10 ĐIỂM CẦN LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN - Luật sư Đà Nẵng

Khả năng sinh lời cao gấp nhiều lần so với mức đầu tư ban đầu, những ưu đãi, chiết khấu đặc biệt như “bốc thăm trúng thưởng, mua đất tặng vàng, cam kết tỷ lệ sinh lời…” từ chủ đầu tư, công ty môi giới là những lý do mà người mua sẵn sàng chấp nhận rủi ro khi mua đất nền dự án. Ngoài ra, tâm lý đám đông cũng là một trong những nguyên nhân khiến các nhà đầu tư vội vàng xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ mà quên mất việc tìm hiểu về dự án mình đầu tư cũng như các rủi ro pháp lý có liên quan, để rồi dễ dàng vướng vào các “dự án ma”, bị các doanh nghiệp, cá nhân lừa đảo chiếm đoạt tài sàn, rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Để tránh các rủi ro đó, khi mua đất nền dự án bất động sản, người đầu tư cần lưu ý 10 vấn đề như sau:

THỨ NHẤT, NHẬN BIẾT THẾ NÀO LÀ ĐẤT NỀN DỰ ÁN?

Đất nền dự án là cách gọi phổ biến của người dân dùng để phân biệt với các lô đất thông thường. Nó chỉ những lô đất hay vị trí đất đang nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư, có sự tác động, đầu tư cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch. Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến mảnh đất ấy.

Mặc dù đây là từ ngữ được sử dụng phổ biến nhưng hiện nay pháp luật không có điều khoản nào định nghĩa về đất nền dự án. Tuy nhiên, khi căn cứ các quy định của pháp luật có thể hiểu, đất nền dự án là một quỹ đất mà chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng. Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đây là hình thức kinh doanh mà chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở không cần xây nhà vẫn có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng để họ tự xây dựng nhà ở. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

THỨ HAI, LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ CÓ NĂNG LỰC, UY TÍN

Chủ đầu tư là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng, ảnh hưởng đến thành công của một dự án bất động sản. Chủ đầu tư là người “cầm cân nảy mực” cho dự án bất động sản, do đó hiểu rõ về chủ đầu tư là một trong những điều tiên quyết cần tìm hiểu khi mua đất dự án.

Trước khi quyết định mua đất nền dự án, người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới cung cấp Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư để kiểm tra, xác thực thông tin doanh nghiệp. Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư cần chú ý đến lĩnh vực kinh doanh cần có chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản thì mới hợp pháp.

Ngoài ra, có thể đánh giá năng lực của chủ đầu tư dựa vào các yếu tố như những dự án từng thành công trước đó, uy tín truyền thông, năng lực tài chính qua các kênh như google, báo cáo tài chính của doanh nghiệp,… hoặc tham khảo mức độ hài lòng của người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó.

Bằng việc tìm hiểu về chủ đầu tư, ngoài việc đánh giá mức độ uy tín của chủ đầu tư, tính khả thi của dự án, người đầu tư sẽ xác định được ai là thẩm quyền bán và ký kết hợp đồng nếu việc mua bán được thực hiện trên thực tế.

THỨ BA, LỰA CHỌN DỰ ÁN ĐÁP ỨNG CÁC ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC PHÂN LÔ BÁN NỀN, CÓ ĐẦY ĐỦ HỒ SƠ PHÁP LÝ THEO LUẬT ĐỊNH VÀ THOẢ MÃN MỘT SỐ YẾU TỐ KHÁC (PHONG THUỶ, MÔI TRƯỜNG, ĐỊA CHẤT…)

Một bất động sản đưa vào kinh doanh, trước tiên phải đáp ứng các điều kiện chung theo quy định tại tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau:

“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Ngoài đáp ứng các điều kiện trên, theo quy định tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đáp ứng các điều kiện sau:

– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định như sau: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

– Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

– Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Do đó, để kiểm tra một dự án có đầy đủ pháp lý không, người đầu tư cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới cung cấp bản chính các giấy tờ và thông tin sau:

(1) Hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,…;

Tìm hiểu các thông tin này sẽ đánh giá và biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự và ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua. Nhiều trường hợp mặc dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ thông tin để chính họ đứng ra ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (có điều khoản phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong khi những công ty này không cung cấp được văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này.

