Có được cho thuê nhà khi đang thế chấp Ngân hàng không?
Tôi có một ngôi nhà tại phường An Hải Đông, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng hiện đang thế chấp tại Ngân Hàng ACB, nay tôi có nhu cầu cho thuê tài sản nêu trên để dùng số tiền này trả tiền vay của ngân hàng ACB hàng tháng, tôi được biết tài sản đang thế chấp bị hạn chế quyền giao dịch nên tôi nhờ luật sư tư vấn giúp tôi làm cách nào để cho thuê một cách an toàn tài sản đang thế chấp không ạ?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (FDVN). Đối với các yêu cầu tư vấn của bạn, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:
Tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng là tài sản đang được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp, vậy nên các quyền giao dịch đối với tài sản của bạn đang đặt dưới sự quản lý giám sát của bên nhận thế chấp, Cụ thể tại Khoản 5 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp: “Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.”; tại Khoản 7 Điều 320 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.”. Ngoài ra bạn cần xem xét lại các điều khoản trong Hợp đồng thế chấp và các văn bản, hợp đồng liên quan khác đã ký kết với Ngân hàng về nội dung khi thực hiện một số quyền dân sự khác đối với tài sản đang thế chấp bạn có cần phải được sự thống nhất của Ngân hàng hay không?
Trong trường hợp Hợp đồng thế chấp đã được ký giữa 02 bên không có quy định khác thì bạn có quyền cho thuê tài sản thế chấp theo quy định tại Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản đang thế chấp sẽ chấm dứt khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Bên thuê, bên mượn phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thuê, bên mượn có thoả thuận khác (Điều 23 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, ngày 29/12/2006 Về giao dịch bảo đảm)
Căn cứ theo quy định trên để thực hiện việc cho thuê nhà của bạn thì bạn phải gửi thông báo cho bên thuê và bên nhận thế chấp về hiện trạng tài sản thuê. Tuy nhiên trên thực tế, trong trường hợp phát sinh nhu cầu công chứng Hợp đồng thuế nhà thì khi công chứng Hợp đồng thuê nhà, tổ chức hành nghề công chứng sẽ yêu cầu bạn phải có văn bản thông báo của bạn gửi đến Ngân hàng và phải được sự đồng ý bằng văn bản từ phía Ngân hàng hồi đáp. Đối với việc thông báo về tài sản cho thuê đang thế giữa bạn và bên thuê nhà được thể hiện rõ trong nội dung Hợp đồng công chứng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của bạn trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho bạn.
Nguyễn Hữu Nghĩa
