Tổng hợp 10 Bản án giải quyết Hợp đồng đặt cọc, mua bán đất không đủ điều kiện tách thửa

NỘI DUNG

Bản án số:  415/2018/DS-PT ngày 23/4/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh

Về: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”

Nội dung:

Theo đơn khởi kiện ngày 04/11/2016, bản tự khai và biên bản hòa giải nguyên đơn – bà Nguyễn Thị Kiều O trình bày:

Vào ngày 20/5/2010, bà có mua của bà Võ Thị Xuân L một phần căn nhà số 449/31/8 đường TC, Phường M, quận TB, diện tích là 4,85 m x 11,97 m = 58,54 m2 , một trệt hai lầu với giá 2.100.000.000 đồng, bà đã giao cho bà L 1.600.000.000 đồng và bà đã nhận nhà.

Hai bên thỏa thuận sau khi bà L tách thửa và chuyển quyền sở hữu nhà sang tên cho bà thì bà sẽ thanh toán số tiền 500.000.000 đồng còn lại. Tuy nhiên, việc tách thửa không thực hiện được vì phần còn lại của căn nhà không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa quy định của Nhà nước.

Do thời gian đợi tách thửa quá lâu nên bà yêu cầu bà L đến Ủy ban nhân dân Phường M, quận TB giải quyết. Quá trình giải quyết Ủy ban nhân quận TB đồng ý cho tách thửa để cho bà L làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà sang tên cho bà nhưng bà L đổi ý không muốn sang tên cho bà mà có ý định bán nhà cho người khác.

Nay bà yêu cầu bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng làm thủ tục tách thửa chuyển quyền sở hữu nhà sang tên bà, bà sẽ trả cho bà L số tiền 500.000.000 đồng

Tòa án sơ thẩm tuyên:

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2018/DS-ST ngày 29 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân quận TB quyết định:

1. Bà Võ Thị Xuân L và bà Nguyễn Thị Kiều O có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày 20/5/2010 đối với 1 phần nhà đất tại số 449/31/8 đường TC, Phường M, quận TB.

2. Bà Nguyễn Thị Kiều O có trách nhiệm thanh toán tiếp cho bà Võ Thị Xuân L 500.000.000 đồng là số tiền còn lại của hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày 20/5/2010 và được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để làm thủ tục tách thửa phần diện tích nhà đất đã mua bán và sử dụng là 1 phần nhà đất có diện tích 4,85 m x 11,97 m (có 1 trệt l lầu + ST (3 tầng) tại địa chỉ 449/31/8 đường TC, Phường M, quận TB và đứng tên quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với phần nhà, đất nêu trên.

Ngày 06/02/2018, bị đơn – bà Võ Thị Xuân L kháng cáo đề nghị hủy Hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày 20/5/2010, bà đồng ý trả tiền đã nhận cho bà L.

Tòa án phúc thẩm nhận định:

Ngày 20/5/2010, bà L ký hợp đồng bán nhà cho bà O một phần căn nhà có diện tích là 4,85 m x 11,97 m = 58,54 m2 với giá 2.100.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng bà L đã giao cho bà L 1.600.000.000 đồng và đã nhận nhà, số tiền còn lại sẽ thanh toán hết sau khi tách thửa chuyển quyền sở hữu sang tên bà O.

Tuy nhiên, việc tách thửa không thực hiện được do phần còn lại của căn nhà là 96 m2 – 58,5 m2 = 37,5 m2 (sau khi trừ lộ giới còn 25,2 m2 ) không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa quy định quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 của Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐUBND ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) tại quận TB tối thiểu là 36 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 m.

Theo Công văn số 247/TNMT-TN ngày 07/3/2017 gửi cho Tòa án nhân dân quận TB thì phần còn lại có diện tích là 37,5 m2 (sau khi trừ lộ giới còn 25,2 m2 ) không đủ điều kiện để tách thửa nên đơn xin cứu xét tách thửa của bà L không có cơ sở xem xét.

Như vậy, Hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày 20/5/2010 giữa bà L và bà O có đối tượng không thể thực hiện được ngay từ khi giao kết nên hợp đồng này bị vô hiệu theo Điều 411 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 3 Điều 308 và Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận TB giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm 

Tòa án phúc thẩm tuyên:

1. Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2018/DS-ST ngày 29/01/2018 của Tòa án nhân dân quận TB. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận TB xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

2. Án phí dân sự sơ thẩm sẽ được Tòa án nhân dân quận TB xem xét quyết định sau khi thụ lý, giải quyết vụ án.

Hoàn trả cho bà Võ Thị Xuân L 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số AA/2017/0007829 ngày 06/02/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự quận TB.

1-5

Bản án số:  10/2018/DS-PT ngày 03/7/2018  của Tòa án nhân dân tỉnh Thùa Thiên Huế

Về: “Tranh chấp đòi lại tài sản là giá trị quyền sử dụng đất”

Nội dung:

Ngày 29/11/2005, bà Th và ông T mua của các bà Nguyễn Thị Th và bà Nguyễn Thị B 01 thửa đất với diện tích 65m2 thuộc tờ bản đồ số 14, thửa số 115, tọa lạc tại đường Ph, phường V, thành phố H. Sau khi nhận chuyển nhượng thửa đất trên, vợ chồng bà Th chuyển nhượng cho vợ chồng ông Huỳnh Quang Ph và bà Trương Thị Th 25m2 cũng vào ngày 29/11/2005.

Ngày 25/01/2006, vợ chồng bà Th nhận số tiền cọc 160.000.000 đồng của vợ chồng ông Nguyễn Thượng Phvà bà Phạm Thị Thu H để bán một lô đất và ngôi nhà cấp 4 gồm 40m2 của thửa 115 và 20m2 của thửa 114 do vợ chồng bà mua của ông Nguyễn Duy Khvà bà Dương Thị Tr. Tổng diện tích vợ chồng bà Th bán cho vợ chồng ông Phong là 60m2 gồm 2 thửa đất tại đường Ph, thành phố H với giá 8.000.000đồng/m2 , thành tiền là 480.000.000đồng, có lưu chủ 6.000.000đồng nên còn lại là 474.000.000đồng. Trên diện tích đất vợ chồng bà Th bán cho ông Ph, bà H có 01 ngôi nhà cấp 4 do vợ chồng bà Th xây. Đến ngày 25/8/2006, hai bên lậpGiấy thỏa thuận mua bán nhà, đất, vợ chồng ông Ph, bà H giao tiếp cho vợ chồng bà Th 140.000.000đồng. Tổng cộng 02 đợt là 300.000.000đồng. Số tiền còn lại 174.000.000đồng, hai bên thỏa thuận khi nào bên bán hoàn thành thủ tục tách, hợp thửa và công chứng hợp đồng bên mua sẽ thanh toán hết.

Vợ chồng Bà Hồ Thị Th đã tiến hành làm thủ tục tách thửa và hợp thửa cho 02 thửa đất tại 107 và đường Ph, thành phố H theo đúng thỏa thuận. Tuy nhiên, khi vợ chồng Bà tìm hiểu mới biết được là thửa đất tọa lạc tại số 107 Đường Ph không thể tách thửa để hợp với thửa đất tại 107/1 vì chưa đủ diện tích theo quy định của pháp luật và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể tách thửa và gộp thửa được.

Bà yêu cầu Tòa án hủy Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 25/01/2006 và Giấy thỏa thuận mua bán nhà, đất ngày 25/8/2006 vì giao dịch này vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Vợ chồng Bà thống nhất trả lại tiền chuyển nhượng đất đã nhận, đồng thời thanh toán giá trị tài sản mà vợ chồng ông Phong đã xây dựng trên đất theo giá trị mà Hội đồng định giá đã định giá.

Tòa án sơ thẩm tuyên:

Tại bản án số 36/2017/D – T ngày 23/10/2017, Tòa án nhân dân thành phố Huế đã quyết định:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 25/01/2006 và hợp đồngchuyển nhượng nhà, đất lập ngày 25/8/2006 giữa ông, bàTrần Kim T, Hồ Thị Th và ông, bà Nguyễn Thượng Ph, Phạm Thị Thu H vô hiệu toàn bộ.

[2] Buộc ông Nguyễn Thượng Ph và bà Phạm Thị Thu H phải thanh toán cho ông Trần Kim T, Hồ Thị Th số tiền 197.000.000 đồng

[3] Giao cho ông, bà Nguyễn Thượng Ph, Phạm Thị Thu H sở hữu, sử dụng ngôi nhà và tạm giao 40m2 quyền sử dụng đất tại thửa đất sổ 115, tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại 107/1 Đường Ph, phường V, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế

– Ngày 06/11/2017, bà Hồ Thị Th có đơn kháng cáo và ngày 07/11/2017 kháng cáo bổ sung toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm

– Ngày 02/11/2017, bị đơn Ông Nguyễn Thượng Ph kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.

– Tại Quyết định kháng nghị số 385/QĐKNPT-VKS-DS ngày 07/11/2017, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Huế đã kháng nghị đối với bản án sơ thẩm số 36/2017/D T ngày 23/10/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Huế.

Tòa án phúc thẩm nhận định:

Hội đồng xét xử xét việc tự thỏa thuận của các đương sự là hoàn toàn tự nguyện và không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử xét cần chấp nhận để sửa bản án sơ thẩm và công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa hôm nay Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh rút toàn bộ nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Huế. Hội đồng xét xử xét việc rút toàn bộ nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát thành phố Huế của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh tại phiên tòa là có căn cứ và đúng pháp luật. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 3 Điều 284 và khoản 3 Điều 289 Bộ luật Tố tụng dân sự để đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với toàn bộ nôi dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Huế.

Tòa án phúc thẩm tuyên:

 Tuyên xử:

[1] Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với toàn bộ nôi dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.

[2] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 25/01/2006 và hợp đồngchuyển nhượng nhà, đất lập ngày 25/8/2006 giữa ông, bàTrần Kim T, Hồ Thị Th và ông, bà Nguyễn Thượng Ph, Phạm Thị Thu H vô hiệu toàn bộ.