(2) Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án này.

(3) Văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

(4) Phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên; các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Nhiều trường hợp dự án một nơi, nhưng người môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác nhằm đánh lừa người mua. Do vậy, để không bị lừa thì phải xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước và thấy hợp pháp đủ điều kiện rồi thì mới đi xem đất. Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và kết hợp với việc hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.

Ngoài ra, việc đến và xem thực địa giúp người mua quan sát và đánh giá những yếu tố khác để lựa chọn được lô đất đẹp, có thể đánh giá được phần nào tiềm năng, khả năng sinh lời của miếng đất sau này hoặc thoả mãn các nhu cầu khi xây dựng nhà ở và sinh sống nơi đây. Ví như:

– Yếu tố về phong thuỷ: Lựa chọn các lô đất nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, nở hậu, phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất… Không chọn mua những lô đất đối diện với ngã ba đường, lô đất ở góc đường hay những đường cong … Chọn các lô đất có hướng phù hợp với tuổi của gia chủ hoặc tránh các hướng xấu theo quy luật khoa học và môi trường.

– Yếu tố môi trường: Lựa chọn các lô đất mà khu vực đó trước đây không làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang hoặc hiện tại không gần các bãi rác, nghĩa địa, khu công nghiệp… Đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt. Đất ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được, giao thông thuận tiện, lối đi vào thửa đất không có tranh chấp …

– Địa chất: Tránh các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất.

(5) Biên lai thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) để chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này. Điều này cũng rất quan trọng, bởi vì đây là số tiền rất lớn mang tính quyết định của dự án và nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Mặc khác điều này còn giúp người mua dự liệu và thấy được rủi ro về việc chủ đầu tư đang bán đất và có thể sử dụng tiền bán đất vào việc khác dẫn đến không còn khả năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc đang không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án. Còn khi mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước trước khi mở bán, nghĩa là chủ đầu tư đó có năng lực tài chính, uy tín để thực hiện dự án này.

(6) Văn bản cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

(7) Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không. Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu sơ bộ để biết trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có).

(8) Thông qua văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương, kiểm tra dự án có vướng các quy hoạch khác hay không. Hoặc gần khu đất có các quy hoạch làm bãi rác, khu công nghiệp hay nghĩa địa hay không. Nếu có thì không nên đầu tư.

(9) Hỏi người dân địa phương cũng như UBND địa phương xem đây có phải là “dự án ma” hay không.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư dù nắm rõ các quy định luật định này nhưng vẫn xác lập, công khai thực hiện các giao dịch mua bán mặc dù dự án đó chưa đáp ứng đủ các điều kiện trên. Và khi tranh chấp xảy ra các giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu do trái luật, người mua chỉ được nhận lại khoản tiền đã thanh toán, việc chứng minh lỗi của các bên thường gặp rất nhiều khó khăn khi hầu hết các hợp đồng mua bán này được soạn theo mẫu của chủ đầu tư, luôn thường xuyên lồng vào các nội dung bên mua đã được tìm hiểu rõ về tình trạng pháp lý dự án, tự nguyện ký kết hợp đồng mua bán với tình trạng pháp lý đó để xác định bên mua cũng là bên có lỗi, từ đó không bên nào phải bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu.

Thực tế phát sinh các tranh chấp này là rất phổ biến. Theo các Nghị quyết hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao như Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hay Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 thì một trong các thiệt hại cần được xem xét khi tuyên các giao dịch mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất vô hiệu là khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất/nhà ở do các bên thỏa thuận tại thời điểm ký kết hợp đồng so với giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Nếu các bên không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất/nhà ở và giá trị thiệt hại thì Tòa án có thể yêu cầu định giá theo giá thị trường hoặc căn cứ vào bảng giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định.

Tuy nhiên việc chứng minh thiệt hại trên thực tế lại không dễ dàng. Bởi có nhiều dự án khi ký kết các hợp đồng mua bán này dự án chưa đủ điều kiện, chỉ là bãi đất trống, vị trí các sản phẩm bất động sản chưa cố định, chưa định hình được nên có các trường hợp các công ty có chức năng thẩm định giá đã từ chối định giá với lý do vì dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Cũng có nhiều trường hợp phía các cơ quan Nhà nước chưa có quyết định chính thức về giá đất tại các dự án đó nên Tòa án không có cơ sở để áp dụng. Trong khi phía người mua phải đi chứng minh các thiệt hại này thì các vướng mắc có thể xảy ra nêu trên sẽ gây rất nhiều khó khăn cho người mua khi bảo vệ quyền lợi của mình cũng như khiến quá trình tố tụng tại Tòa án kéo dài.

THỨ TƯ, MỘT BÊN TRONG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH ĐẤT NỀN PHẢI LÀ CHỦ ĐẦU TƯ HOẶC BÊN THỨ BA ĐƯỢC CHỦ ĐẦU TƯ UỶ QUYỀN HỢP PHÁP

Hiện nay, các chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện các công việc tìm kiếm khách hàng, môi giới mà thường hợp tác, ký kết các Hợp đồng môi giới, theo đó các đối tác này sẽ nhận các công việc giới thiệu sản phẩm, tìm kiếm khách hàng, ký kết các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc và cả hợp đồng mua bán đất với khách hàng.

Theo khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Do vậy đối với các hợp đồng như Hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, nếu ký với bên thứ ba khác, người mua cần phải tìm hiểu thông tin hoặc liên hệ với chủ đầu tư để xác định có hay không có các lô đất mình nhận chuyển nhượng và việc uỷ quyền; đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hay chủ sở hữu hợp pháp ủy quyền (có giấy ủy quyền hợp pháp); yêu cầu bên thứ ba cung cấp giấy uỷ quyền ký kết các hợp đồng này; xem kỹ các điều khoản về phạm vi uỷ quyền, thời hạn uỷ quyền để xác định giấy uỷ quyền là hợp pháp.

Trường hợp ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phải ký trực tiếp với chủ đầu tư dự án.

Trên thực tế, rất nhiều trường hợp người mua bị mất tiền do bị bên thứ ba không có uỷ quyền hợp pháp lợi dụng ký hợp đồng nhằm chiếm đoạt tài sản.

Có thể kể đến trường hợp bà Phạm Thị Thu Trang bị Công an tỉnh Quảng Nam khởi tố về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến việc bán đất nền dự án Khu TĐC Tam Quang (giai đoạn 4) thuộc Thị trấn Núi Thành – huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh địa ốc Vạn Kim làm chủ đầu tư. Theo đó, bà Trang được Công ty Vạn Kim cam kết bằng văn bản sẽ chuyển nhượng cho bà Trang 60 lô đất nền khi Công ty Vạn Kim được chấp nhận là chủ đầu tư dự án. Bằng văn bản này, bà Trang tạo lòng tin để ký kết và nhận tiền của nhiều người thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc lên tới 105 lô. Vụ án đang được điều tra giải quyết, chưa kết luận ai đúng ai sai nhưng điều thấy rõ là các thiệt hại của những người mua và tiền bạc, thời gian, công sức bỏ ra để theo đuổi vụ án.

Ngoài vấn đề trên, rất dễ phát sinh các tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà môi giới. Họ đưa nhau ra Tòa khiến dự án bị đình trễ, quyền lợi của các khách hàng từ đó cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ví dụ như trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc, môi giới giữa Công ty Cổ phần Bách Đạt An và Công ty Cổ phần đầu tư Hoàng Nhất Nam đối với hàng loạt các dự án tại Quảng Nam – Đà Nẵng đã khiến cho hàng nghìn khách hàng đầu tư vào các dự án này bị “mắc kẹt” trong tranh chấp dù họ đã thanh toán phần lớn tiền mua bán sản phẩm bất động sản.

