Tranh chấp đất đai - có bắt buộc hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã trước khi khởi kiện? - Luật sư Đà Nẵng

Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp xảy ra phổ biến và r phức tạp. Trước khi vụ việc được đưa ra Toà án giải quyết, hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã/phường/đặc khu (sau đây viết tắt là UBND xã) được xem là phương án đầu tiên và quan trọng nhất để hóa giải mâu thuẫn ngay từ cơ sở, góp phần giảm tải gánh nặng cho cơ quan Tòa án. Vậy thủ tục hoà giải tại UBND xã có bắt buộc đối với mọi tranh chấp đất đai, hay chỉ áp dụng trong một số trường hợp nhất định?

Khái niệm tranh chấp đất đai

Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được định nghĩa là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đây là khái niệm then chốt, vì việc xác định một tranh chấp cụ thể có phải là tranh chấp đất đai theo đúng định nghĩa pháp lý này hay không sẽ quyết định các bên có buộc phải hoà giải tại UBND xã trước khi khởi kiện hay không.

Quy định pháp luật về hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND xã

Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, thì khi phát sinh tranh chấp đất đai, việc hoà giải sẽ được thực hiện như sau:

Hoà giải ở cơ sở tại tổ dân phố, thôn, bản…: được nhà nước khuyến khích thực hiện, không mang tính bắt buộc
Hoà giải tại UBND xã: là thủ tục bắt buộc theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, phải được thực hiện trước khi Toà án thụ lý giải quyết tranh chấp.

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp….”

Sở dĩ UBND xã được giao trách nhiệm này là bởi vì đây là cơ quan cơ sở gần dân nhất, nắm được lịch sử sử dụng đất, hồ sơ địa chính tại địa phương. Đối với những tranh chấp phổ biến như xác định ai có quyền sử dụng đất, ranh giới, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng đất hoặc các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai, việc hòa giải tại UBND xã không chỉ mang ý nghĩa thủ tục mà còn là cơ hội để các bên trực tiếp trao đổi, làm rõ nguồn gốc đất đai, quá trình sử dụng đất từ đó tìm được tiếng nói chung trước khi vụ việc trở nên phức tạp hơn.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 hướng dẫn quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành quy định như sau:

“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

Từ hướng dẫn trên của Nghị quyết và khái niệm tranh chấp đất đai tại Luật Đất đai 2024, để xác định tranh chấp có phải tiến hành hoà giải tại UBND xã hay không phải dựa trên bản chất pháp lý của quan hệ tranh chấp, chứ không dựa vào việc tranh chấp đó có liên quan đến đất đai hay không:

– Quan hệ tranh chấp là quan hệ đất đai như tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất bắt buộc phải tiến hành thủ tục hoà giải tranh chấp tại UBND xã, sau đó mới đủ điều kiện để khởi kiện ra Toà án.

– Còn đối với những tranh chấp liên quan đến đất đai nhưng quan hệ tranh chấp là quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế, quan hệ tài sản như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất… thì không phải thực hiện việc hoà giải tại UBND xã, mà các bên vẫn có thể khởi kiện ra Toà án.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

Tầng 2, Chung cư Báo Công an nhân dân, 23 đường Nghiêm Xuân Yêm, xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An