[3]Công nhận sự thỏa thuận của ông, bàTrần Kim T, Hồ Thị Th và ông, bà Nguyễn Thượng Ph, Phạm Thị Thu H: Ông Nguyễn Thượng Ph,bà Phạm Thị Thu H phải thanh toán cho ông Trần Kim T, bà Hồ Thị Th số tiền 185.000.000 đồng.(Một trăm tám mươi lăm triệu đồng chẳn)

6-13

Về: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Nội dung:

 Nguyên đơn Trần Văn P có thỏa thuận chuyển nhượng của bị đơn Huỳnh Văn K một phần đất ngang 7m, dài từ lộ nông thôn đến sông với diện tích theo nguyên đơn và bị đơn xác định là khoảng 170m², phần đất tọa lạc tại ấp C, xã H, thành phố V, tỉnh Hậu Giang. Khi chuyển nhượng hai bên có lập giấy tay chuyển nhượng (giấy bán đất) với nội dung ông Huỳnh Văn K có để cho ông Trần Văn P một nền nhà diện tích rộng 7m và chiều dài tới sông Cái với số tiền là 30.000.000đ, ngoài ra trong giấy bán đất còn thể hiện ông P có đưa trước cho ông K 15.000.000đ và hai bên thỏa thuận là khi nào làm giấy tờ xong thì sẽ trả đủ số tiền còn lại. Sau khi thỏa thuận thì ông P tiến hành làm thủ tục sang tên nhưng chính quyền địa phương không cho phép vì diện tích đất chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu để tách thửa nên ông P yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu ông K trả lại cho ông 15.000.000đ.

Tòa án sơ thẩm tuyên:

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2018/DS-ST, ngày 17/4/2018 của Tòa án nhân dân thành phố V, tỉnh Hậu Giang tuyên xử:

– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn P và ông Huỳnh Văn K lập ngày 27/8/2016 là vô hiệu. Buộc ông Huỳnh Văn K phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông P số tiền đã nhận là 15.000.000 đồng.

Ngày 22/5/2018, ông Huỳnh Văn K có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét hủy bản án sơ thẩm

Tòa án phúc thẩm nhận định:

Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng đất (Giấy bán đất) ngày 27/8/2016 vô hiệu là có căn cứ pháp luật.

Tòa án cấp sơ thẩm không buộc nguyên đơn trả lại phần đất chuyển nhượng cho bị đơn và cũng không xem xét lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu để xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu là không giải quyết triệt để vụ án.

Hội đồng xét xử căn cứ vào các khoản 1, 2 Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Tòa án phúc thẩm tuyên:

Căn cứ Điều 21, khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Huỳnh Văn K.

– Hủy Bản án sơ thẩm số 92/2018/DS-ST, ngày 17 tháng 4 năm 2018 của Tòa án nhân dân thành phố V, tỉnh Hậu Giang.

– Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố V, tỉnh Hậu Giang giải quyết sơ thẩm lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

14–19

Bản án số:  17/2017/DS-ST ngày 11/8/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Về: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Nội dung:

Vào năm 2004 bà N có nhận chuyển nhượng QSD đất của bà Danh Thị X và ông Nguyễn Văn C, diện tích 4mx20m = 80m2 , giá nhận chuyển nhượng là 15.000.000đ, hợp đồng chỉ viết giấy tay ghi ngày 03-02-2004 được tổ dân cư xác nhận, thời điểm này ông Ch chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà N đã giao đủ tiền và nhận đất nhưng chưa sử dụng. Năm 2005 ông Ch được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà N yêu cầu được tách thửa nhưng không được do diện tích nhỏ. Đầu năm 2016 bà N chuẩn bị xây nhà ở cho con trên đất thì bị bà X ngăn chặn, bà X chấp nhận trả lại cho bà N 50.000.000đ, nhưng bà N không đồng ý, bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng buộc bà X giao đất. Ngày 05-5- 2017 bà N có đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu giải quyết hậu quả nếu hợp đồng bị vô hiệu buộc bà X phải giao lại cho bà N số tiền như đã hứa trước đây là 50.000.000đ. Về giá trị quyền sử dụng đất bà N thống nhất như giá mà Hội đồng định giá đã định không có ý kiến gì, không yêu cầu định giá lại.

Tòa án sơ thẩm nhận định:

Đất được chuyển nhượng không được tách thửa theo quyết định số 59, vi phạm điều cấm của pháp luật; Hợp đồng chưa được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Hợp đồng vi phạm điều cấm và hình thức, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123 Bộ luật dân sự. Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất của Nguyên đơn không có căn cứ chấp nhận.

Tòa án sơ thẩm tuyên:

Không chấp nhận yêu cầu của bà Tô Thị Ánh N và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Thiện về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Danh Thị X, ông Nguyễn Văn Ch, với bên nhận chuyển nhượng là bà Tô Thị Ánh N, ông Trần Thiện ghi ngày 03-2-2004 có tiêu đề “Đơn xin chuyển nhượng đất thổ cư” là giao dịch dân sự vô hiệu

20–27