Tổng hợp bản án của tòa án Vương quốc Anh về tranh chấp liên quan đến nhà ở, bất động sản – Collection of judgment by the United Kingdom courts on housing and real estate disputes

STT/NO

TÓM TẮT NỘI DUNG/CONTENT SUMMARY

TRANG/PAGE

Decision No. CAM/34UF/LBC/2023/0005 dated on November 09, 2024 of First – Tier tribunal property chamber (residential property)

V/v: Vi phạm nghĩa vụ theo Điều 168(4) của Đạo luật Cải cách Quyền sở hữu chung và Cho thuê 2002

Re: An alleged breach of covenant under section 168(4) Commonhold and Leasehold Reform Act 2002

Nội dung vụ án/Case Summary:

Tranh chấp giữa Nguyên đơn – Warrenden Limited (chủ sở hữu căn hộ) và Bị đơn – Nathan Andrew Leigh cùng Matthew Richard Leigh (người thuê nhà) về việc vi phạm điều khoản hợp đồng thuê căn hộ Flat 16 tại Denbeigh House, Rushden, Northamptonshire. Theo hợp đồng thuê, người thuê không được phép nuôi thú cưng trong căn hộ mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Nguyên đơn cáo buộc các Bị đơn đã vi phạm điều khoản này khi nuôi một con chó từ năm 2014 mà không có sự chấp thuận.

The dispute between the Applicant – Warrenden Limited (the owner of the flat) and the Respondent – Nathan Andrew Leigh and Matthew Richard Leigh (the tenants) concerns a breach of the lease agreement for Flat 16 at Denbeigh House, Rushden, Northamptonshire. According to the lease, tenants are not permitted to keep pets in the flat without the written consent of the landlord. The Claimant alleges that the Defendants have breached this term by keeping a dog since 2014 without approval.

Ngoài ra, chủ sở hữu cũng cáo buộc rằng con chó đã gây phiền hà cho cư dân khác do việc sủa, đi vệ sinh không đúng chỗ trong các khu vực chung, dẫn đến nhiều lần phải thuê dịch vụ vệ sinh. Tuy nhiên, các bị đơn lập luận rằng việc nuôi chó đã diễn ra từ lâu mà không có vấn đề lớn nào được nêu ra trước đây và bác bỏ các cáo buộc của Nguyên đơn.

In addition, the owner also alleges that the dog has caused disturbances to other residents due to barking and inappropriate toileting in the common areas, leading to several instances of having to hire cleaning services. However, the Defendants argue that the dog has been kept for a long time without any major issues being raised previously and deny the Claimant’s allegations.

Nhận định của Tòa án/Court’s Findings:

1. Tòa án xác định rằng việc nuôi chó mà không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên cho thuê là vi phạm điều khoản hợp đồng, dù không có đủ bằng chứng chứng minh chó gây phiền toái cho các cư dân khác.

The Tribunal determined that keeping a dog without written consent from the landlord is a breach of the lease agreement, even though there was insufficient evidence to prove the dog caused annoyance to other residents.

2. Tòa không quyết định việc chó có được giữ lại trong căn hộ hay không, mà chỉ xác nhận việc nuôi chó mà không có sự đồng ý là vi phạm hợp đồng.

The Tribunal did not make a decision on whether the dog should remain in the flat, but only confirmed that keeping the dog without consent is a breach of the lease.

Quyết định của Tòa án/Court’s Decision:

Tòa án xác định rằng đối với mục đích của khoản 168 (4) của Đạo luật Cải cách Nhà chung và Nhà cho thuê năm 2002, Bị đơn đã vi phạm Khoản 2 và đoạn 5 của Phụ lục thứ nhất trong Hợp đồng cho thuê của họ bằng cách nuôi chó trong căn hộ mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.

The Tribunal determined that for the purposes of section 168(4) of the Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, the Respondents have breached Clause 2 and paragraph 5 of the First Schedule of their Lease Agreement by keeping a dog in the flat without the written consent of the landlord.

01 – 13

Decision No. CAM/26UG/LDC/2024/0044 dated on October 14, 2024 of First – Tier tribunal property chamber (residential property)

V/v: Miễn trừ các yêu cầu tham vấn được đề cập trong Điều 20 của Luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1985 (Landlord and Tenant Act 1985) theo quy định tại Điều 20ZA

Re: To dispense with the consultation requirements referred to in Section 20 of the Landlord and Tenant Act 1985 pursuant to Section 20ZA

Nội dung vụ án/Case Summary:

Nguyên đơn – Housing 21 là chủ sở hữu của khu căn hộ Lea Springs, 14 Lower Luton Road, Harpenden AL5 5FA. Ngày 08/07/2024, Nguyên đơn đã đệ đơn đến Tòa án yêu cầu miễn trừ quy trình tham vấn bắt buộc của Bị đơn – 14 người thuê nhà dài hạn tại khu căn hộ Lea Springs, 14 Lower Luton Road, Harpenden AL5 5FA theo Điều 20 của Luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1985 (Landlord and Tenant Act 1985) để thực hiện việc thay thế hệ thống gọi khẩn cấp tại khu nhà Lea Springs. Hệ thống cũ, sử dụng tín hiệu tương tự (analog), đã lỗi thời và không còn đảm bảo an toàn, trong bối cảnh hạ tầng viễn thông tại Anh chuyển đổi hoàn toàn sang tín hiệu kỹ thuật số vào năm 2025.

The Applicant – Housing 21, is the owner of the Lea Springs apartment complex located at 14 Lower Luton Road, Harpenden AL5 5FA. On 07/08/2024, the Plaintiff applied to the Court requesting an exemption from the mandatory consultation process of the Respondent – 14 long-term tenants at Lea Springs Apartments, 14 Lower Luton Road, Harpenden AL5 5FA under Section 20 of the Landlord and Tenant Act 1985 (Landlord and Tenant Act 1985) to replace the emergency call system at the Lea Springs property. The old system, using analog signals, is outdated and no longer guaranteed to be safe, in the context of the UK’s telecommunications infrastructure fully converting to digital signals by 2025.

Nguyên đơn lập luận rằng việc nâng cấp này là cần thiết và cấp bách để đảm bảo an toàn cho cư dân, đồng thời lựa chọn hệ thống Appello Smart Living Solutions vì đây là hệ thống duy nhất cung cấp giải pháp kỹ thuật số hoàn toàn, hỗ trợ nhiều cuộc gọi đồng thời, và có các tính năng hiện đại như gọi video, kết nối Bluetooth và Wi-Fi. Tuy nhiên, Housing 21 chưa thực hiện đầy đủ quy trình tham vấn bắt buộc với các bên thuê nhà do tính cấp thiết của công việc.

The applicant argued that this upgrade was necessary and urgent to ensure the safety of residents and chose the Appello Smart Living Solutions system because it is the only system that provides a completely digital solution, supports multiple simultaneous calls, and has modern features like video calling, Bluetooth and Wi-Fi connectivity. However, Housing 21 has not fully implemented the mandatory consultation process with tenants due to the urgency of the work.

Nhận định của Tòa án/Court’s Findings:

1. Tòa án ghi nhận sự cấp thiết của việc nâng cấp hệ thống do hệ thống hiện tại không còn an toàn và đáng tin cậy, gây rủi ro cho cư dân.

The Tribunal acknowledged the urgency of upgrading the system, as the current system is no longer safe or reliable, posing risks to residents.

2. Housing 21 đã lựa chọn hệ thống Appello Smart Living Solutions, hệ thống duy nhất hiện nay cung cấp giải pháp kỹ thuật số hoàn toàn với mã hóa an toàn và hỗ trợ nhiều cuộc gọi đồng thời.

Housing 21 selected the Appello Smart Living Solutions system, which is currently the only fully digital solution available, offering secure encryption and the capability to support multiple simultaneous calls.

3. Việc không tuân thủ quy trình tham vấn không gây thiệt hại đáng kể cho các bên thuê nhà, vì tính cấp thiết và lợi ích an toàn của hệ thống mới.

The failure to comply with the consultation process did not cause significant harm to the leaseholders, given the urgency and safety benefits of the new system.

Quyết định của Tòa án/Court’s Decision:

Tòa án chấp thuận đơn xin miễn trừ của Nguyên đơn và nhấn mạnh quyền của các bên thuê nhà phản đối chi phí hoặc chất lượng công việc thông qua quy trình pháp lý sau khi nhận được yêu cầu thanh toán.

The Tribunal approved the Applicant‘s application for exemption and emphasized the leaseholders’ right to challenge the costs or quality of the work through legal proceedings after receiving payment demands.

14 – 21

Decision No. CAM/33UD/LSC/2023/0033 dated on October 08, 2024 of First – Tier tribunal property chamber (residential property).

V/v: Yêu cầu xác định trách nhiệm thanh toán và tính hợp lý của phí dịch vụ quản lý

Re: Determination of liability to pay and reasonableness of service charge

Nội dung vụ án/Case Summary:

Vụ tranh chấp giữa ông Miodrag Markovic (chủ sở hữu) – Nguyên đơn và ông Eduardo Sant’anna (người thuê) – Bị đơn liên quan đến việc thanh toán và tính hợp lý của các khoản phí dịch vụ đối với căn hộ Flat 5, 43 King Street, Great Yarmouth, trong hai năm tài chính 2022/2023 và 2023/2024. Cụ thể, các khoản phí bao gồm phí quản lý, bảo hiểm, và chi phí sửa chữa, bảo trì.

The dispute between Mr. Miodrag Markovic (landlord) – the Applicant, and Mr. Eduardo Sant’anna (tenant) – the Respondent, concerns the payment and reasonableness of service charges for the property Flat 5, 43 King Street, Great Yarmouth, for the financial years 2022/2023 and 2023/2024. Specifically, the charges include management fees, insurance, and costs for repairs and maintenance.

Đối với năm 2022/2023, các khoản chưa thanh toán bao gồm/ In respect of 2022/23 the sums presently unpaid are::

• Phí quản lý: 350 bảng Anh;

A management charge of £350.00

• Phí sửa chữa và bảo trì: 421 bảng Anh, trong đó 17,5% phần trách nhiệm của bị đơn là 73,67 bảng Anh.

A repairs and maintenance charge of £421.00 in respect of which the Respondent’s 17.5% share equates to £73.67.

Đối với năm 2023/2024, các khoản chưa thanh toán được yêu cầu tạm ứng và nay đã được xác định như sau:

In respect of 2023/24 the sums presently unpaid, which had been demanded in advance but have now been quantified, are:

• Phí bảo hiểm: 86,93 bảng Anh;

The insurance premium of £86.93;

• Phí quản lý: 350 bảng Anh;

The management fee of £350.00;

• Phí sửa chữa, bảo trì và các hóa đơn: 485,79 bảng Anh, trong đó phần 17,5% của bị đơn là 85,01 bảng Anh.

The repairs, maintenance and bills charge of £485.79 of which the Respondent’s 17.5% share amounts to £85.01.

Bị đơn chỉ phản đối khoản phí quản lý, lập luận rằng ông Markovic đã không cung cấp báo cáo tài chính được chứng nhận bởi kế toán độc lập như yêu cầu của hợp đồng thuê.

The Respondent only disputes the management fee, arguing that Mr. Markovic has failed to provide financial statements certified by an independent accountant as required by the lease agreement.

Nhận định của Tòa án/Court’s Findings:

1. Theo hợp đồng thuê, Nguyên đơn được quyền thu phí quản lý như một phần của chi phí bảo trì hàng năm. Thời gian và công sức mà chủ sở hữu tự thực hiện để quản lý tài sản cũng được xem là khoản chi phí hợp lệ theo hợp đồng.

Under the lease agreement, the Applicant is entitled to charge a management fee as part of the annual maintenance costs. The time and effort that the owner personally invests in managing the property are also considered legitimate costs under the agreement.

2. Một khoản phí quản lý £350 có thể được xem là hợp lý nếu dịch vụ quản lý được cung cấp theo tiêu chuẩn chuyên nghiệp (RICS hoặc ARMA). Tuy nhiên, trong trường hợp này, dịch vụ quản lý do chủ sở hữu cung cấp bị đánh giá là rất hạn chế:

A management fee of £350 could be considered reasonable if the management service is provided to a professional standard (e.g., by RICS or ARMA). However, in this case, the management service provided by the owner was deemed to be very limited:

– Không có kế hoạch bảo trì tổng thể.

There was no overall maintenance plan.

– Chỉ có một số công việc bảo trì cơ bản (ví dụ, bảo hiểm tài sản, gửi yêu cầu phí dịch vụ).

Only basic maintenance tasks were carried out (e.g., property insurance, sending service charge requests).

– Các dịch vụ cần thiết khác (như dọn dẹp, bảo trì đèn chiếu sáng, khóa cửa an ninh) không được thực hiện.

Other necessary services (such as cleaning, lighting maintenance, security lock maintenance) were not performed.

3. Tòa cũng cho rằng Nguyên đơn đã không thực hiện đủ trách nhiệm của mình trong việc khắc phục tình trạng bất đồng giữa các bên để quản lý tài sản một cách hiệu quả.

The Tribunal also found that the Applicant had not fulfilled their responsibility to resolve the disputes between the parties in order to manage the property effectively.

Quyết định của Tòa án/Court’s Decision:

1. Chủ sở hữu tài sản có quyền thu phí quản lý liên quan đến công việc ông ta thực hiện để quản lý tài sản;

The property owner has the right to charge management fees related to the work they perform in managing the property.

2. Một khoản phí quản lý £350.00 có thể được coi là hợp lý về nguyên tắc nếu dịch vụ được cung cấp đạt tiêu chuẩn của RICS/ARMA; tuy nhiên, trong trường hợp này, các dịch vụ được cung cấp không đạt tiêu chuẩn yêu cầu. Mặc dù Nguyên đơn không hoàn toàn chịu trách nhiệm về sự gián đoạn trong giao tiếp giữa các bên, nhưng là người quản lý tài sản, Nguyên đơn vẫn có trách nhiệm chính trong việc giải quyết các vấn đề này. Điều đó nhằm đảm bảo rằng tài sản được quản lý hiệu quả, phục vụ lợi ích chung của cả người thuê và các bên thuê/mua. Do đó, việc giảm phí quản lý xuống 25%, còn £262.50, được xem là hợp lý.

A management fee of £350.00 can be considered reasonable in principle if the service provided meets the RICS/ARMA standards; however, in this case, the services provided did not meet the required standards. Although the claimant (owner) is not entirely responsible for the communication breakdown between the parties, as the property manager, the claimant still holds primary responsibility for resolving these issues. This is to ensure that the property is managed effectively, serving the collective interests of both the tenant and the other parties involved. Therefore, reducing the management fee by 25%, to £262.50, is considered reasonable.

22 – 32

Decision No. LON/00AP/LDC/2022/0196 dated on November 12, 2024 of First – Tier tribunal property chamber (residential property).

V/v: Đơn xin miễn yêu cầu tham vấn theo Mục 20ZA Luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1985 trước khi thực hiện công việc sửa chữa

Re: An application under section 20ZA of the Landlord and Tenant Act 1985 for dispensation from consultation prior to carrying out works

Nội dung vụ án/Case Summary:

Delphi Court Freehold Ltd – Nguyên đơn nhận thấy cổng vào bãi đỗ xe tại Delphi Court, 150-152 Fortis Green, London, N10 3AT bị hỏng vào khoảng tháng 6 năm 2022 đã làm giảm an ninh của bãi đỗ xe. Họ cáo buộc rằng các vụ trộm đã xảy ra tại các xe đỗ sau khi bãi đỗ xe không được bảo vệ. Nguyên đơn cho rằng việc sửa chữa cổng bãi đỗ xe là cần thiết và cấp bách để giảm nguy cơ trộm cắp và cải thiện an ninh tổng thể của khu vực. Sau đó, các công việc sửa chữa đã được tiến hành để đảm bảo cổng hoạt động hiệu quả. Đơn yêu cầu này nhằm xin miễn yêu cầu tham vấn theo luật định đối với các công việc đó.

Delphi Court Freehold Ltd – the Applicant, observed that the car park gates at Delphi Court, 150-152 Fortis Green, London, N10 3AT became defective around June 2022, compromising the security of the car park. They alleged that thefts occurred from parked vehicles after the car park was left unsecured. The Applicant argued that repairing the car park gates was necessary and urgent to reduce the risk of theft and enhance the overall security of the area. Subsequently, repair works were undertaken to ensure the gates operated effectively. This application seeks to obtain a dispensation from the statutory consultation requirements for these works.

Các bên thuê nhà tại Delphi Court, 150-152 Fortis Green, London, N10 3AT – Bị đơn không có bất kỳ ý kiến nào trong vụ việc nêu trên.

The leaseholders at Delphi Court, 150-152 Fortis Green, London, N10 3AT – the Respondents, did not provide any comments regarding the aforementioned matter.

Nhận định của Tòa án/Court’s Findings:

– Tòa án đã xem xét các tài liệu được nộp. Không có sự phản đối nào từ các bên thuê nhà.

The Tribunal has considered the papers lodged. There is no objection raised by the Respondent leaseholders.

– Nguyên đơn đã chứng minh được sự cần thiết phải tiến hành công việc một cách khẩn trương để giảm nguy cơ trộm cắp và duy trì an ninh khu vực. Từ các tài liệu được cung cấp, có thể thấy rằng chỉ bằng cách sửa chữa kịp thời thì an ninh khu vực mới được đảm bảo.

The Applicants demonstrate a need to carry out the works expeditiously to reduce the risk of theft and maintain site security. It is apparent from the submissions site security could only be achieved and maintained through timely gate repair.

– Tòa án không xác định được bất kỳ thiệt hại nào gây ra cho các bên thuê nhà do việc không tuân thủ quy trình tham vấn theo luật định trong trường hợp này.

The Tribunal has not identified any prejudice to the leaseholder caused by the failure to comply with the statutory consultation procedure on this occasion.

Quyết định của Tòa án/Court’s Decision:

1. Tòa án xác nhận rằng việc miễn yêu cầu tham vấn là phù hợp cho công việc sửa chữa cổng bãi đỗ xe.

The Tribunal is satisfied it is appropriate to dispense with the consultation requirements for the Car Park Gates repair.

2. Nguyên đơn có trách nhiệm gửi bản sao quyết định này cho tất cả các bên thuê nhà được liệt kê trong đơn yêu cầu.

It is the Applicant’s responsibility to serve a copy of the Tribunal’s decision on all Respondent leaseholders listed on the Application.

3. Quyết định này không ảnh hưởng đến quyền của các Bị đơn trong việc thách thức chi phí, khả năng thanh toán hoặc chất lượng công việc nếu họ muốn.

This decision does not affect the right of the Respondents to challenge the costs, payability or the standard of work should they so wish.

33 – 38