FDVN trân trọng giới thiệu tài liệu “Tổng hợp 06 Quyết định giám đốc thẩm của tòa án nhân dân tối cao và cấp cao về tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản” do các Luật sư – Chuyên viên pháp lý của FDVN sưu tầm, tổng hợp.
Tài liệu này phục vụ cho mục đích học tập, nghiên cứu, công tác và được chia sẻ hoàn toàn miễn phí. Chúng tôi phản đối việc sử dụng tài liệu này vào mục đích thương mại và mục đích khác trái pháp luật.
MỤC LỤC
Tổng hợp 06 Quyết định giám đốc thẩm của tòa án nhân dân tối cao và cấp cao về tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản
STT |
TÊN VÀ NỘI DUNG VỤ ÁN |
TRANG |
1 |
Quyết định giám đốc thẩm số: 12/2020/KDTM-GĐT ngày 03/09/2020 của Tòa án nhân dân Tối cao.
Về việc “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà” Nội dung vụ án: Công ty TNHH ST (công ty ST) và công ty TNHH May Thêu Giầy AP (công ty AP) ký kết Hợp đồng thuê nhà số 03-HĐKT ngày 02/4/2008 và 04 phụ lục hợp đồng ký. Theo đó, công ty ST sẽ cho công ty AP thuê tầng 1, 2, 3 của ngôi nhà số 69, phố BT, quận HBT, thành phố Hà Nội để làm văn phòng trưng bày và kinh doanh quần áo với thời hạn và giá thuê được quy định trong hợp đồng và 04 phụ lục hợp đồng. Quá trình thuê nhà, hai bên không xảy ra tranh chấp, nhưng sau ngày ký kết Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ ngày 27/3/2014, Công ty AP chỉ chuyển cho Công ty ST 3.000.000.000 đồng, không chuyển đủ 10.000.000.000 đồng như đã thỏa thuận. Vì lẽ đó, công ty ST khởi kiện công ty AP ra Tòa án có thẩm quyền đề nghị Tòa án tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê nhà và các Phụ lục hợp đồng đã ký giữa hai công ty, buộc Công ty AP phải trả toàn bộ diện tích nhà thuê. Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm lần 1 quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty ST đối với Công ty AP về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà tại 69 BT, quận HBT, thành phố Hà Nội. Buộc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà số 03-HĐKT ngày 02/4/2008 và 04 phụ lục hợp đồng kèm theo. Công ty AP phải trả toàn bộ diện tích nhà thuộc tầng 1, 2, 3 Tòa nhà 69 BT, quận HBT, thành phố Hà Nội cho Công ty ST. Buộc Công ty AP phải trả cho Công ty ST số tiền thuê nhà kể từ ngày 28/3/2014 tạm tính đến tháng 5/2015 là 2.489.480.000 đồng; số tiền còn lại là 510.520.000 đồng Công ty ST được quyền giữ lại để trừ vào tiền thuê nhà cho đến khi Công ty AP bàn giao nhà. Công ty ST phải thanh toán cho Công ty AP số tiền mua dầu chạy máy là 29.286.686 đồng. Công ty AP được tháo dỡ các hạng mục đã lắp đặt tại tầng 1, 2, 3 Tòa nhà 69 BT, quận HBT, thành phố Hà Nội và được mang máy nổ đi. Ngày 29/6/2015, Công ty AP kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên. Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm lần 1 quyết định: Chấp nhận đơn kháng cáo của Công ty AP. Hủy toàn bộ Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 04/2015/KDTM-ST ngày 25 và 26/6/2015 của Tòa án nhân dân quận HBT, thành phố Hà Nội. Giao hồ sơ về Tòa án nhân dân quận HBT, thành phố Hà Nội giải quyết lại theo thẩm quyền. Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm lần 2 quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty ST đối với Công ty AP về việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại số 69, phố BT, quận HBT, thành phố Hà Nội. Buộc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà số 03-HĐKT ngày 02/4/2008 và 04 phụ lục hợp đồng kèm theo. Công ty AP phải trả toàn bộ diện tích nhà thuộc tầng 1, 2, 3 Tòa nhà 69 BT, quận HBT, thành phố Hà Nội cho Công ty ST. Buộc Công ty AP phải trả cho Công ty ST số tiền thuê nhà từ ngày 15/4/2014 đến ngày 30/9/2017 (sau khi đã trừ đi số tiền trả trước 3.000.000.000 đồng) còn là 4.379.530.000 đồng. Công ty AP tiếp tục phải trả cho Công ty ST số tiền thuê nhà từ ngày 30/9/2017 cho đến khi bàn giao nhà với số tiền thuê nhà là 177.820.000 đồng/tháng. Buộc Công ty ST phải trả cho Công ty AP khoản tiền mua máy nổ và tiền xăng để chạy máy phát điện từ tháng 8/2014 cho đến ngày 30/9/2017 (sau khi đã trừ tiền điện hàng tháng đáng ra phải trả) là 91.471.373 đồng. Công ty AP có quyền tháo dỡ các hạng mục không liền tường bao gồm hệ thống tủ kệ, biển hiệu tại các tầng 1, 2, 3 số 69, phố BT, quận HBT, thành phố Hà Nội. Bác các yêu cầu khác của các đương sự. Ngày 09/10/2017, Công ty AP kháng cáo toàn bộ bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm và ngày 11/10/2017, bà Phạm Thị Lan P kháng cáo toàn bộ toàn bộ Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm. Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm lần 2 quyết định: Hủy toàn bộ Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 17/2017/KDTM-ST ngày 30/9/2017 của Tòa án nhân dân quận HBT, thành phố Hà Nội. Chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án nêu trên cho Tòa án nhân dân quận HBT, thành phố Hà Nội giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung. Sau khi có Quyết định giám đốc thẩm nêu trên, Công ty AP có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Tòa án cấp sơ thẩm đã chưa xem xét, đánh giá đầy đủ các tài liệu, chứng cứ của vụ án vẫn buộc công ty AP phải thanh toán tiền thuê nhà cho công ty ST từ ngày 30/9/2017 đến khi bàn giao nhà, nhưng lại không xem xét đến các khoản tiền mà công ty AP phải chi phí do hành vi có lỗi của công ty ST là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm đã hủy Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm để giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại là có căn cứ. Tòa án cấp giám đốc thẩm quyết định giữ nguyên Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm là không có cơ sở. Do đó, có căn cứ chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 04/QĐKNGĐT-VKS-KDTM ngày 10/6/2020 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định: 1. Hủy Quyết định giám đốc thẩm số 17/2019/KDTM-GĐT ngày 22/8/2019 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội về vụ án kinh doanh, thương mại “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” giữa nguyên đơn là Công ty TNHH ST với bị đơn là Công ty TNHH May Thêu Giầy AP. 2. Giữ nguyên Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 103/2018/KDTM-PT ngày 16/8/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội. |
1 – 7 |
2 |
Quyết định giám đốc thẩm số: 09/2016/KDTM-GĐT ngày 20/05/2016 của Tòa án nhân dân Tối cao.
Về việc “Tranh chấp Hợp đồng KDBĐS” Nội dung vụ án: Ngày 14/01/2010, ông Lin Chung N Chủ tịch Ngân Hàng TMCP Đ và ông Chu Shao C, bà Ngô Thị L đã ký Biên bản hợp tác đầu tư dự án chung cư 4.881m2 đường L, phường S, quận T, thành phố Hồ Chí Minh với ông Bùi Chí H – đại diện Công ty cổ phần xây dựng thương mại đầu tư V Công ty V) để cùng nhau thành lập công ty mới – công ty TNHH đầu tư H (công ty H) và thực hiện dự án chung cư nêu trên. Sau đó, ông N đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ góp vốn vào công ty H. Vì cho rằng ông H chưa góp đủ vốn đủ 20.000.000.000 đồng do diện tích 4.881,1 m2 đất tọa lạc lại phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, tương ứng với số tiền 16.860.000.000 đồng theo hợp đồng liên doanh đầu tư hiện nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty H và vì chủ thể ký kết hợp đồng liên doanh là hai pháp nhân chứ không phải hai cá nhân ông N và ông H. Do đó, Ngày 29/05/2012 ông N nộp đơn khởi kiện, (khởi kiện bổ sung ngày 02/7/2012) yêu cầu Tòa án buộc ông H thực hiện nghĩa vụ góp vốn đã đăng ký là 20.000.000.000 đồng trong vòng 30 ngày kể từ ngày Tòa án xét xử yêu cầu của bên kiện; quá thời hạn 30 ngày nêu trên, nếu ông H không thực hiện việc góp vốn thì Công ty H có quyền tiến hành tiếp nhận thành viên mới để góp bù số tiền ông H không góp nhằm đẩy nhanh tiến độ đầu tư cho dự án và ông H không còn là thành viên của Công ty; hoàn trả giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh cho Công ty; xác định ông N đã góp đủ số tiền 80.000.000.000 đồng vào Công ty H; xác định ông H chưa góp bất kỳ đồng vốn nào vào Công ty do ông H chưa hoàn thành các thủ tục xác định chủ quyền đất theo Hợp đồng liên doanh đầu tư ngày 02/02/2010. Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm quyết định: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Lin Chung N. Buộc bị đơn – ông H phải thực hiện góp vốn 20% tương đương với giá trị 20.000.000.000 đồng đúng theo như phần vốn góp ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0309779945 của Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp cho công ty TNHH đầu tư H (đăng ký thay đổi lần 1 ngày 25/02/2010). Thời gian thực hiện góp vốn là 01 tháng. Hạn cuối ngày 30/9/2012… Ngày 13/9/2012, ông H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm quyết định: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Lin Chung N. Buộc bị đơn – ông Bùi Chí H phải thực hiện góp vốn 20% tương đương với giá trị 20.000.000.000 đồng (hai mươi tỷ đồng). Thời gian thực hiện góp vốn là 01 tháng. Hạn cuối cùng ngày 30/9/2012. Sau thời hạn cam kết lần cuối mà ông Bùi Chí H chưa góp đủ số vốn đã cam kết, thì số vốn chưa góp được xử lý theo điểm a, b và c khoản 3 Điều 39 Luật doanh nghiệp 2005… Ngày 09/8/2013, ông Bùi Chí H có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Tại Hợp đồng liên doanh đầu tư ngày 02/02/2010, ông Lin Chung N tham gia với tư cách đại diện cho Công ty FIL (Bên A), còn ông Bùi Chí H với tư cách đại diện cho Công ty cổ phần xây dựng thương mại V (Bên B), nhưng nội dung các văn bản này đều thỏa thuận về việc thành lập Công ty H và hợp tác đầu tư dự án chung cư 4.881m2 đường L, phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Toàn bộ số tiền góp vốn của bên A và bên B bao gồm phần góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tiền mặt, trong đó: … Bên B chiếm 20% cổ phần vốn điều lệ tương ứng với 20.000.000.000 đồng bao gồm 20% giá trị đất đã có sở hữu quyền sử dụng đất tương ứng với 16.860.000.000 đồng và phần tiền mặt 3.140.000.000 đồng… Như vậy, theo thỏa thuận nêu trên thì phần vốn góp của hai bên bao gồm cả tiền mặt và quyền sử dụng đất. Hai bên thực tế đã thực hiện một số nội dung trong Hợp đồng liên doanh đầu tư ngày 02/02/2010 như: ông Lin Chung N đã nộp vào tài khoản Công ty H tổng số tiền 100.500.000.000 đồng (ông Bùi Chí H công nhận). Còn ông Bùi Chí H cũng đã thực hiện một số công việc theo thỏa thuận trong hợp đồng như làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 4.881m2 đất tại đường L cho Công ty H. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xem xét làm rõ phần việc ông H đã làm được, những phần việc chưa làm được theo thỏa thuận của hai bên? trách nhiệm thuộc về ai? Dự án hợp tác đầu tư dự án chung cư 4.881m2 đường L, phường S, quận T, thành phố Hồ Chí Minh có thực hiện được không? số tiền thực tế ông Lin Chung N góp vào công ty Hạnh Mỹ có đúng là 100.500.000.000 đồng không? số tiền này được thực hiện vào việc gì? ông H không làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho Công ty H có phải vì ông Lin Chung N giữ bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán không?… từ đó mới xác định ông H đã góp vốn vào công ty được bao nhiêu để làm căn cứ xem xét, giải quyết vụ án. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông H phải góp đủ số vốn 20.000.000.000 đồng là chưa đủ căn cứ. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định: 1. Chấp nhận Kháng nghị số 63/2015/KN-KDTM ngày 23/12/2015 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. 2. Hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 45/2012/KDTM-PT ngày 25/12/2012 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 1306/2012/KDTM-ST ngày 30/8/2012 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án tranh chấp thành viên công ty giữa nguyên đơn là ông Lin Chung N với bị đơn là ông Bùi Chí H. 3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. |
8 – 14 |
3 |
Quyết định giám đốc thẩm số: 23/2017/KDTM-GĐT ngày 08/08/2017 của Tòa án nhân dân Tối cao.
Về việc “Tranh chấp tiền sử dụng nhà xưởng” Nội dung vụ án: Ngày 28/04/1992, P Co., Ltd (P Hàn Quốc) và Nhà máy D nay là Công ty cổ phần D (Công ty D) ký Bản thỏa thuận để trên cơ sở đó P Hàn Quốc thành lập doanh nghiệp 100% vốn tại Việt Nam – Công ty TNHH MTV P (công ty P). Theo đó, Công ty D sẽ cho Công ty P, thông qua hợp đồng, nhà xưởng và đất đai mà Công ty P cần, để cho các hoạt động của Công ty (điểm d mục 3) với thời hạn thuê sẽ là 20 năm với các điều khoản Nhà xưởng, cấu trúc nhà xưởng bao gồm cả đường xá theo quy định của hợp đồng. Đến hết thời hạn thuê đất, ngày 30/6/2012 công ty P và công ty D không thỏa thuận được việc thanh lý Bản thỏa thuận. Công ty D đã có nhiều văn bản đề nghị Công ty P thanh lý hợp đồng, trả lại nhà xưởng và đường đi cho Công ty D nhưng Công ty P không thực hiện. Do đó, ngày Công ty D đã khởi kiện yêu cầu TAND tỉnh Phú Thọ buộc Công ty P phải trả cho Công ty D tiền sử dụng tài sản hoặc tiền chậm trả lại tài sản là nhà xưởng 34.172,78 m2 và đường đi 1.701,6 m2 cùng với giá 10USD/năm từ ngày 30/6/2012 đến ngày 30/6/2015, tiền gốc là: 1.076.231,4 USD quy đổi theo tỷ giá bình quân liên ngân hàng là 23.325.163.132 đồng, tiền lãi là 2.099.264.682 đồng; tổng cả gốc và lãi là 25.424.427.814 đồng và Đề nghị Tòa án hủy Điều 2 của Hợp đồng thuê đất số 254/HĐ-TĐ ngày 20-11-2002 giữa Sở địa chính tỉnh Phú Thọ (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ) với Công ty P Yoochang Việt Nam. Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm quyết định: Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của Công ty cổ phần D đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P. Buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P phải trả tiền sử dụng nhà xưởng, đường đi cho Công ty cổ phần D từ ngày 30-6-2012 đến ngày 30-62015. Tổng số tiền là 1.076.231,4 USD, được quy đổi theo tỷ giá bình quân liên ngân hàng tại thời điểm 30/6/2015: 21.673 đồng/USD = 23.325.163.132 đồng. Bác yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần D đòi Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P số tiền lãi chậm trả trong 2 năm từ 30-6-2013 đến 30/6-2015 là 2.099.264.682 đồng và yêu cầu hủy Điều 2 của Hợp đồng 254 ngày 20-11-2002 giữa Giám đốc Sở Địa chính tỉnh Phú Thọ với Công ty hữu hạn P Yoochang Việt Nam. Kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ điều chỉnh Hợp đồng số 254/20-11-2002 giữa Sở Địa chính tỉnh Phú Thọ và Công ty P Yoochang Việt Nam (nay là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P) để cho phù hợp pháp luật và đảm bảo quyền lợi chính đáng của hai bên đương sự. Ngày 13/9/2012, ông H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm quyết định: Tại Quyết định số 10/2016/QĐPT-KDTM ngày 22-01-2016, Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội quyết định: Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án kinh doanh, thương mại tranh chấp tiền sử dụng nhà xưởng giữa nguyên đơn là Công ty cổ phần D với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ. Ngày 18/7/2016 và 06/9/2016, công ty P có đơn có đơn đề nghị xem xét giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định đây là tranh chấp ngoài hợp đồng là không đúng, bởi lẽ: Việc đánh giá quyền và nghĩa vụ của các bên phải theo Bản thỏa thuận ngày 28/4/1992 nên khi có tranh chấp về việc thanh toán, Tòa án cần xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp kinh doanh, thương mại về thanh toán tiền sử dụng nhà xưởng phát sinh từ Bản thỏa thuận ngày 28/4/1992. Bên cạnh đó, theo Bản thỏa thuận ngày 28/4/1992 thì việc gia hạn hay không gia hạn thời hạn thuê là do thỏa thuận giữa P Hàn Quốc và Công ty D nên việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa P Hàn Quốc vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Khi giải quyết lại vụ án, trong trường hợp các bên không gia hạn thời hạn thuê, Tòa án cần ra quyết định định giá tài sản theo hiện trạng và thành lập Hội đồng định giá theo đúng quy định tại Điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, làm cơ sở tính tiền sử dụng tài sản từ 01/7/2012 đến khi thanh lý Bản thỏa thuận ngày 28/4/1992. Theo quy định tại khoản 1 Điều 37 và khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 (nay là điểm a khoản 1 Điều 59 và điểm a khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013) thì trong vụ án này thẩm quyền cho thuê đất, thu hồi đất đối với tổ chức là của Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ; do đó, Tòa án cần kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ hoàn tất các thủ tục về thu hồi và cho thuê đất, giải quyết dứt điểm tài sản trên đất trước khi cho thuê để tránh phát sinh những tranh chấp tiếp theo. Tòa án cấp phúc thẩm ra quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án là có căn cứ; nhưng do Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 01/2015/KDTM-ST ngày 01-7-2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ có hiệu lực pháp luật theo Quyết định của Tòa án cấp phúc thẩm nên phải hủy cả Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm và Bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định: 1. Chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 30/2016/KN-KDTM ngày 19-10-2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. 2. Hủy Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án kinh doanh, thương mại số 10/2016/QĐPT-KDTM ngày 22-01-2016 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội và hủy Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 01/2015/KDTM-ST ngày 01-7-2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ về vụ án “Tranh chấp tiền sử dụng nhà xưởng” giữa nguyên đơn là Công ty cổ phần D với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ. 3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật. |
15 – 21 |
4 |
Quyết định giám đốc thẩm số 26/2021/KDTM-GĐT ngày 14/05/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh
Về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” Nội dung vụ án: Nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại Cổ phần M (sau đây gọi tắt là Ngân hàng) trình bày: Ngày 24/10/2008, Ngân hàng ký hợp đồng thuê nhà để thuê 838m2 mặt bằng văn phòng của Công ty N. Ngân hàng đã đặt cọc cho Công ty N 6.265.692.480 đồng. Ngày 01/02/2011, hai bên tiếp tục ký phụ lục hợp đồng với nội dung xác định tiền thuê nhà cho kỳ hạn 02 năm kể từ ngày 01/02/2011 đến hết ngày 31/01/2013 là 25.140 USD/tháng. Ngày 09/9/2011, Ngân hàng gửi đến Công ty N công văn số 211/2011/CV-NHNV đề nghị chấm dứt hợp đồng trước hạn, thời hạn sẽ giao trả mặt bằng vào tháng 3/2012 và đề nghị Công ty N hỗ trợ. Sau đó, do Ngân hàng chưa tìm được mặt bằng nên có đề nghị với Công ty N tiếp tục thuê nhà trên và sẽ giao trả mặt bằng vào tháng 12/2012. Công ty N chấp thuận và hàng tháng vẫn nhận tiền thuê nhà của Ngân hàng. Ngày 09/01/2013 hai bên có buổi gặp gỡ tại Ban quản trị Tòa nhà nhằm thương lượng về việc chấm dứt hợp đồng, Công ty N đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đề nghị của Ngân hàng, nhưng hai bên không thỏa thuận được việc thanh lý hợp đồng do Công ty N không đồng ý trả lại tiền cọc cho Ngân hàng. Ngày 02/4/2013 Ngân hàng có công văn gửi Công ty N đề nghị chấm dứt hợp đồng từ ngày 01/4/2013 và thực tế ngày 05/4/2013 Công ty N đã nhận lại mặt bằng. Ngân hàng yêu cầu Công ty N trả lại 6.265.692.480 đồng tiền cọc; Đồng ý thanh toán tiền thuê nhà còn lại cho Công ty N từ tháng 01/2013 đến 05/4/2013 số tiền là 1.366.107.600 đồng; chấp nhận thanh toán 41.981.500 đồng tiền phí quản lý cho Công ty N. Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng: Buộc Công ty N trả lại cho Ngân hàng số tiền là 6.265.692.480 đồng. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Công ty N: Buộc Ngân hàng thanh toán cho Công ty N: Tiền thuê nhà từ tháng 01/2013 đến ngày 05/4/2013 (3 tháng 5 ngày), số tiền là 1.366.107.600 đồng; tiền phí quản lý là 41.981.500 đồng, tổng cộng là 1.408.089.100 đồng. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty N đòi Ngân hàng thanh toán tiền thuê thừa phát lại 11.000.000 đồng, chi phí sửa chữa 270.006.000 đồng và 2 tháng 25 ngày tiền thuê nhà 1.222.306.800 đồng, tổng số tiền là 1.503.312.800 đồng. Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm quyết định: Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng về việc buộc Công ty N hoàn trả lại số tiền cọc là 6.265.692.480 đồng. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Công ty N: Buộc Ngân hàng thanh toán cho Công ty N các khoản tiền gồm: tiền thuê nhà 1.366.107.600 đồng + tiền phí quản lý 41.981.500 đồng + tiền thi công hoàn trả mặt bằng 270.006.000 đồng. Tổng cộng là 1.678.095.100 đồng. Không châp nhận yêu cầu phản tố của Công ty N về việc đòi Ngân hàng thanh toán tiền thuê thừa phát lại là 11.000.000 đồng và tiền thuê nhà 02 tháng 25 ngày là 1.222.306.800 đồng. Ngày 12/11/2020, Ngân hàng có đơn đề nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên. Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh nhận định: Hợp đồng thuê nhà quy định: “Ngân hàng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với điều kiện báo trước cho bên Công ty N 06 tháng”. Ngày 09/9/2011, Ngân hàng gửi Công văn số 211 cho Công ty N đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, thời gian chấm dứt hợp đồng thuê vào tháng 03/2012. Tuy nhiên, Công ty N không có Công văn phản hồi nên Ngân hàng tiếp tục thuê và thanh toán tiền thuê nhà cho Công ty N. Đến ngày 18/12/2012, Ngân hàng có Công văn số 462 tiếp tục đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà từ ngày 31/12/2012. Người đại diện theo ủy quyền của Công ty N thừa nhận: “…Hai bên có ngồi lại rất nhiều cuộc họp nhưng không thương lượng giải quyết được…Công ty đã nhận được đầy đủ 02 Công văn trên của Ngân hàng và rất thiện chí để cho Ngân hàng thanh lý hợp đồng thuê trước hạn nhưng do Ngân hàng không chịu thanh toán các chi phí liên quan nên hai bên không tiến hành thanh lý được”. Xét thấy lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của Công ty N phù hợp lời trình bày của Ngân hàng, phù hợp với các Biên bản họp nên có căn cứ xác định Công ty N đồng ý cho Ngân hàng thanh lý hợp đồng thuê trước thời hạn, nhưng các bên không thỏa thuận được việc giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Mặt khác, căn cứ khoản 4 Điều 2 của Hợp đồng và Điều 2 Phụ lục hợp đồng số 03/11/PLHĐ/PA-7 ngày 01/12/2011 đã thỏa thuận “..Sau định kỳ 02 năm, giá thuê nhà phải được thỏa thuận lại và 02 bên có 90 ngày trước khi hết thời hạn áp dụng giá thuê nhà theo phụ lục hợp đồng thì 02 bên phải tiến hành họp để đàm phán lại giá thuê…. Nếu hai bên không thương thảo được giá thuê và các vấn đề khác thì một trong 02 bên đều có quyền chấm dứt hợp đồng...”. Đến ngày 01/02/2013, hai bên hoàn toàn không thỏa thuận được giá thuê mới và chưa tiến hành thỏa thuận được giá thuê. Như vậy có căn cứ xác định Ngân hàng chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn là đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 5 Điều 2 trong Hợp đồng thuê nhà. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng, buộc Công ty N trả lại số tiền đặt cọc 6.252.692.480 đồng là có căn cứ. Về giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Ngân hàng sử dụng mặt bằng đến hết tháng 3/2013, nhưng chưa thanh toán tiền cho Công ty N. Ngày 05/4/2013 Công ty N đã thu hồi lại mặt bằng thuê nên Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ chấp nhận buộc Ngân hàng trả cho Công ty N tiền thuê nhà từ tháng 01/2013 đến ngày 05/4/2013 là có căn cứ. Đối với yêu cầu Ngân hàng phải trả chi phí quản lý 41.981.500 đồng, tại phiên tòa sơ thẩm Ngân hàng đồng ý thanh toán cho Công ty N và quyết định của Bản án sơ thẩm đã ghi nhận nội dung này là có căn cứ. Đối với yêu cầu Ngân hàng thanh toán chi phí thuê Thừa phát lại 11.000.000 đồng, chi phí này Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận là có căn cứ. Đối với yêu cầu phản tố của Công ty N: Theo Biên bản bàn giao Tòa nhà thể hiện Công ty N: chưa lắp đồng hồ điện, chưa lắp đầu báo khói… Theo Biên bản nghiệm thu sau thi công của Công ty N với đơn vị thi công thể hiện các hạng mục thi công chủ yếu là: tháo dỡ thiết bị vệ sinh, tháo dỡ tường phòng vệ sinh,… Như vậy, sau khi Công ty N thu hồi mặt bằng, nhiều hạng mục thi công không thuộc trách nhiệm của Ngân hàng; việc sửa chữa, hư hỏng có phải do lỗi của Ngân hàng hay không, có vượt quá hiện trạng ban đầu của mặt bằng đã thuê hay không đều không có căn cứ xác định. Mặt khác, Công ty đã tiếp nhận mặt bằng, sữa chữa để ở và cho khách thuê lại. Như vậy, Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty N để buộc Ngân hàng trả cho Công ty N tiền thi công hoàn trả mặt bằng 270.000.000 đồng là không có căn cứ. Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: 1) Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 45/QĐKNGĐT-VKS-KDTM ngày 13/01/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. 2) Hủy toàn bộ Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 981/2020/KDTM-PT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại Cổ phần M với bị đơn là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Thương mại Dịch vụ N. Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 48/2020/KDTM – ST ngày 17/6/2020 của Tòa án nhân dân Quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh. |
22 – 30 |
5 |
Quyết định giám đốc thẩm số: 14/2022/KDTM-GĐT ngày 27/05/2022 của TAND Cấp cao tại Hà Nội
Về việc: “Yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản” Nội dung vụ án: Ngày 10/06/2005, Công ty TNHH Thương mại Q (sau đây viết tắt là công ty Q)và Công ty TNHH Ô tô S (sau đây viết tắt là Công ty S) ký Hợp đồng thuê nhà xưởng số 02/2005/HĐTNX (sau đây viết tắt là Hợp đồng số 02), nội dung thể hiện Công ty Q cho Công ty S thuê toàn bộ nhà xưởng trên diện tích 5.000m2 đất tại huyện V, tỉnh Hưng Yên (tổng giá trị nhà xưởng là 100.000.000 đồng) để Công ty S tiếp tục đầu tư, cải tạo lại nhà xưởng làm trụ sở chính Chi nhánh kinh doanh, sửa chữa bảo dưỡng ô tô trong thời hạn 31 năm. Ngày 01/11/2005, Công ty Q và Công ty S tiếp tục ký Hợp đồng thoả thuận thuê nhà xưởng số 016/2005/HĐTNX (sau đây viết tắt là Hợp đồng số 016), nội dung thể hiện: Công ty Q cho Công ty S thuê 9.000m2 đất tại huyện V, tỉnh Hưng Yên (trong đó có 4.200m2 nhà xưởng và 4.800m2 khuôn viên đường dẫn chạy quanh) để công ty S dùng làm phòng trưng bày, giới thiệu, sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng, bán sản phẩm ô tô các loại, giá trị nhà xưởng tại thời điểm thuê được các bên thống nhất là 100.000.000 đồng; thời hạn thuê là 20 năm, giá thuê thoả thuận. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng Công ty S đã thanh toán cho Công ty Q 1.550.000.000 đồng tiền thuê 03 năm đầu tiên nhưng sau đó Công ty S không thực hiện việc trả tiền thuê đất hằng năm. Ngoài ra, ông K là Người đại diện theo pháp luật của Công ty S bị ông X khời kiện ra Toà án và Toà án đã buộc ông K phải trả cho ông X số tiền 2.650.000.000 đồng và toàn bộ khu đất, tài sản trên diện tích đất mà Công ty Q cho Công ty S thuê hiện do ông X đang chiếm giữ và cho các đơn vị khác thuê. Do đó, Công ty Q khởi kiện ra Toà án, đề nghị Toà án tuyên: Huỷ và chấm dứt 02 Hợp đồng thuê nhà xưởng số 02 và 016 nêu trên được ký giữa Công ty Q và Công ty S. Trường hợp Công ty S không thực hiện thì đề nghị kê biên toàn bộ tài sản, nhà xưởng mà Công ty S đã đầu tư trên đất để đảm bảo việc thi hành án. Ngày 20/07/2019, Công ty Q có đơn đề nghị sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện: Đề nghị tuyên chấp nhấp nhận Công ty Q được đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê đã được ký kết giữa hai Công ty. Buộc Công ty S thanh toán các khoản nợ cho Công ty Q gồm tiền thuê nhà xưởng, tiền thuê đất và tiền chậm nộp thuế vào ngân sách nhà nước. Buộc ông X phải chấm dứt hành vi chiếm giữ đất, nhà xưởng để trả lại cho Công ty Q. Nếu bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không chấp nhận việc đối trừ nợ thì yêu cầu phải tháo dỡ tài sản trên đất trong vòng 30 ngày để trả lại cho Công ty Q. Toà án nhân dân cấp sơ thẩm quyết định: – Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Q. Buộc Công ty S phải chấm dứt việc thực hiện các Hợp đồng thuê nhà xưởng số 02/2005/HĐTNX và Hợp đông thoả thuận thuê nhà xưởng số 016/2015/HĐTNX ngày 01/11/2005 được ký giữa Công ty Q và Công ty S. – Buộc Công ty S phải trả cho Công ty Q các khoản tiền sau: Tiền thuê nhà xưởng 8.790.000.000 đồng; tiền thuê đất: 1.420.511.000 đồng. Tiền phạt chậm nộp thuế đất: 503.345.000 đồng. Tổng cộng là 10.713.856.000 đồng, được đối trừ số tiền đã trả là 1.550.000.000 đồng, Công ty S còn phải trả Công ty Q số tiền 9.163.856.000 đồng. – Buộc Công ty S và ông X phải di dời các tài sản là động sản để trả lại quyền sử dụng diện tích đất tại các thửa đất số 228 Tờ bản đồ số 02 xã T và thửa đất số 154 Tờ bản đồ số 05 xã Đ, huyện V, tỉnh Hưng Yên để trả lại quyền sử dụng đất cho Công ty Q (Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho Công ty Q (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 453807 ngày 24/07/2012 do UBND tỉnh H cấp cho Công ty Q). – Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện sau của Công ty Q: Trường hợp bị đơn không đồng ý đối trừ giá trị tài sản là 5.200.000.000 đồng với nghĩa vụ phải trả tiền của Công ty S cho Công ty Q thì buộc Công ty S phải tháo dỡ, dì rời toàn bộ nhà xưởng, công trình xây dưng trên đất đêr lại mặt bằng cho Công ty Q. – Phàn tài sản đầu tư xây dựng trên đất được xác định thuộc quyền sở hữu của Công ty S (gồm cống, hai toà nhà văn phòng, sân nên bê tông và công trình xây dựng khác gắn liền trên đất; các cây cối trồng trên đất, …) được xử lý như sau: Khi Bản án có hiệu lực pháp luật, toàn bộ tài sản được đấu giá, phát mại theo quy định của pháp luật. Công ty TNHH Q là chủ sử dụng đất hợp pháp nên được ưu tiên mua đấu giá những tài sản gắn liền trên đất. Sau khi xét xử sơ thẩm, Công ty Q, Công ty S, Ngân hàng N và ông Vũ Văn X có đơn kháng cáo đối với Bản án sơ thẩm nêu trên. Toà án nhân dân cấp phúc thẩm quyết định: Chấp nhận kháng cáo của Công ty Q, không chấp nhận kháng cáo của Công ty S, ông Vũ Văn X và Ngân hàng N. Sửa một phần Bản án KDTM sơ thẩm số 28/2019/KDTM-ST ngày 28/11/2019 của Toà án nhân dân huyện Văn Lâm, tỉn Hưng Yên xử: – Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Q về việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà xưởng số 02/2005/HĐTNX ngày 10/06/2005, Hợp đồng thoả thuận thuê nhà xưởng số 016/2005/HĐTNX ngày 01/11/2005 được ký kết giữa Công ty Q và Công ty S. – Buộc Công ty S phải trả Công ty Q các khoản tiền sau: Tiền thuê nhà xưởng 8.790.000.000 đồng; Tiền thuê đất: 1.420.511.000 đồng; Tiền phạt chậm nộp thuế đất: 503.345.000 đồng. Tổng cộng là 10.713.856.000 đồng, được đối trừ số tiền đã là 1.550.000.000 đồng; Công ty S còn phải trả Công ty Q số tiền 9.163.856.000 đồng. – Xác nhận Công ty S trong quá trình thuê nhà xưởng và đất có xây dựng hai toà văn phòng gồm 02 nhà xưởng, 02 nhà kho, cổng bê tông và trồng 04 cây sữa, 01 cây si, 01 cây đa, 01 cây lộc vừng trên đất thuê giá trị thời điểm xét xử phúc thẩm là 6.242.070.000 đồng. Giao Công ty Q được quyền sở hữu các tài sản trên, đồng thời buộc Công ty Q có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty S toàn bộ giá trị tài sản trên là 6.242.070.000 đồng. Đối trừ nghĩa vụ thanh toán trên, Công ty S còn phải tiếp tục trả Công ty Q số tiền còn lại là 2.921.786.000 đồng. Khi Bản án có hiệu lực pháp luật, Công ty S chậm thi hành nghĩa vụ trả số tiền trên cho Công ty Q thì phải chịu tiền lãi suất chậm trả theo quy định tại Điều 357 BLDS. Công ty S và ông Vũ Văn X phải bàn giao lại toàn bộ nhà xưởng, công trình, cây và diện tích 9.000.000m2 đất trên diện tích 10.532m2 tại các Thửa số 228 diện tích 2.977m2 tờ bản đồ số 02 xã T và Thửa số 154, diện tích 7.453m2 tờ bản đồ số 05 xã Đ, huyện V, tỉnh Hưng Yên (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 453807 ngày 24/07/2012 do UBND tỉnh Hưng Yên cấp cho Công ty Q thuê). Ngày 01/04/2021, ông Vũ Văn X có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với Bản án KDTM phúc thẩm nêu trên. Ngày 18/08/2021, người đại diện của Công ty S có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với bản án KDTM phúc thẩm nêu trên. Ngày 29/01/2021, Chánh án TAND cấp cao tại Hà Nội đã kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với Bản án KDTM phúc thẩm nêu trên. Uỷ ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội nhận định: … Tại thời điểm ký Hợp đồng với Công ty S, công ty Q chưa được UBND tỉnh H chính thức cho thuê đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa được cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với mục đích xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở, chung cư cao tầng cho thuê. Hơn nữa, cho dù tại thời điểm các bên ký Hợp đồng thuê có nhà xưởng (khoảng 300m2) thì việc Công ty Q cho Công ty S thuê lại hơn 8.000m2 đất không có nhà xưởng, công trình trên đất bằng các Hợp đồng thuê nhà xưởng là vi phạm quy định của pháp luật đất đai. Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm chưa xem xét đến nội dung trên nhưng đã xác định Hợp đồng 02 và Hợp đồng 06 có hiệu lực là chưa đủ căn cứ. Tại Hợp đồng thuê đất số 25/HĐ-TĐ ngày 20/04/2006 giữa UBND tỉnh H và bên thuê là Công ty Q thể hiện mục đích sử dụng đất là xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở chung cư cao tầng cho thuê. Tại Giấy phép xây dựng số 02/GPXD ngày 31/08/2006 của Sở xây dựng cấp cho Công ty Q được cấp phép xây dựng siêu thị, chung cư và văn phòng cho thuê. Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm căn cứ vào Thông báo 29/TB-UBND ngày 03/04/2006 của UBND tỉnh H đồng ý về chủ trương cho phép Công ty S thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh H, xin thuê lại nhà xưởng trong khuôn viên khu đất có diện tích 10.532m2 được UBND tỉnh cho Công ty Q thuê đề cho rằng việc Công ty Q thuê để cho rằng việc Công ty S thuê lại đã được UBND tỉnh H đồng ý và chấp chấp. Tuy nhiên, Thông báo số 29 của UBND tỉnh H chỉ thể hiện UBND tỉnh H “đồng ý về chủ trương cho phép Công ty S thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh H” và theo nội dung của thông báo thì “Công ty S có trách nhiệm hoàn tất hồ sơ dự án đầu tư trình UBND tỉnh xem xét quyết định chấp thuận dự án. Trong thời gian 6 tháng chủ đầu tư không triển khai các bước tiếp theo thông báo này sẽ không còn giá trị”. Tại Công văn số 109/STNMT ngày 14/02/2019, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh H cũng xác định: Công ty Q được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Trung tâm thương mại và nhà ở chung cư cao tầng cho thuê có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích, sử dụng đất thuê theo pháp luật và dự án đã được chấp thuận. Do đó, Thông báo số 29 của UBND tỉnh H chưa phải là căn cứ khẳng định Công ty Q có quyền cho Công ty S thuê lại đất hoặc thuê nhà xưởng. Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm, Toà án cấp phúc thẩm không đưa UBND tỉnh H vào tham gia tố tụng để làm rõ quan điểm, chủ trương của UBND tỉnh đối với việc cho thuê đất, cho thuê lại đất, cho thuê nhà xưởng trên đất và việc thực hiện dự án của Công ty S, Công ty Q là chưa đủ căn cứ để giải quyết vụ án. Ngoài ra, theo quyết định tại Bản án dân sự phúc thẩm số 58/2010/DSPT ngày 13/03/2010 của TAND thành phố Hà Nội thì Công ty S phải thanh toán cho ông Vũ Văn X là 2.650.000.000 đồng tiền gốc và lãi. Quá trình thi hành Bản án trên, người đại diện hợp pháp của Công ty S là ông Đoàn Minh Kh đã đồng ý bàn giao toàn bộ nhà, xưởng, máy móc thiết bị và các tài sản khác của Công ty tại huyện V, tỉnh Hưng Yên cho cơ quan thi hành án (Biên bản giải quyết việc thi hành án ngày 06/03/2012). Tại Biên bản về việc xác minh điều kiện thi hành án ngày 14/07/2021 và Công văn 901/BC-CCTHADS ngày 17/09/2021 Chi cục THAND huyện V xác định ngoài tài sản Công ty S xây dựng trong quá trình thuê nhà xưởng của Công ty Q, Công ty S không còn bất cứ tài sản nào khác tại địa phương, Cơ quan thi hành án đang tiến hành các thủ tục thi hành án đối vối Công ty S để thi hành Bản án dân sự phúc thẩm số 58/2010/DSPT ngày 13/04/2010 của TAND thành phố Hà Nội. Do đó, Toà án cấp phúc thẩm vẫn quyết định giao toàn bộ tài sản (nhà xưởng, máy móc, thiết bị) của Công ty S cho Công ty Q để đối trừ nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng thuê nhà xưởng giữa Công ty Q và Công ty S là không đúng, dẫn đến cơ quan thi hành án không thể kê biên xử lý tài sản nêu trên của Công ty S, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông X. Uỷ ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội quyết định: 1. Huỷ Bản án KDTM phúc thẩm và sơ thẩm nêu trên về vụ án “yêu cầu đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản” giữa nguyên đơn là Công ty Q với bị đơn là Công ty S; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH ô tô K, Công ty TNHH nhập khẩu H, Tập đoàn KH, Công ty TNHH Máy công trình T, Ngân hàng N-Chi nhánh T, ông Vũ Văn X và bà Vũ Thị Nguyệt A. 2. Giao hồ sơ vụ án cho TAND huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng yên giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật. |
31 – 39 |
6 |
Quyết định giám đốc thẩm số: 04/2022/KDTM-GĐT ngày 22/6/2022 của TAND Cấp cao tại Đà Nẵng.
Về việc: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất”. Nội dung vụ án: Ngày 16/4/2013, Công ty TNHH một thành viên TQ (sau đây gọi tắt là Công ty TQ) do bà N làm giám đốc và Công ty TNHH QD (sau đây gọi tắt là Công ty QD) do ông Q làm giám đốc Công ty đã thống nhất ký Hợp đồng mua bán đất và nhà máy chế biến cà phê số 01/13/HĐMB; tài sản chuyển nhượng là quyền sử dụng đất tại thôn C, xã HP, huyện HH, tỉnh Quảng Trị, các công trình xây dựng khác (nhà xưởng, nhà làm việc…) và hệ thống máy móc thiết bị chế biến cà phê, giá chuyển nhượng là 26.000.000.000 đồng. Ngày 17/4/2013, Công ty QD đã chuyển trả cho Công ty TQ 26.000.000.000 đồng (chuyển khoản qua Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh tỉnh Quảng Trị 25.000.000.000 đồng và bà Nguyễn Thị N – Giám đốc Công ty TQ ký nhận tiền mặt 1.000.000.000 đồng). Công ty TQ cũng đã xuất hóa đơn số 0000121 ngày 17/4/2013 cho Công ty QD. Công ty TQ đã dùng số tiền này để trả nợ cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh tỉnh Quảng Trị và đã được Ngân hàng cho giải chấp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại thôn C, xã HP, huyện HH, tỉnh Quảng Trị (Hợp đồng thế chấp số 2911 ngày 29/11/2010). Cùng ngày 17/4/2013, Công ty T Q và Công ty QD đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo Hợp đồng này, tài sản chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng giống như Hợp đồng ngày 16/4/2013, nhưng không có hệ thống máy móc thiết bị chế biến cà phê, giá trị hợp đồng cũng là 26.000.000.000 đồng. Hợp đồng được công chứng vào ngày 18/4/2013. Tuy nhiên, Công ty TQ không bàn giao đất và tài sản như hợp đồng đã ký nên Công ty QD khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty TQ thực hiện hợp đồng đã ký. Toà án nhân dân cấp sơ thẩm lần 1 quyết định: Áp dụng các Điều 428; Điều 432; Điều 697; Điều 698; Điều 699; Điều 700; Điều 701; Điều 702 BLDS; khoản 4 Điều 29; khoản 1 Điều 131 BLTTDS, tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Công nhận tính hợp pháp của các hợp đồng được ký kết giữa hai bên và công nhận toàn bộ tài sản mà bị đơn đã bán, chuyển nhượng cho nguyên đơn thuộc quyền sở hữu, sử dụng của nguyên đơn. Các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Buộc bị đơn là công ty TNHH MTV TQ phải giao toàn bộ tài sản đã chuyển nhượng, mua bán cho nguyên đơn theo hai hợp đồng đã ký kết gồm: – Hợp đồng đã ký kết ngày 16/4/2013, tài sản gồm toàn bộ đất đai và nhà máy chế biến cà phê. Toàn bộ tài sản được liệt kê mô tả trong hợp đồng gồm hệ thống máy móc, thiết bị,….. – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được ký kết ngày 17/4/2013,….. Bác yêu cầu của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập yêu cầu tuyên bố hợp đồng giữa Công ty T Q với Công ty QDvô hiệu. Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo. Ngày 07/10/2013, Công ty TQ và bà Nguyễn Thị T – Chủ Doanh nghiệp tư nhân Đ kháng cáo. Ngày 07/10/2013, Viện trưởng VKSND huyện H kháng nghị đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm. Toà án nhân dân cấp phúc thẩm quyết định: Hủy toàn bộ án sơ thẩm. Toà án nhân dân cấp sơ thẩm lần 2 quyết định: – Áp dụng Điều 25; Điều 131 Bộ luật tố tụng dân sự; điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 122; khoản 2 Điều 124; Điều 128; Điều 137; Điều 450; Điều 689; Điều 180; khoản 1 Điều 411 Bộ luật dân sự xử: Chấp nhận yêu cầu của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tuyên bố hợp đồng mua bán đất và nhà máy chế biến cà phê tại thôn C, xã HP, huyện HH, tỉnh Quảng Trị giữa Công ty QD với Công ty TQ lập ngày 16/4/2013 bị vô hiệu toàn bộ. Uỷ ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng nhận định: Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xem xét làm rõ tại sao Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 17/4/2013 được ký kết giữa hai Công ty có tư cách pháp nhân nhưng theo Bản thỏa thuận về việc mượn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 16/4/2013 lại đứng tên tư cách cá nhân (phần chữ ký của bên vay tiền và chuyển nhượng lại đóng dấu của Công ty), từ đó làm rõ ý chí chủ quan của các bên để xác định đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất hay thực chất là việc vay mượn. Ngoài ra, Tòa án cũng cần làm rõ đối tượng chuyển nhượng trong Hợp đồng mua bán đất và nhà máy chế biến cà phê số 01/13/HĐMB ngày 16/4/2013 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 17/4/2013 có cùng là một tài sản hay không. Nếu các bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng một phần tài sản gồm quyền sử dụng đất trên diện tích đất 9.494 m2 và các công trình xây dựng các loại (nhà làm việc, nhà xát tươi, nhà phục vụ công nhân, nhà sấy tinh 1, nhà sấy tinh 2, nhà sấy trống quay, nhà kho) thì hợp đồng này cũng không vô hiệu với lý do đối tượng trong hợp đồng không thể thực hiện được theo khoản 1 Điều 411, Điều 122, Điều 128 của Bộ luật Dân sự năm 2005 như nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm, bởi vì Điều 180 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Vật đồng bộ là vật gồm các phần hoặc các bộ phận ăn khớp, liên hệ với nhau hợp thành chỉnh thể mà nếu thiếu một trong các phần, các bộ phận hoặc có phần hoặc bộ phận không đúng quy cách, chủng loại thì không sử dụng được hoặc giá trị sử dụng của vật đó bị giảm sút. Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật đồng bộ thì phải chuyển giao toàn bộ các phần hoặc các bộ phận hợp thành, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”; trong trường hợp này, trang thiết bị máy móc không phải là vật đồng bộ của nhà xưởng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ những vấn đề nêu trên mà đã tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 17/4/2013 giữa Công ty QD với Công ty TQ vô hiệu toàn bộ là chưa đủ căn cứ. Uỷ ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng quyết định:
Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị và Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2014/KDTM-ST ngày 24/9/2014 của Toà án nhân dân huyện H, tỉnh Quảng Trị về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” giữa nguyên đơn là Công ty TNHH QD với bị đơn là Công ty TNHH một thành viên TQ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị T – Chủ doanh nghiệp tư nhân Đ; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Quảng Trị xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật.
|
40 – 48 |
Link tải PDF: Tổng hợp 06 Quyết định giám đốc thẩm của tòa án nhân dân tối cao và cấp cao về tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản
………………..
99 Nguyễn Hữu Thọ, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
56A Điện Biên Phủ, phường Phường Đúc, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại TP. Hồ Chí Minh:
122 Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh
Luật sư tại Hà Nội:
Tầng 5, số 11 Ngõ 183, phố Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội
Luật sư tại Nghệ An:
Số 19 đường V.I Lê Nin, Nghi Phú, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Quốc lộ 1A, Khối 11, phường Quỳnh Xuân, Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An
Luật sư tại Gia Lai:
Số 61 Phạm Văn Đồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
Website: www.fdvn.vn www.fdvnlawfirm.vn www.diendanngheluat.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com luatsulecao@gmail.com
Điện thoại: 0772 096 999
Fanpage LUẬT SƯ FDVN: https://www.facebook.com/fdvnlawfirm/
Legal Service For Expat: https://www.facebook.com/fdvnlawfirmvietnam/
TỦ SÁCH NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/SayMeNgheLuat/
DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT: https://www.facebook.com/groups/saymengheluat/
KÊNH YOUTUBE: https://www.youtube.com/c/luatsufdvn
KÊNH TIKTOK: https://www.tiktok.com/@luatsufdvn
KÊNH TELEGRAM FDVN: https://t.me/luatsufdvn