Năm 1990, tôi có nhận chuyển nhượng của ông A 300m2 đất ở (tôi đã giao tiền đầy đủ). Tại thời điểm chuyển nhượng, ông A đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chỉ có chữ ký của các bên, không được công chứng, chứng thực. Năm 2001, tôi xây dựng nhà trên toàn bộ diện tích đất trên. Tại thời điểm xây dựng nhà, ông A biết nhưng không phản đối (do ông A ở ngay bên cạnh thửa đất tôi đang xây dựng nhà). Bất ngờ năm 2018, ông A khởi kiện yêu cầu tôi giao trả lại diện tích đất nói trên. Vậy cho tôi hỏi, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tôi và ông A có được Tòa án công nhận hay không?
Cảm ơn Qúy Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (FDVN). Đối với các yêu cầu tư vấn của Qúy Khách, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:
Theo thông tin mà anh/ chị cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh/ chị và ông A được xác lập năm 1990. Pháp luật thời kỳ này (từ ngày 01/7/1980 – ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP đến trước ngày 15/10/1993 – ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực) nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Do đó, về nguyên tắc chung hợp đồng này là trái với quy định của pháp luật, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu.
Tuy nhiên, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì tùy vào trường hợp, Tòa án có thể xem xét công nhận hợp đồng theo quy định tại điểm b tiểu mục 2.2 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, cụ thể như sau:
- b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2) Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
Theo thông tin mà anh/ chị cung cấp, anh/ chị đã giao đủ tiền và xây dựng nhà trên thửa đất nhận chuyển nhượng, ông A biết anh/ chị xây nhà nhưng không phản đối. Căn cứ vào quy định tại điểm b.3 nói trên, hoàn toàn có cơ sở để Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh/ chị và ông A.
Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Qúy Khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Qúy Khách.
CVPL NGUYỄN CÔNG TÍN – CÔNG TY LUẬT FDVN
…………………………………………………………………………………………………………
Luật sư tại Đà Nẵng:
99 Nguyễn Hữu Thọ, Quân Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
336 Phan Chu Trinh, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại Phú Quốc:
65 Hùng Vương, thị trấn Dương Đông, huyện đảo Phú Quốc.
Website: www.fdvn.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0935 643 666 – 0906 499 446