THỨ NĂM, THẬN TRỌNG KHI KÝ KẾT HỢP ĐỒNG GÓP VỐN, HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC, GIỮ CHỖ ĐẤT NỀN

Tuy luật quy định điều kiện chặt chẽ như vậy, nhưng các chủ đầu tư, do nhu cầu huy động vốn để triển khai dự án thường không đợi đến khi có đủ điều kiện mà đã bán luôn tại thời điểm có chấp thuận chủ trương đầu tư, họ đưa ra các hình thức hợp đồng để lách luật, như hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng hợp tác, bản chất là những hợp đồng mua bán. Và người mua, bởi vì khả năng sinh lời cao khi mua đất ở giai đoạn này nên đã đồng ý ký hợp đồng và nộp tiền cho chủ đầu tư.

Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên với các loại hợp đồng này thường các chủ đầu tư sẽ soạn sẵn mẫu hợp đồng, người mua cũng gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về điều khoản hợp đồng. Khi soạn sẵn như vậy thì các điều khoản thường rất lỏng lẻo và có lợi cho các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, các bên rất dễ phát sinh tranh chấp và khi đó, thì người đầu tư hoàn toàn bất lợi.

Hợp đồng góp vốn để mua bán đất nền được sử dụng khi các chủ đầu tư cần huy động nguồn vốn thực hiện dự án. Thông qua ký kết hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư,… người mua sẽ giao cho chủ đầu tư một số tiền. Kèm theo đó là điều khoản họ sẽ được nhận đất nền trong dự án với đầy đủ hồ sơ pháp lý khi dự án hoàn thiện.

Theo các quy định pháp luật về huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, cụ thể Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiên hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Như vậy nếu mua đất nền trong các dự án nhà ở thương mại, việc góp vốn huy động vốn để sau đó được phân chia quyền sử dụng đất hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở sau này sẽ không được pháp luật cho phép thực hiện. Do vậy nếu thực tế phát sinh trường hợp này dẫn đến các tranh chấp sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Do đó, người mua dễ bị rủi ro thậm chí bị rơi vào chiêu trò của các đối tượng dùng các dự án ảo để lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Giải pháp đầu tiên và tốt nhất là chúng ta không đầu tư đối với các dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Trường hợp ký hợp đồng, người mua chủ động thương lượng với chủ đầu tư để điều chỉnh lại hợp đồng góp vốn theo hướng bảo đảm lợi ích cho cả hai bên, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ bàn giao đất của chủ đầu tư, điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn…

Còn đối với hợp đồng đặt cọc, bản chất của đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và mức phạt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Do đó, trước khi trả tiền đặt mua đất, khách hàng cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng này. Đặc biệt, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí hoặc không mua… để tránh bị phạt cọc khi có các vấn đề phát sinh. Riêng phần nghĩa vụ của bên bán, bên mua phải yêu cầu làm rõ trách nhiệm bàn giao đất đúng thời hạn, trường hợp chậm trễ phải chịu phạt (thường bên bán sẽ lồng ghép rất nhiều các trường hợp miễn trừ trách nhiệm như trường hợp bất khả kháng, chính sách thay đổi v.v…), người mua phải đàm phán hạn chế tối đa những điều khoản này.

THỨ SÁU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CÁC CÁ NHÂN VỚI NHAU PHẢI ĐƯỢC CÔNG CHỨNG

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch khi thỏa mãn các điều kiện chung về hình thức thì mới phát sinh hiệu lực. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Điều 503 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”. Như vậy, Luật đã quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau mà không phải là hợp đồng ký với các tổ chức kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng được xác lập với công ty kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên các bên có yêu cầu thì vẫn có thể thực hiện công chứng được nếu việc giao kết của hai bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện (về hình thức, tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật và dựa trên tinh thần tự nguyện của các bên).

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

Theo quy định trên, văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất có thẩm quyền công chứng hợp đồng này.

Ngoài ra, hiện nay còn có thực trạng nhiều người lập vi bằng mua bán đất để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng. Đây là hành vi không đúng quy định và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Vi bằng là thuật ngữ được nhiều người dân biết đến, nhất là vi bằng liên quan đến nhà đất. Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động Thừa phát lại quy định rõ về vi bằng như sau:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”.

Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.

