Có được lập vi bằng bán tài sản gắn liền với đất thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất? - Luật sư Đà Nẵng

Tình huống pháp lý: Chào Luật sư, ngày 20/08/2022 tôi và vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Dương Thị Thu T có lập Vi bằng số 455/2022/VB-TPLTT ngày 22/08/2022 về việc ghi nhận tôi đã thực hiện bán toàn bộ tài sản gắn liền với đất là nhà xưởng do tôi xây dưng tại thửa đất số 394, tờ bản đồ số 17 diện tích 31.200 m2 địa chỉ tại thôn K, xã H, huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng mà không thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng. Thửa đất trên được tôi thuê lại từ UBND huyện H theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, thời gian thuê 50 năm kể từ ngày 1/10/2008, đến nay thửa đất nêu trên vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy việc lập Vi bằng nêu trên có đảm bảo quy định pháp luật?

Trả lời: Cảm ơn Qúy Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN. Đối với các yêu cầu tư vấn của Qúy Khách, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:

Tại Điều 168, Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều 175 và Điều 189 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 quy định:

“Khoản 1 Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy Chứng nhận….

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền….

Điểm c khoản 1 Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê rất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Đầu 166 và Điều 170 của Luật này, . . .

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. . .

Điểm a, b Khoản 1 Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật,

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.”

– Tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

“Điều 16. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

a, Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

…..

c, Trường hợp diện tích đất thực hiện dư án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất. “

Căn cứ quy định trên, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Luật đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 cũng có quy định về việc bán tài sản gắn liền với như sau:

Điểm b khoản 2 Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất

1. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

…

b, Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;”

khoản 1 Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

“1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.”

Hiện nay, thửa đất 394, tờ bản đồ số 17 vẫn chưa được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó việc thực hiện giao dịch trên là chưa đáp ứng yêu cầu theo quy định pháp luật. Việc các bên lập Vi bằng số 455/2022/VB-TPLTT ngày 22/08/2022 chỉ là căn cứ để ghi lại quá trình thực hiện và cam kết giao dịch giữa các bên. Đối chiếu quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 thì Vi bằng số 455/2022/VB-TPLTT ngày 22/08/2022 không thuộc trường hợp bị cấm không được lập vi bằng. Vì vậy, Vi bằng trên vẫn đáp ứng quy định pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Qúy Khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Qúy Khách.

Phan Đức Huỳnh – Công ty luật FDVN

———–

Luật sư tại Đà Nẵng:

99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

Tầng 8, Toà nhà Bluesea, số 205B Hoàng Hoa Thám, phường 6, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An