giữa ông Q1, bà Phạm Thị S1 với bà Cao Thị N1, có địa chỉ tại thôn Tuấn Dị, xã Trưng Trắc, huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên (nay là thôn Tuấn Dị, xã Như Quỳnh, tỉnh Hưng Yên), diện tích đất tranh chấp tại tổ dân phố Văn Nhuế, phường Bần Yên Nhân, thị xã M, tỉnh Hưng Yên (nay là tổ dân phố Văn Nhuế, phường M, tỉnh Hưng Yên) nên Tòa án nhân dân khu vực 2 – Hưng Yên thụ lý và giải quyết là đúng thẩm quyền quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự

[2.1.2] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn ông Đặng Văn Q1 và những người thừa kế quyền, nghĩa vụ của ông Q1 khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 54 ngày 18/01/2011 giữa ông Q1, bà S1 với bà N1 vô hiệu; bà N1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Q1 và có đơn yêu cầu phản tố. Toà án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là đúng quy định theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2.1.3] Về thời hiệu khởi kiện: Nguyên đơn, bị đơn trình bày mâu thuẫn phát sinh từ tháng 9/2012 khi bà N1 yêu cầu ông Q1, bà S1 phải trả nhà và đất đã bán cho bà N1. Ông Q1, bà S1 không đồng ý và làm đơn tố cáo L1 vào ngày 12/12/2012, sau đó đến ngày 28/7/2014 thì ông Q1, bà S1 khởi kiện vụ án, do đó thời hiệu khởi kiện vụ án vẫn còn theo quy định tại Điều 136 Bộ luật dân sự 2015.

[2.1.4] Về xác định người tham gia tố tụng và giải quyết yêu cầu của các đương sự.

Toà án cấp sơ thẩm xác định tư cách tham gia tố tụng của nguyên đơn, bị đơn là đúng quy định tại khoản 2,3 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, mặc dù tại Bản án dân sự phúc thẩm số 11/2016/DS-PT ngày 13/6/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên đã chỉ ra những vi phạm tố tụng của Toà án cấp sơ thẩm nhưng sau khi thụ lý lại vụ án Toà án cấp sơ thẩm không giải quyết triệt để, khắc phục những vi phạm, cụ thể là:

– Đối với việc xem xét, giải quyết yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Cao Thị N1, Toà án cấp sơ thẩm không xem xét về tính hợp pháp của quyết định (về thẩm quyền, quy trình, trình tự thủ tục, quan điểm của các cơ quan có thẩm quyền…) mà kiến nghị Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 086304 cấp ngày 24/2/2011 do UBND huyện M (cũ) cấp cho bà Cao Thị N1 là không đúng với quy định tại khoản 3 Điều 191 và Điều 193 Luật tố tụng hành chính năm 2015.

– Bản án sơ thẩm nhận định các đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và không yêu cầu định giá nhưng tại phiên toà phúc thẩm bà N1 và anh Luân trình bày không được giải thích về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, mặt khác bà N1 có đơn yêu cầu phản tố đề nghị xem xét tính hợp pháp của hợp đồng trong đó có việc các bên đã giao nhận tiền chuyển nhượng nhà, đất. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy chỉ đến phiên toà sơ thẩm Toà án cấp sơ thẩm mới hỏi các đương sự có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và yêu cầu định giá tài sản là chưa phù hợp. Toà án cấp sơ thẩm nhận định các đương sự không đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng trong bản án sơ thẩm lại xác định không có việc giao nhận tiền nên nguyên đơn không phải trả bị đơn và tách yêu cầu của bị đơn thành vụ án dân sự khác là không đúng, giải quyết không hết yêu cầu của đương sự. Hồ sơ vụ án không có tài liệu, chứng cứ thể hiện việc giải thích hậu quả của hợp đồng vô hiệu cho các đương sự là chưa phù hợp với quy định tại Điều 2 mục III giải đáp số: 01/2017/GD-TANDTC ngày 17/4/2017 của Toà án nhân dân tối cao.