Theo khoản 4, 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng, có trường hợp sau:

“Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng

…

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

…”

Như vậy, vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở giữa các cá nhân với cá nhân bằng cách lập vi bằng giữa các bên, mà không thực hiện thủ tục công chứng theo quy định sẽ không phù hợp với pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua bởi các hợp đồng chuyển nhượng bằng hình thức vi bằng sẽ không đáp ứng được các điều kiện để tiến hành thủ tục đăng ký biến động, sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

THỨ BẢY, PHẢI CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (SỔ ĐỎ) RIÊNG CHO THỬA ĐẤT ĐẦU TƯ VÀ YÊU CẦU CHỦ DỰ ÁN THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC SANG TÊN NGAY SAU KHI KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được coi như điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chủ đất).

Khi giao dịch mua bán đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như sau:

(1) Hợp đồng mua bán không được công chứng

Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng là “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.

Như vậy, nếu mua bán đất không có sổ đỏ thì hợp đồng mua bán không được công chứng, khi đó quyền lợi của người mua sẽ khó được đảm bảo.

(2) Rất khó trong việc xác minh nguồn gốc đất

Đất chưa có Sổ đỏ nên bạn khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn các rủi ro như: Đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

(3) Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay thực hiện các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất khác

Trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, bạn không thể thế chấp đất khi không có Sổ đỏ.

Vì những rủi ro có thể xảy ra trên, để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch tuân thủ mọi quy định pháp luật hiện hành, người mua nên đợi sau khi chủ đất đã hoàn tất thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho toàn bộ diện tích dự án. Khi đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ đầu tư có nghĩa vụ tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận chuyển nhượng.

Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án được thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau: Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Hồ sơ gồm có:

– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

THỨ TÁM, CÂN ĐỐI KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH KHI MUA ĐẤT

Như đã nói ở trên, chủ đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn huy động từ người mua để thực hiện các công việc không liên quan đến dự án, do vậy dự án bị kéo dài, chậm tiết độ. Và nếu người mua trước đó có vay mượn tạm để mua đất dự án và trông vào việc có giấy CNQSDĐ để thế chấp vay vốn thì với việc dự án bị treo thì sẽ chịu thêm chi phí lãi vay. Hoặc trường hợp chủ đầu tư phá sản, không có nguồn vốn để đầu tư dự án thì cũng không có tiền để trả lại.

Ngoài ra, nhiều người nhầm tưởng đất nền dự án là tài sản hình thành tương lai nên có thể vay vốn từ các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì “việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.

Có nghĩa là, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không thuộc tài sản bảo đảm và không được tham gia giao dịch bảo đảm đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được thế chấp để vay vốn.

Do đó, người mua cần tính toán tài chính khi ký hợp đồng và lưu ý các thoả thuận về tiến độ thanh toán để tránh tình trạng không kịp xoay sở dẫn đến bị phạt cọc, bị phạt lãi suất hoặc thanh lý hợp đồng.

THỨ CHÍN, CÁCH GIẢI QUYẾT ĐỐI VỚI CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT NỀN

Cách 1: Trực tiếp thương lượng với chủ đầu tư hoặc bên môi giới để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Đây là một trong những cách được thực hiện nhiều nhất tuy nhiên hiệu quả không cao bởi lẽ người mua thường không nắm được những điểm yếu, điểm mạnh của mình cũng như bên kia để đưa ra các lý lẽ, căn cứ nhằm yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới phải chịu trách nhiệm do sự vi phạm nghĩa vụ của mình được quy định trong hợp đồng. Ưu điểm của cách thức này là đơn giản, dễ thực hiện, không tốn nhiều chi phí.

Cách 2: Nhờ bên thứ ba đứng ra hòa giải tranh chấp giữa các bên.

Cách thức này là một cách thức khá mới mẻ tuy nhiên cũng được rất nhiều người sử dụng. Cách thức này mang lại hiệu quả giải quyết công việc cao bởi lẽ có bên thứ ba đứng giữa để nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của các bên, xác định những vấn đề các bên còn mâu thuẫn, chưa giải quyết được và đưa ra phương án giúp các bên thống nhất để giải quyết được vấn đề.

