CÁCH TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ ĐẤT VƯỜN, AO, NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở - Luật sư Đà Nẵng

Với tốc độ đô thị hoá ngày càng cao, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ao, đất nông nghiệp sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân ngày càng lớn. Đây là thủ tục có liên quan trực tiếp đến một khoản nghĩa vụ tài chính đáng kể – tiền sử dụng đất, nhưng không phải trường hợp nào chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở cũng được áp dụng cùng một mức thu, việc xác định mức tiền phải nộp còn phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, trường hợp chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và chính sách tiền sử dụng đất được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Bài viết này hệ thống các quy định hiện hành về các trường hợp được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo mức 30%, 50% và 100%, cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, nông nghiệp sang đất ở. Nội dung được phân tích trên cơ sở điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Căn cứ khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, việc chuyển từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở được hiểu là việc thay đổi mục đích sử dụng đối với phần diện tích đất từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất ở. Việc chuyển mục đích không làm phát sinh quyền sử dụng đất ở một cách tự động mà phải được thực hiện theo đúng điều kiện, trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

2. Các trường hợp được áp dụng mức thu khi chuyển mục đích sử dụng đất

– Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, ba trường hợp sau đây được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, nông nghiệp sang đất ở:

(i) Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất;

(ii) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;

(iii) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở do đơn vị đo đạc tự tách thành các thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014.

– Đối với ba trường hợp nêu trên, tiền sử dụng đất được tính theo mức thu phân theo hạn mức giao đất ở tại địa phương như sau:

Phạm vi diện tích đất chuyển mục đích	Tỷ lệ tính trên phần chênh lệch
Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương	30%
Phần vượt hạn mức, nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở	50%
Phần vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở	100%

Ví dụ minh hoạ:

Giả sử hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200 m². Ông A chuyển mục đích sử dụng 350 m² đất vườn sang đất ở. Giá đất ở theo bảng giá đất là 5.000.000 đồng/m², giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng/m². Chênh lệch giá là 4.800.000 đồng/m².Khi đó, tiền sử dụng đất được xác định:• Trong hạn mức (200 m²): 200 × 4.800.000 × 30% = 288.000.000 đồng• Vượt hạn mức, chưa quá 1 lần hạn mức (150 m² còn lại): 150 × 4.800.000 × 50% = 360.000.000 đồng→ Tổng tiền sử dụng đất ông A phải nộp: 648.000.000 đồng (chưa trừ các khoản miễn, giảm khác nếu có).

3. Nguyên tắc chung khi tính tiền sử dụng đất

Căn cứ tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, các nguyên tắc chung khi tính tiền sử dụng đất như sau:

– Chính sách tính tiền sử dụng đất theo mức 30% và 50% chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân đó lựa chọn.

– Từ lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của một thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì chỉ được chọn 01 thửa đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo mức 30% và 50% theo quy định tại Nghị định này và phải cam kết, chịu trách nhiệm về lựa chọn này trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

– Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất để áp dụng được tính kể từ ngày 01/8/2024.

4. Cách xác định giá đất và hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

4.1 Giá đất:

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp dùng để tính tiền sử dụng đất ở, tiền sử dụng đất nông nghiệp là giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước cho thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, sau đó áp dụng tỷ lệ tương ứng với phần diện tích trong hạn mức, vượt hạn mức theo quy định.

4.2 Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

– Là hạn mức giao đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 01 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

– Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

+ Nếu được tách thửa: Việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần theo quy định tại Nghị định Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

+ Nếu không thực hiện hoặc không được tách thửa: việc xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

5. Cách tính số tiền sử dụng đất phải nộp

Việc tính tiền sử dụng đất phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP như sau:

– Nếu không được miễn, giảm tiền sử dụng đất và không thuộc diện hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo các Điều 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

– Nếu được giảm tiền sử dụng đất hoặc được hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền SDĐ phải nộp = Tiền SDĐ tính theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP – Tiền SDĐ được giảm theo Điều 19 Nghị định này (nếu có) – Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ theo Điều 16 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (nếu có)

6. Lưu ý một số rủi ro nếu khai không chính xác khi chuyển mục đích sử dụng đất

Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo mức thu 30%, 50% và 100% nhưng vẫn tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để hưởng lại chính sách này, hậu quả có thể xảy ra như:

– Bị chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính giá đất ở và giá đất nông nghiệp;

– Số tiền đã nộp trước đó (nếu có) được trừ vào số tiền tính lại;

– Phải nộp thêm khoản tương đương tiền chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến thời điểm bị phát hiện và chuyển hồ sơ vi phạm.

Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong 03 (ba) trường hợp sau: (i) đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất; (ii) chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất; (iii) do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng, hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo mức 30%, 50%, 100% tuỳ vào diện tích một lần duy nhất, trên một thửa đất tự lựa chọn, tính từ ngày 01/8/2024; từ lần chuyển mục đích tiếp theo dù trên thửa đất đó hay thửa đất khác đều phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Vì hạn mức giao đất ở và giá đất theo bảng giá khác nhau giữa các địa phương, người sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp cơ quan đăng ký đất đai hoặc cơ quan thuế nơi có đất để được xác định chính xác hạn mức, giá đất và nghĩa vụ tài chính áp dụng cho trường hợp cụ thể của mình trước khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, qua đó hạn chế nguy cơ phát sinh khoản tiền sử dụng đất còn thiếu và tiền chậm nộp do kê khai, xác định nghĩa vụ tài chính không chính xác.

………………….

Luật sư tại Đà Nẵng:

Tầng 2 Tòa nhà Thư Dung Plaza, 87 Nguyễn Văn Linh, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Luật sư tại Huế:

366 Phan Chu Trinh, phường An Cựu, Thành phố Huế

Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:

146 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tại Hà Nội:

P.301, Tầng 3, số 63 Vũ Ngọc Phan, phường Láng, thành phố Hà Nội

Luật sư tại Nghệ An:

1421 Nguyễn Tất Thành, phường Quỳnh Mai, Nghệ An

Tầng 2, tòa nhà Cửa Tiền Phố, đường Hồ Hữu Nhân, phường Trường Vinh Tân, tỉnh Nghệ An