Mua nhà ở xã hội từ suất thuê mua đã chuyển sang mua - Luật sư Đà Nẵng

Tình huống tư vấn:

Tôi đang dự tính mua một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội nhưng tôi không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội theo quy định vì thu nhập thực tế của tôi ở mức thu nhập cao. Gần đây, có một chủ căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội đang có ý định chuyển nhượng lại căn hộ của họ cho tôi. Tuy nhiên, theo tôi được biết là căn hộ này trước đây là suất thuê – mua, sau đó người thuê đã tất toán và chuyển sang hình thức mua. Tính đến nay, họ mới hoàn thành nghĩa vụ thanh toán chưa được 03 năm. Tôi muốn mua lại căn hộ này nhưng không rõ pháp luật có cho phép không và nếu giao dịch diễn ra thì có rủi ro gì hay không. Kính mong Quý Luật sư tư vấn.

Trả lời:

Cảm ơn Quý Khách hàng đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật FDVN (“FDVN”). Trên cơ sở thông tin Quý Khách cung cấp, chúng tôi nhận thấy căn hộ mà Quý Khách dự định mua lại là nhà ở xã hội có nguồn gốc từ suất thuê – mua chuyển sang mua, và bên bán mới tất toán tiền mua nhà chưa đủ 05 năm. Đây là yếu tố quan trọng vì pháp luật hiện hành quy định rất chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng loại hình nhà ở này.

Cụ thể, điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Quy định này ngoại trừ trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội chỉ hợp pháp sau khi đã đủ 05 năm kể từ ngày tất toán tiền, hoặc trong thời hạn chưa đủ 05 năm thì chỉ có thể chuyển nhượng theo hai hướng: (i) bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, hoặc (ii) bán cho người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Nếu không thuộc hai trường hợp nêu trên mà vẫn thực hiện giao dịch mua bán thì pháp luật xem đây là hành vi chuyển nhượng trái quy định. Đồng thời, khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 nhấn mạnh hậu quả pháp lý: “Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng vô hiệu; bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội; nếu không bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi.” Việc hoàn trả tiền mua bán, tiền thuê mua sẽ được giải quyết theo pháp luật dân sự và các quy định liên quan tại Luật Nhà ở.

Như vậy, đối chiếu với quy định pháp luật, giao dịch mua lại căn hộ nhà ở xã hội của Quý Khách hiện chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng, bởi căn hộ chưa đủ thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua bán và Quý khách là đối tượng không thuộc trường hợp mua nhà ở xã hội. Nếu Quý Khách tiến hành giao dịch ở thời điểm này, hợp đồng có nguy cơ rất cao bị tuyên vô hiệu và Quý Khách có thể bị buộc trả lại nhà, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quyết định thu hồi cưỡng chế của cơ quan có thẩm quyền.

Theo Trần Văn Quý – Công ty Luật FDVN

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An