Cách 3: Tố cáo hành vi vi phạm đến cơ quan điều tra

Trường hợp các dự án đã đầu tư là dự án ma, chưa đủ hoặc không đủ các điều kiện chuyển nhượng, bên mua có thể tố cáo đến cơ quan điều tra để xử lý. Tuỳ theo tính chất, mức độ, hành vi vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (mức phạt lên tới 1 tỷ đồng) hoặc truy tố trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản/tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.

Cách 4: Khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp.

Trường hợp các bên không tự thống nhất được cách giải quyế hoặc được cơ quan điều tra xác định không có dấu hiệu hình sự đối với hành vi của chủ đầu tư/bên mua giới thì có thể khởi kiện tại Toà án để giải quyết tranh chấp. Ưu điểm của cách thức này là quyết định của Tòa án về việc giải quyết là quyết định có giá trị bắt buộc thi hành, trường hợp cố tình trốn tránh nghĩa vụ thì sẽ bị cưỡng chế thi hành án. Tuy nhiên, thực tế không phải trường hợp nào nhà đầu tư cũng có thể nhanh chóng thu hồi lại tiền đã bỏ ra cho dù đã thắng kiện tại tòa án, do nhiều nguyên nhân, như thủ tục thi hành án kéo dài hoặc chủ dự án không còn khả năng thực hiện việc thi hành án, cũng có trường hợp chủ dự án vẫn còn khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng cố tình không hợp tác hoặc chây ỳ bất chấp luật pháp.

Cách 5: Yêu cầu Toà án mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư

Việc yêu cầu áp dụng thủ tục phá sản là một trong những biện pháp hiệu quả để thu hồi lại vốn góp đầu tư khi chủ dự án cố tình chậm trễ việc tiến hành dự án hoặc không trả lại vốn góp cho nhà đầu tư. Tuy vậy, trước khi bên mua muốn nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án thì phải chứng minh được tư cách chủ nợ của mình, đồng thời, chứng minh được chủ dự án đang rơi vào điều kiện để mở thủ tục phá sản theo quy định.

Về mặt pháp lý đây cũng là một trong các giải pháp có khả năng thu hồi lại một phần tài sản góp vốn cho bên mua. Tuy nhiên, yêu cầu mở thủ tục phá sản cũng sẽ mất rất nhiều thời gian, thông thường có thể kéo dài nhiều năm và khả năng thu hồi lại toàn bộ số vốn đã góp của nhà đầu tư cũng không cao do chủ dự án cũng sẽ đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ đối với các chủ nợ khác (nếu có) khi tiến hành thủ tục phá sản, chưa kể các chi phí phát sinh trong quá trình tố tụng như phí tòa án, trượt giá…

THỨ MƯỜI, CẦN THIẾT PHẢI CÓ SỰ TƯ VẤN, HỖ TRỢ PHÁP LÝ CỦA LUẬT SƯ AM HIỂU VỀ LĨNH VỰC NÀY

Như các phân tích ở trên, việc mua đất nền dự án liên quan tới nhiều quy định pháp luật, các điều kiện chuyển nhượng phức tạp và riêng biệt, trải qua nhiều công đoạn phức tạp, chứa đựng rất nhiều rủi ro. Đồng thời, số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không phải là nhỏ. Do đó, nên có sự tham vấn của luật sư, của những người có am hiểu pháp luật để đánh giá những rủi ro, tìm cách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi tham gia giao dịch, đồng thời hỗ trợ người mua thương thảo hợp đồng với chủ đầu tư, phát hiện các dự án ma để phòng tránh. Tránh tình trạng “mất bò mới lo làm chuồng”, như vậy sẽ mang lại hiệu quả cao hơn, không mất nhiều thời gian, chi phí hơn khi dính đến các thủ tục tố tụng.

Trên đây là 10 điểm cần lưu ý cho bên mua khi mua đất nền dự án bất động sản. Hi vọng những điều này sẽ hữu ích và giảm thiểu được rủi ro khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực đang phổ biến này.

Luật sư Duyên Trần – Công ty Luật FDVN

………………..

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại Quảng Ngãi:

359 đường Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An