Hướng dẫn cách tính tiền thuê đất khi thuê đất trả tiền thuê hằng năm - Luật sư Đà Nẵng

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Khi được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất trong suốt thời gian thuê theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được miễn, giảm tiền thuê. Số tiền thuê đất phải nộp được xác định trên cơ sở diện tích tính tiền thuê đất và đơn giá thuê đất hằng năm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Tùy từng trường hợp như thuê đất không thông qua đấu giá, thuê đất để xây dựng công trình ngầm hoặc thuê đất có mặt nước, cách xác định đơn giá thuê đất sẽ có sự khác nhau.

Bài viết dưới đây hướng dẫn cách tính tiền thuê đất khi thuê đất trả tiền thuê hằng năm theo quy định tại Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

Tiền thuê đất một năm

Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP

Đơn giá thuê đất hằng năm theo quy định tại khoản 1 Điều 26, khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 27, khoản 1, khoản 2 Điều 28 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP

Trong đó:

(1) Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 24 Nghị định 103/2024/NĐ-CP xác định như sau:

– Diện tích tính tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trên quyết định cho thuê đất, quyết định điều chỉnh quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, quyết định cho phép chuyển hình thức sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất theo quy định (sau đây gọi chung là quyết định về việc cho thuê đất). Trường hợp diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích ghi trên quyết định về việc cho thuê đất thì diện tích đất tính tiền thuê được xác định theo diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất.

– Diện tích tính tiền thuê đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thuê là diện tích đất được công nhận theo Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận hoặc theo Hợp đồng thuê đất đã ký.

– Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định trên được tính theo đơn vị mét vuông (m2).

(2) Đơn giá thuê đất hằng năm theo quy định tại khoản 1 Điều 26, khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 27, khoản 1, khoản 2 Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 50/2026/NĐ-CP) xác định như sau:

(i) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hằng năm không thông qua hình thức đấu giá:

Đơn giá thuê đất hàng năm

Tỷ lệ phần trăm (%) tính giá thuê đất

Giá đất tính tiền thuê đất

–

Chi phí xây dựng hạ tầng tính trên 01m² đất ghi trên phiếu chuyển thông tin

a) Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,25% đến 3%.

Căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất (có xem xét đến yếu tố diện tích đất được phép xây dựng, diện tích không được phép xây dựng mà chỉ sử dụng vào mục đích làm cảnh quan, phụ trợ) sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp.

b) Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định 50/2026/NĐ-CP; được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m2). Cụ thể: Giá đất tính tiền sử dụng đất được tính theo giá đất trong Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Điều 7, Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15, quy định của Chính phủ về giá đất và hướng dẫn tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, quy định của Chính phủ về giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển và các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất.
(ii) Trường hợp thuê đất xây dựng công trình ngầm:

– Đơn giá thuê đất đối với đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 216 Luật Đất đai 2024 được tính theo quy định tại mục (i) ở trên.

– Đơn giá thuê đất đối với đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) theo quy định tại khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024 thì đơn giá thuê đất được tính theo mức không quá 30% của đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có cùng mục đích sử dụng đất.

(iii) Trường hợp thuê đất đối với đất có mặt nước:

– Đối với phần diện tích đất không có mặt nước, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại mục (i) ở trên.

– Đối với phần diện tích đất có mặt nước, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo mức không thấp hơn 20% của đơn giá thuê đất hằng năm hoặc đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề với giả định có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất với phần diện tích đất có mặt nước.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An