XÁC ĐỊNH LẠI DIỆN TÍCH ĐẤT Ở ĐỐI VỚI GIẤY CHỨNG NHẬN ĐƯỢC CẤP TRƯỚC NGÀY 01/7/2004? - Luật sư Đà Nẵng

Tình huống tư vấn:

Ông A là người sử dụng một thửa đất ở có vườn, ao, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2003. Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, ông A có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Giấy chứng nhận đã cấp chưa xác định rõ diện tích đất ở trong thửa đất.

Năm 2026, ông A có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Ông A muốn biết trường hợp thửa đất của ông có được xác định lại diện tích đất ở hay không và nếu được thì cần thực hiện thủ tục như thế nào.

Trả lời:

Cảm ơn Quý Khách hàng đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (“FDVN”). Đối với các yêu cầu tư vấn của Quý Khách hàng, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có ý kiến tư vấn đối với yêu cầu của Quý khách hàng như sau:

1. Căn cứ khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:

a) Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại cáckhoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 của Luật này; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.

Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi;

b) Phần diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại theo quy định tại điểm a khoản này;

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004 có thể được xác định lại diện tích đất ở khi thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024. Việc xác định lại diện tích đất ở được thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Đối với trường hợp của ông A, thửa đất có vườn, ao, đã được cấp Giấy chứng nhận năm 2003 và tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận ông A có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Do đó, ông A có cơ sở đề nghị xác định lại diện tích đất ở nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024.

2. Trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở; thành phần hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền và thời hạn giải quyết

Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục C Phần 2 Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025 quy định về Thủ tục xác định lại diện tích đất ở với sổ đỏ được cấp trước ngày 1/7/2004 như sau:

(1) Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công.

Khi nộp các giấy tờ quy định, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

– Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

– Chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã.

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã thực hiện:

– Thông báo cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu.

– Kiểm tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận trước đây, trường hợp đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

– Chuyển Giấy chứng nhận đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

– Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

(2) Cách thức thực hiện:

– Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.

– Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.

– Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.

(3) Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu.

– Giấy chứng nhận đã cấp.

– Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

(4) Thời hạn giải quyết: không quá 20 ngày làm việc

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 30 ngày làm việc.

(5) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, hộ gia đình.

(6) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.

– Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Cơ quan phối hợp (nếu có):

(7) Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Giấy chứng nhận.

(8) Lệ phí, phí (nếu có): Theo quy định của Luật phí và lệ phí và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn Luật phí và lệ phí 2015.

(9) Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai: Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

(10) Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính (nếu có):

Việc xác định lại diện tích đất ở chỉ thực hiện đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, thổ cư của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và nay có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao, đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004 và đáp ứng các điều kiện theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất có thể đề nghị xác định lại diện tích đất ở. Người yêu cầu cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Việc xác định lại diện tích đất ở được thực hiện trên cơ sở hồ sơ và kết quả kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền.

Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN đối với yêu cầu của Quý Khách hàng trên cơ sở các thông tin được cung cấp và các quy định pháp luật hiện hành có liên quan. Trường hợp Quý Khách hàng cần làm rõ thêm các nội dung nêu trên hoặc có các vấn đề pháp lý khác cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ với FDVN để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An