– Đối với việc thẩm định giá tài sản: Bản án sơ thẩm nhận định do các đương sự không yêu cầu nên Toà án cấp sơ thẩm không định giá tài sản, tuy nhiên tại bút lục số 480 đến 483 thể hiện Toà án cấp sơ thẩm đã lập biên bản thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, có Hội đồng định giá nhưng không ban hành giá với lý do cần có thêm thời gian và cung cấp kết quả sau, đến thời điểm Toà án xét xử sơ thẩm vụ án, Toà án cấp sơ thẩm cũng không thu thập kết quả định giá làm căn cứ giải quyết vụ án là vi phạm Điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự.

– Trong quá trình tham gia tố tụng thể hiện tại thời điểm xảy ra tranh chấp thừa đất nêu trên bà N1 đang thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu phòng giao dịch Văn Lâm và theo lời khai của bà L1 thì bà L1, ông V1 là người trả các khoản tiền gốc, lãi nhưng Toà án cấp sơ thẩm không xác minh, thu thập các tài liệu chứng cứ liên quan đến việc thế chấp và quan điểm của Ngân hàng đối với khoản vay và cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất liên quan đến việc đăng ký thế chấp, xoá thế chấp thửa đất trên. Tại phiên toà xét xử phúc thẩm người đại diện theo uỷ quyền của bà Cao Thị N1 xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên và trình bày thửa đất chưa được xoá thế chấp theo auy định và đề nghị đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng. Hội đồng xét xử nhận thấy, tại GCNQSDĐ số BD086304 cấp ngày 24/2/2011 cho bà N1 (bút lục 128) thể hiện Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất huyện Yên Mỹ xác nhận thửa đất đã được thế chấp tại Ngân hàng Á Châu, Phòng giao dịch Văn Lâm, tuy nhiên, bản án sơ thẩm năm 2016 không đưa Ngân hàng này vào tham gia tố tụng, không xác minh làm rõ hiện thửa đất còn thế chấp tại Ngân hàng hay không. Bản án phúc thẩm năm 2016 đã nhận định nội dung này là một trong các căn cứ hủy bản án sơ thẩm, tuy nhiên khi giải quyết lại vụ án, Toà án cấp sơ thẩm không lấy lời khai của ông VI và thu thập các chứng cứ liên quan đến khoản vay của bà N1 tại Ngân hàng, không xác minh về việc đăng ký thế chấp, xoá thế chấp của thửa đất nêu trên là thu thập chưa đầy đủ để giải quyết triệt để, T1 diện vụ án.

Về xác định người tham gia tố tụng là người làm chứng, theo thông báo về việc thụ lý vụ án, quyết định đưa vụ án ra xét xử, thành phần những người tham gia tố tụng tại Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2025/DS-ST ngày 16/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 – Hưng Yên thể hiện người làm chứng chỉ bao gồm anh Đặng HN và ông Đặng Văn V1. Tuy nhiên, phần Nội dung vụ án lại trích lời khai của anh Nguyễn Xuân Lâm và anh Cao Văn T1 (xác định anh Lâm và anh T1 là người làm chứng). Toà án cấp sơ thẩm căn cứ vào lời khai của ông Lâm, anh T1 vào ngày 20/5/2013 (không có dấu của cơ quan điều tra) được trích từ hồ sơ được Cơ quan điều tra Công an huyện M cung cấp là những lời trình bày được các đương sự khai để phục vụ giải quyết một vụ án hình sự khác, không liên quan đến vụ án dân sự tranh chấp này giữa ông Q1 và bà N1. Tại giai đoạn xét xử phúc thẩm lần 2, bà Cao Thị N1 xuất trình vi bằng ghi lời khai ông Nguyễn Xuân Lâm, anh Cao Văn T1 có nội dung mâu thuẫn hoàn T1 với lời khai tại Công an huyện M (cũ). Lời khai của ông Lâm, anh T1 có mâu thuẫn với lời khai của bà N1, bà L1 nhưng chưa được đối chất làm rõ. Ông Lâm, anh T1 trình bày không được Toà án cấp sơ thẩm triệu tập lấy lời khai theo quy định. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm nhận thấy lời khai của ông Lâm, anh T1 có ý nghĩa quan trọng đối với việc giải quyết vụ án nhưng chưa được thu thập hợp pháp, do vậy cần thực hiện triệu tập, lấy lời khai, giải thích quyền, nghĩa vụ cho anh Lâm, anh T1 và yêu cầu những người này cam đoan về lời khai của mình theo quy định tại các Điều 98, Điều 99 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[ 2.2] Về nội dung tranh chấp:

Trong vụ án này bà Nguyễn Thị Kim L1 có vai trò rất quan trọng, theo nguyên đơn thì bà L1 đã cấu kết cùng bà N1 để lừa ký vào các hợp đồng chuyển nhượng đất, nhà. Toà án cấp sơ thẩm đã uỷ thác lấy lời khai của bà L1 tuy nhiên, lời khai của bà L1 có nhiều điểm mâu thuẫn với các tài liệu chứng cứ được thu thập cũng như với lời khai của bà L1 nhưng chưa được làm rõ, cụ thể: Bà L1 khai “không giới thiệu cho bà N1 biết về việc gia đình ông Q1 có nhu cầu chuyển nhượng, cũng không đặt vấn đề với ông Q1 về việc thay mặt ông làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà cũng không mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông Q1 để thế chấp vay ngân hàng và không ký bất kỳ văn bản nào liên quan đến việc thế chấp hay vay mượn ngân hàng đối với thửa đất này” Tuy nhiên, tại bút lục số 09 thể hiện có giấy vay tiền giữa bà Nguyễn Thị L1 với ông Lê Văn Kiên liên quan đến việc bà L1 vay ông Kiên số tiền 400 triệu đồng và tín chấp quyền số quyền sử dụng đất mang tên Đặng Văn Q1 vào ngày 21/01/2011 (cùng thời điểm ông Q1, bà S1 chuyển nhượng quyền sửdụng đất cho bà N1) và tại bút lục số 87 thể hiện biên bản mượn sổ đỏ vào ngày 16/4/2012 có xác nhận của Công an xã thị trấn Bần Yên Nhân và tổ trưởng an ninh thôn Văn Nhuế. Tại biên bản lấy lời khai ngày 18/4/2025 bà L1 trình bày “việc đăng ký thế chấp và vay tiền ngân hàng là do ông Q1 nhờ bà NI vay giúp số tiền 139.000.000 đồng. Sau khi ông Q1 không trả được nợ cho bà NI, bà đã trả thay T1 bộ số tiền gốc và lãi để xóa thế chấp thửa đất nêu trên, việc trả tiền diễn ra tại ngân hàng, có sự chứng kiến của bà N1, vợ chồng ông Q1 và vợ chồng bà. Sau khi trả nợ, gia đình bà đã bàn giao đầy đủ giấy tờ nhà đất cho ông QI” Toà án cấp sơ thẩm chưa làm rõ có việc ông Q1 nhờ bà N1 vay tiền không? vay ở Ngân hàng nào? Thế chấp tài sản gì? ai là người trả? vào thời gian nào. Lời khai của bà L1 mâu thuẫn với lời khai của bà N1, bà S1, ông Lâm, anh T1 nhưng chưa được làm rõ sự thật khách quan của vụ án. Do đó, việc có mặt, có quan điểm, lời khai, và việc đối chất của bà Nguyễn Thị L1 có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định rõ bản chất vụ án và trách nhiệm của bà L1 theo quy định. Ngoài ra, theo tài liệu có trong hồ sơ thể hiện tại biên bản họp ngày 03/7/2013 của Cơ quan cảnh sát điều tra Công an huyện M, Viện kiểm sát nhân dân huyện M, Toà án nhân dân huyện M (cũ) đề xuất chuyển hồ sơ cho Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Hưng Yên điều tra, xử lý hành vi của của bà Nguyễn Thị L1 theo thẩm quyền. Do vậy, cần xác minh, thu thập chứng cứ, tài liệu liên quan đến việc giải quyết của Cơ quan điều tra theo đơn tố cáo của ông Q1 để làm căn cứ giải quyết vụ án.

Về đánh giá chứng cứ: Nguyên đơn cho rằng việc ký các bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do bị lừa dối, do bà L1 là quan hệ họ hàng bảo ký thì ký (bà LI không thừa nhận nội dung này). Trên thực tế việc ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn trong thời gian dài, ký nhiều lần, thể hiện ở lần thứ nhất ký hợp đồng số 43 ngày 27/12/2010, sau đó lại ký tiếp thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng nêu trên này, để sau đó mới tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 54 ngày 18/1/2011, trong bản hợp đồng có ghi rất chi tiết và cụ thể từng điều khoản thỏa thuận và có nhiều trang không phải 1 trang. ghi rõ loại tài sản, số tiền trị giá tài sản chuyển nhượng hai bên thỏa thuận… nguyên đơn thừa nhận có ký và cho rằng bị lừa dối nhưng nguyên đơn không xuất trình căn cứ chứng minh. Đối với việc nguyên đơn cho rằng không đọc kỹ nên không biết ký vào giấy tờ gì. Theo lời khai của anh Nam là người làm hồ sơ chuyển nhượng cho nguyên đơn, bị đơn và các chứng cứ tài liệu thể hiện các bên đã ký và còn điểm chỉ, theo cung cấp của những người làm chứng và công chứng viên thì đã giải thích cho ông Q1, bà S1 hậu quả pháp lý việc ký kết hợp đồng, việc ký kết là tự nguyện không bị ép buộc… việc mua bán chuyên nhương đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và bà N1 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 086304 cấp ngày 24/2/2011 của UBND huyện M cho bà N1, như vậy căn cứ pháp lý của bị đơn là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số BD 086304 cấp ngày 24/2/2011 của UBND huyện M đã cấp tên bà N1 hiện đang còn tồn tại và có giá trị pháp lý là căn cứ xác định quyền của bị đơn với tài sản tranh chấp. Quá trình UBND huyện M ra quyết định thu hồi số 621 ngày 24/2/2011 thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Q1, bà Sản lý do: Chuyển nhượng quyền dụng cho chị NI” (BL111), việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q1, bà Sản, và bà N1 không ai có khiếu nại hay thắc mắc gì, theo UBND huyện M cung cấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q1, bà Sản, và bà N1 là đúng pháp luật và hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà N1 là hợp pháp. Mặt khác, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N1, chính ông Q1 còn ký tiếp hợp đồng thuê nhà với bà N1, thời hạn thuê 1 năm, hết tháng 3/2012, và giá cả cụ thể, ông Q1 thừa nhận có việc này nhưng cũng lại khẳng định do chị L1 điện bảo ký thi ký (bà L1 không thừa nhận nội dung này).

Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy Toà án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và lời khai, lời trình bày của các đương sự có nhiều mâu thuẫn, chưa được đối chất, làm rõ; tài liệu, chứng cứ của vụ án chưa được thu thập đầy đủ, chưa được xem xét, đánh giá đúng bản chất, sự thật, khách quan và đúng pháp luật nhưng Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn và tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q1, bà S1 và bà N1 vô hiệu và không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là chưa đúng quy đinh và không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự. Những sai sót nêu trên Toà án cấp phúc thẩm không thể khắc phúc được, do đó cần hủy bản án sơ thẩm và giao hồ sơ cho Toà án cấp sơ thẩm xem xét giải quyết lại theo thủ tục chung như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hưng Yên tại phiên toà là phù hợp.

[NGUỒN: BẢN ÁN SỐ 67/2026/DS-PT NGÀY 08/4/2026 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HƯNG YÊN]

LINK PDF: BẢN ÁN SỐ 67/2026/DS-PT

………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: