Chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở có phải xin phép không; nếu có thì các loại thuế, phí gì khi chuyển mục đích sử dụng đất?
Cảm ơn Qúy Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (FDVN). Đối với các yêu cầu tư vấn của Qúy Khách, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:
[1] Đất thương mại dịch vụ là gì?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 như sau:“Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ”
Đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013. Do đó căn cứ tại Điểm e, khoản 1, Điều 57 Luật đất đai 2013 thì chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở thì phải được xin phép Ủy ban nhân dân cấp Huyện.
[2] Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”
[3] Các loại thuế, phí khi chuyển mục đích sử dụng đất
– Tiền sử dụng đất: Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất thì số tiền thu khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất; được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm (Theo Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
– Lệ phí trước bạ: Khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở thì sẽ cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5% giá đất tính lệ phí trước bạ. (theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Qúy Khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Qúy Khách.
Theo CVPL: Nguyễn Thị Hải Nhi – FDVN Law Firm
……………………………………………………………………………………………………
Luật sư tại Đà Nẵng:
99 Nguyễn Hữu Thọ, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Luật sư tại Huế:
336 Phan Chu Trinh, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Luật sư tại Phú Quốc:
65 Hùng Vương, thị trấn Dương Đông, huyện đảo Phú Quốc
Luật sư tại Quảng Ngãi
359 Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.
Website: www.fdvn.vn www.tuvanphapluatdanang.com
Email: fdvnlawfirm@gmail.com
Điện thoại: 0935 643 666 – 0906 499 446
