[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do dự án không tồn tại - Luật sư Đà Nẵng

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Bà Nguyễn Thị Si R khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Bất động sản Đ trả lại số tiền đặt cọc và bồi thường tiền cọc. Đây là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự, là loại tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn có trụ sở chính tại huyện Bình Chánh, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh có thẩm quyền giải quyết.

[2]. Về yêu cầu của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy như sau:

[2.1]. Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện là yêu cầu Tòa án buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) và bồi thường tiền cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng), trả một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

[2.2]. Để giải quyết việc tranh chấp đòi tiền cọc của bên nhận chuyển nhượng đất đối với bên chuyển nhượng đất cần xác định giao dịch đặt cọc nhằm để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, tìm hiểu lý do không thực hiện tiếp việc giao dịch chuyển nhượng và xác định bên nào có lỗi dẫn đến giao dịch không thể thực hiện được.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 thì:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải lập thành văn bản”.

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc Dự án G 03 ký ngày 06/10/2016, sự thừa nhận của đương sự tại phiên tòa, có cơ sở xác định vào ngày 06/10/2016 bà Si R và Công ty Đ có ký kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng lô đất số 10, số thửa: 52 (mpt), tờ bản đồ số: 04 Tỷ lệ 1/2000, Diện tích: 97m2 thuộc Dự án G 03 do Công ty Đ làm chủ đầu tư, giá trị hợp đồng là 445.000.000 đồng. Cùng ngày, bà Si R đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng cho Công ty Đ Cũng tại hợp đồng này, hai bên thỏa thuận sau thời gian 120 ngày kể từ ngày 06/10/2016 sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng.

Tuy nhiên, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, bị đơn không đưa ra được các tài liệu, chứng cứ chứng minh cơ sở pháp lý của phần đất chuyển nhượng nêu trên.

Và tại Công văn số 2648/UBND-TNMT ngày 04/10/2018 của Ủy ban nhân dân huyện C trả lời Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh thì: Hiện tại, trên địa bàn ấp L, xã L, huyện C, tỉnh Long An không có Dự án G 03 do Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Bất động sản Đ làm chủ đầu tư.

Do đó việc đặt cọc này đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 nên vô hiệu.

Xét lỗi của các bên: Hợp đồng đặt cọc Dự án G 03 ký ngày 06/10/2016 giữa các bên chỉ dừng ở giai đoạn đặt cọc, phía người mua là bà Si R đã giao số tiền cọc 50.000.000 đồng cho Công ty Đ Tính từ thời điểm hai bên giao dịch cho đến nay, Dự án G 03 tại ấp L, xã L, huyện C, tỉnh Long An do Công ty Đ làm chủ đầu tư không tồn tại. Còn về phía bà Si R, khi ký kết hợp đồng ngày 06/10/2016 cũng không tìm hiểu tình trạng pháp lý của phần đất mà mình nhận chuyển nhượng.

Căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì:

“ 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Vì vậy, cần buộc Công ty Đ có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) cho bà Si R là phù hợp.

Như đã nhận định như trên, do hai bên đều có lỗi dẫn đến giao dịch đặt cọc vô hiệu nên Công ty Đ không phải bồi thường tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) cho bà Si R.

[NGUỒN: Bản án số 208/2018/DS-ST NGÀY 27/12/2018 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

LINK PDF: Bản án số 208/2018/DS-ST

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường Bình Lợi Trung, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An: