Ghi giá chuyển nhượng đất thấp hơn thực tế - bị xử lý thế nào? - Luật sư Đà Nẵng

TÌNH HUỐNG TƯ VẤN:

Chào Quý Công ty, tôi chuyển nhượng một thửa đất cho ông A với giá thực tế 3 tỷ đồng, tiền thuế thu nhập cá nhân do bên mua chịu. Hiện nay bên mua đang có yêu cầu tôi ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng thấp xuống. Tôi muốn Luật sư giải thích cho tôi nếu làm như vậy thì tiền thuế thu nhập cá nhân sẽ tính như thế nào và rủi ro gì không?

Trả lời:

Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật hợp danh FDVN (“FDVN”). Sau khi nghiên cứu thông tin Quý Khách cung cấp và đối chiếu các quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi trao đổi ý kiến tư vấn như sau:

Về nguyên tắc, các bên phải ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng giá chuyển nhượng thực tế các bên đã thỏa thuận. Trường hợp ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế thì có thể xảy đến các rủi ro pháp lý sau:

Thứ nhất, rủi ro pháp lý xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã ký kết. Trường hợp xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của luật hoặc là giả tạo để che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng đã ký kết có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 123, Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hậu quả pháp lý của hợp đồng bị vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 là giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Thứ hai, về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp miễn thuế được pháp luật quy định rõ. Theo khoản 1 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Khoản 2 và khoản 3 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP cũng quy định, đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, pháp luật có các quy định, cơ chế để xử lý cho tình trạng hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá thấp hơn bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành.

Đồng thời, trường hợp bị xác định là sử dụng tài liệu không hợp pháp để xác định sai số tiền thuế phải với số tiền từ 100 triệu đồng trở lên hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025.

Trường hợp chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của Điều 17 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP.

Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành. Hy vọng nội dung tư vấn này sẽ giúp Quý Khách hiểu rõ hơn về nghĩa vụ thuế và những rủi ro pháp lý khi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản.

Theo Ls. Lý Hà Giang – Công ty Luật hợp danh FDVN.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An