HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP THAY ĐỔI HÌNH THỨC THUÊ ĐẤT - Luật sư Đà Nẵng

Việc lựa chọn và thay đổi hình thức trả tiền thuê đất là vấn đề được nhiều tổ chức, cá nhân quan tâm trong quá trình sử dụng đất. Luật đất đai 2024 cho phép tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật đất đai 2024 được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật đất đai 2024. Ngược lại, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.

Bài viết dưới đây hướng dẫn cách tính tiền thuê đất trong trường hợp thay đổi hình thức thuê đất theo quy định tại Điều 33 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

a) Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì phải nộp tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

(a₁) Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:

Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê

Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 24 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê quy định tại khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 2 Điều 27, khoản 1, khoản 2 Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Trong đó:

(1) Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 24 Nghị định 103/2024/NĐ-CP xác định như sau:

– Diện tích tính tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trên quyết định cho thuê đất, quyết định điều chỉnh quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, quyết định cho phép chuyển hình thức sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất theo quy định (sau đây gọi chung là quyết định về việc cho thuê đất). Trường hợp diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích ghi trên quyết định về việc cho thuê đất thì diện tích đất tính tiền thuê được xác định theo diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất.

– Diện tích tính tiền thuê đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thuê là diện tích đất được công nhận theo Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận hoặc theo Hợp đồng thuê đất đã ký.

– Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định trên được tính theo đơn vị mét vuông (m2).

(2) Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê quy định tại khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 2 Điều 27, khoản 1, khoản 2 Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được xác định như sau:

(i) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá, giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định 50/2026/NĐ-CP; được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m2); cụ thể:

a) Trường hợp tại Phiếu chuyển thông tin của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan ký hợp đồng BT (trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT) hoặc cơ quan, người có thẩm quyền được giao nhiệm vụ lập Phiếu chuyển thông tin chuyển cho cơ quan thuế không có chi phí xây dựng hạ tầng:

Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê

Thời hạn sử dụng đất của giá đất trong Bảng giá đất

Thời hạn thuê đất

b) Trường hợp tại Phiếu chuyển thông tin của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông hoặc cơ quan ký hợp đồng BT (trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT) hoặc cơ quan, người có thẩm quyền được giao nhiệm vụ lập Phiếu chuyển thông tin chuyển cho cơ quan thuế có chi phí xây dựng hạ tầng:

Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Đơn giá thuê đất tính theo quy định tại điểm a ở trên

–

Chi phí xây dựng hạ tầng tính trên 01 m2 đất ghi trên Phiếu chuyển thông tin

c) Trường hợp giá đất tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 hoặc trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất hoặc bảng giá đất được xác định chưa bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng thì căn cứ tính tiền thuê đất không bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng của dự án.

(ii) Đơn giá thuê đất đối với đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) theo quy định tại khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024 thì đơn giá thuê đất được tính theo mức không quá 30% của đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.

(iii) Đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước:

+ Đối với phần diện tích đất không có mặt nước, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Điều 26 Nghị định này.

+ Đối với phần diện tích đất có mặt nước, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo mức không thấp hơn 20% của đơn giá thuê đất hằng năm hoặc đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề với giả định có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất với phần diện tích đất có mặt nước.

(a₂) Tiền thuê đất có mặt nước trả một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:

Tiền thuê đất có mặt nước trả một lần cho cả thời gian thuê

Tiền thuê đất của phần diện tích đất không có mặt nước

Tiền thuê đất của phần diện tích đất có mặt nước

Trong đó: Tiền thuê đất của diện tích đất không có mặt nước, tiền thuê đất của phần diện tích đất có mặt nước được tính theo quy định tại mục (a₁) ở trên.

Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần của thời gian thuê đất còn lại được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, trong đó giá đất để tính đơn giá thuê đất là giá đất tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần.

Trường hợp người sử dụng đất đang được khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc được trừ khoản tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào tiền thuê đất theo hình thức quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất theo quy định thì nay số còn lại (chưa được khấu trừ) được khấu trừ vào tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Số tiền để khấu trừ nêu trên được tính bằng (=) tiền thuê đất tính theo đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm theo quy định tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhân (x) với thời gian đã xác định hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất hằng năm còn lại (chưa được khấu trừ).

Trường hợp 2: Chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm:

a) Trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất thì người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất hằng năm cho thời gian thuê đất còn lại.

b) Trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất hằng năm từ thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang thuê đất trả tiền hằng năm. Đối với thời gian đã sử dụng đất thì xử lý như sau:

(i) Trường hợp chưa nộp tiền thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng đất:

Tiền thuê đất phải nộp	=	Số tiền thuê đất trả một lần của cả thời gian thuê đất	x	Thời gian đã sử dụng đất
		Thời hạn thuê đất

Đồng thời, người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp tiền thuê đất tính trên số tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất đến thời điểm cho phép chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang thuê đất trả tiền hằng năm.

(ii) Trường hợp đã nộp một phần tiền thuê đất mà số tiền đã nộp nhỏ hơn số tiền phải nộp theo quy định tại mục (i) (không bao gồm tiền chậm nộp) thì người sử dụng đất phải nộp số tiền còn thiếu và số tiền chậm nộp tiền thuê đất tính trên số còn thiếu theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; trường hợp số tiền đã nộp lớn hơn số tiền phải nộp theo quy định tại mục (i) (không bao gồm tiền chậm nộp) thì số chênh lệch tăng được trừ vào tiền thuê đất hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm, tháng đã hoàn thành nghĩa vụ tiền thuê đất hằng năm theo đơn giá thuê đất hằng năm được xác định theo giá đất tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang thuê đất trả tiền hằng năm.

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An