HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH GIÁ THUÊ, GIÁ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI DO NHÀ NƯỚC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG - Luật sư Đà Nẵng

1. Giá thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công hoặc bằng nguồn tài chính công đoàn

1.1. Cơ sở xác định giá thuê nhà

Theo Điểm a, Khoản 1 Điều 31 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (“Nghị định số 100/2024/NĐ-CP”) và Khoản 1 Điều 85 và Khoản 1 Điều 86 Luật nhà ở 2023 thì:

Giá thuê nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ kinh phí bảo trì nhà ở, chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê và không tính các ưu đãi như sau:

(i) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công, thì không tính các ưu đãi:

– Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

(ii) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì không tính các ưu đãi:

– Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

– Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;

– Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;

– Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).

1.2. Phương pháp xác định giá thuê nhà ở xã hội

Theo Điểm b, Khoản 1 Điều 31, Khoản 2 Điều 22 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, phương pháp xác định giá thuê nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:

G_t

V_đ + B_t

12 x S_t

(1 + GTGT)

Trong đó:

G_t: là giá thuê 01 m² sử dụng nhà ở trong 01 tháng (đồng/m²/tháng).

V_đ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng không bao gồm thuế giá trị gia tăng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả các chi phí được phân bổ cho công trình nhà ở xã hội) theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hàng năm cho diện tích sử dụng nhà ở cho thuê theo nguyên tắc bảo toàn vốn.

V_đ

T_đ x r x (1 + r)ⁿ

(1 + r)ⁿ – 1

T_đ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội^*, được căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có).

^*Cụ thể tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (gồm: công trình nhà ở xã hội, công trình hoặc hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) trong dự án), lãi vay (nếu có) và các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp được phân bổ cho phần nhà ở xã hội, được xác định như sau:

+ Chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại thời điểm trình thẩm định, bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng;

+ Lãi vay (nếu có) không bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng đã được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng của dự án;

+ Các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi liên quan trực tiếp đến dự án được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán và được xác định phù hợp với thời điểm trình thẩm định. Tổng các chi phí hợp lý, hợp lệ được xác định bằng 2% chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê quy định tại điểm a khoản này; trường hợp không đủ thì chủ đầu tư lập dự toán đối với khoản mục chi phí này.

r (%/năm): là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) do người quyết định đầu tư quyết định.

n: là số năm thu hồi vốn đầu tư của dự án do người quyết định đầu tư quyết định nhưng tối thiểu 20 năm.

B_t: là chi phí bảo trì bình quân hàng năm phân bổ cho diện tích sử dụng nhà ở cho thuê theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

S_t: là diện tích sử dụng nhà ở cho thuê.

K: là hệ số tầng điều chỉnh giá thuê đối với căn hộ được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích nhà ở các tầng của một khối nhà bằng 1.

GTGT: thuế giá trị gia tăng xác định theo quy định của pháp luật về thuế.

Số 12: Là số tháng tính trong 01 năm.

Việc xác định giá thuê được thực hiện cho toàn bộ dự án hoặc cho từng giai đoạn phân kỳ đầu tư (nếu có) phù hợp với chủ trương đầu tư của dự án.

2. Cách xác định giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công

2.1. Cơ sở xác định giá thuê mua

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2 Điều 31 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, khoản 1, Điều 85 và khoản 2 Điều 86 Luật Nhà ở 2023:

Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua, không tính kinh phí bảo trì do người thuê mua phải nộp và không tính các ưu đãi như đã nêu tại Mục 1.1 nêu trên.

2.2. Phương pháp xác định giá thuê mua

Theo Điểm b, Khoản 2 Điều 31, Khoản 2 Điều 22 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, phương pháp xác định giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:

G_t

V_đ

12 x S_tm

(1 + GTGT)

Trong đó:

G_t: là giá thuê mua 01 m² sử dụng nhà ở trong 01 tháng (đồng/m²/tháng).

V_đ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng không bao gồm thuế giá trị gia tăng để thực hiện đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội (bao gồm cả các chi phí được phân bổ cho công trình nhà ở xã hội) theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hàng năm cho diện tích sử dụng nhà ở cho thuê mua theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Khi xác định V_đ thì phải giảm trừ chi phí đã thanh toán lần đầu theo thỏa thuận trong Hợp đồng.

V_đ

T_đ x r x (1 + r)ⁿ

(1 + r)ⁿ – 1

T_đ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội như đã nêu tại Mục 1.2 nêu trên, được xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có).

r (%/năm): là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) do người quyết định đầu tư quyết định.

n: là số năm thu hồi vốn đầu tư của dự án do người quyết định đầu tư quyết định nhưng tối thiểu 05 năm.

S_tm: là diện tích sử dụng nhà ở cho thuê mua.

K: là hệ số tầng điều chỉnh giá thuê mua đối với căn hộ được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích nhà ở các tầng của một khối nhà bằng 1.

GTGT: thuế giá trị gia tăng xác định theo quy định của pháp luật về thuế.

Số 12: là số tháng tính trong 01 năm.

Việc xác định giá thuê mua được thực hiện cho toàn bộ dự án hoặc cho từng giai đoạn phân kỳ đầu tư (nếu có) phù hợp với chủ trương đầu tư của dự án.

…………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội